Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Türk hukukunda bir taşınmaza ilişkin mülkiyet hakkı tapu tescili yoluyla kurulmaktadır. Arsa, tarla, iş yeri, daire gibi her türlü taşınmazın resmiyette aitliği tapu üzerinden kazanılmakta ve bunların devri de tapu üzerinden gerçekleştirilmektedir.

Tapu devrinde genel kural, malikin kendisinin tapuda hazır bulunarak devir işlemlerini gerçekleştirmesi olsa da alternatif bir yol olarak özel düzenlenmiş bir vekaletname ile malik tarafından vekil tayin edilen kimse, yetkisi dahilindeki taşınmazların devir işlemlerini gerçekleştirebilmektedir. Vekaletname, bir vekil ile vekil tayin eden arasında noterlik vasıtası ile kurulan bir sözleşmedir.

Vekile hukuki işi veya işlemi yapma yetkisi verir. Bu hususta karşılaşılan sorunlardan birisi ise vekilin, elindeki vekaletname ile sahip olduğu yetkiyi vekil edenin iradesi dışında kullanarak ona zarar vermesidir. Vekalet görevinin kötüye kullanılması olarak adlandırılan bu gibi durumlar, tapu iptal ve tescil davalarının konusunu oluşturabilmektedir.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Gerekli yetkiyi içeren bir vekalet sözleşmesinin noterlik aracılığıyla tanzim edilmesi ile vekil kişi, vekilliğini yaptığı kişiye ait tapuya kayıtlı taşınmaz malların devir işlemlerini gerçekleştirebilir. Vekalet görevi ile bir hukuki işlemi vekil sıfatı ile gerçekleştirecek olan kişi, vekilliğini yaptığı kişi tarafından herhangi bir sınırlandırma verilmese dahi bazı kurallara uymak zorundadır.

Bu kuralların en başında dürüstlük kuralına uyma ve iyi niyetle hareket etme zorunluluğu gelir. Türk Borçlar Kanunu’nun ‘vekilin borçları’ üst başlıklı 506. maddesi ‘’…Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır.’’ hükmünü içermektedir.

Temel anlamda vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası, vekilin bu yükümlülüklere aykırı davranarak tapuda yaptığı, maliki mağdur eden devir işlemlerinin iptal edilmesini konu alan bir dava olarak tanımlanabilir.

Vekil kişi, tapuda devir işlemini gerçekleştirirken kendisine ait bir malı devrediyormuş gibi davranmak ve işlemlerin bütününü titizlikle makul biçimde tamamlamakla yükümlüdür. Örneğin vekaletname ile veya bir sözleşme ile taşınmazın vekaleten satış bedeli konusunda vekil kişiyle anlaşmamış olsanız dahi vekilin piyasaya göre düşük bir miktarla taşınmazı devretmesi konusunda sorumluluğuna gidilecektir.

Sadakat ve özen borcunu yerine getirmeyen, hakkaniyete uygun olmayan bir işlem gerçekleştiren, işlemden hak etmediği bir kazanç elde eden, muvazaalı işlem gerçekleştiren vekil hakkında hem ceza hukuku hem de Borçlar Kanunu düzenlemeler getirmiştir.

Cezai anlamda vekil hakkında güveni kötüye kullanma ve dolandırıcılık suçlarından cezalandırılması söz konusu olabileceği gibi hukuk davaları aracılığı ile vekil edenin zararının giderilmesi, tapunun iptal ve tescili davası gibi sonuçlar doğabilecektir.

Tapu iptal ve tescil davası, bu durumda en yaygın olarak başvurulan hukuki yolların başında gelmektedir. Tapuda vekaletname ibraz etmek suretiyle usulsüz olarak işlem yapan, vekil edenin gerçek iradesine aykırı bir işlemin gerçekleşmesine neden olan vekilin gerçekleştirmiş olduğu bu sonuç büyük mağduriyetlere yol açabileceğinden dolayı bu dava türü uygulama alanı bulmaktadır. Vekili tayin eden kimsenin böylesi durumlara karşı sorumlu tutulması beklenemeyeceğinden vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açabilme hakkı mevcuttur.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davasında Davacı ve Davalı Sıfatı

Bir dava açılırken husumetin doğru yöneltilmesi usul kurallarından olduğu için davanızın kabul edilmesi adına oldukça önemlidir. Vekalet görevinin kötüye kullanılması sebebiyle açılacak tapu iptal ve tescil davasında davacı sıfatı, vekil tayin eden ve taşınmazı hukuka aykırı bir şekilde devredilmiş olan kişiye, bu kişi vefat etmişse onun mirasçılarına aittir.

İlgili davada davalı sıfatı ile husumetin yöneltileceği ilk kişi vekaletname ile taşınmazı edinmiş olan üçüncü kişidir. Taşınmazı devralan kişinin vefat etmiş olması halinde davalı sıfatını mirasçı sıfatıyla devralanlar alır. Bu doğrultuda devralan kişinin iyi niyetli olarak taşınmazı devralmış olması, kazanımının korunması için yeterli görülmemiştir.

Kişi iyi niyetli olarak dahi vekil aracılığı ile devraldığı taşınmaz hakkında açılacak bu davanın davalısı olabilir. İyi niyetli üçüncü kişi, vekil aracılığı ile devraldığı taşınmazın vekil edenin iradesine aykırı bir devir işlemine konu edildiğini bilmeyen ve istese de bilemeyecek olan kimseye denir.

Bu durumun tespiti mahkeme tarafından yapılır. Vekile ise ayrıca davalı sıfatı yüklenebilir. Vekil ile taşınmazı devralan kişinin birlikte hareket edip etmedikleri hususu belli olmadığından ayrıca davalı taraf olarak vekil tayin edilen kişiye de husumet yöneltilmelidir.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davasında İspat

Türk hukukunda ispata ilişkin genel kural, bir olayı iddia edenin ispat etme borcuna sahip olduğuna yöneliktir. Yani iddia sahibine ispat yükü verilmiştir. Genel kural itibariyle kimseden bir olayı gerçekleştirmediğini kanıtlanması istenemez. Vekalet görevinin kötüye kullanılması tapu iptal ve tescil davasında da bu kural geçerlidir. Davanın ispat yükü, dava sonucunda menfaat elde edecek olan davacı kişiye aittir.

Bu kuralın istisnası ile bariz olarak avantajlı durumda tarafında vekaletname vasıtası ile taşınmaz devri yapılmış olan davalı üçüncü kişinin iyi niyetli olduğunu ispat etme yüküdür. Davalı üçüncü kişi, bir evi piyasa değerinin çok altında satın almışsa veya bir arsaya ilişkin kağıt üzerindeki ödemesini belgelendiremiyorsa ispat yükü kendisine çevrilir.

Davada ispat yöntemi olarak ise pek çok yöntem kullanılabilir. Davanızı ispat ederken WhatsApp görüşmeleri, mail kayıtları gibi yazılı iletişim araçlarının ekran görüntülerinden; banka hesap dökümleri ve tapudan alınan resmi senet gibi yazılı evraktan, tanıkların dinletilmesinden veya uzman görüşü alınmasından, bilirkişi ve keşif işlemleri gibi mahkeme eliyle yaptırılacak olan işlemlerin bütününden, varsa herhangi bir sözleşmeden yararlanabilirsiniz. İspat olarak kullanılabilecek delillerin tamamını saymak mümkün değildir. Bu bağlamda kullanacağınız delillerin hukuka uygun olarak ele geçmiş olması kaydı ile her türlü delille davanızı ispat edebilirsiniz.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davasında Zaman Aşımı ve Hak Düşürücü Süreler

Tapunun hatalı veya hileli bir işlem sonucunda yanlış tescil edilmesi, tüm toplumu etkileyebilecek sorunlar meydana getirebilir. Tapu tescili kamu düzeninden olduğu için vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle açılacak tapu iptal ve tescil talepli davalar için herhangi bir zaman aşımı süresi veya hak düşürücü süre düzenlenmemiştir. Vekaletin kötüye kullanılması sonucu oluşan hukuki ihtilafların bütünü hiçbir zaman aşımı süresine tabi olmaksızın her zaman hak sahiplerince iddia edilebilir.

Doğrudan vekilin sorumluluğuna gidileceği hallerde de herhangi bir hak düşürücü süreden bahsedilmesi mümkün değildir. Kanunda böyle bir düzenleme yer almadığı gibi istikrarlı olarak da Yargıtay kararlarında vekalet görevinin kötüye kullanılması zaman aşımı hususunda bir sınırlama olmadığı yönünde kanaat ortaya koyulmaktadır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2021/6752 E. ve 2021/5259 K. sayılı ilamı ‘’…vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tazminat istekleri herhangi bir hak düşürücü ve zamanaşımı süresine tabi olmamasına rağmen, tazminat isteği yönünden zamanaşımına uğradığı gerekçesiyle ret kararı verilmesi de hatalıdır…’’ şeklinde hüküm tesis ederek bu konuya açıklık getirmiştir. Hem tazminat hem de tapu iptal talep etme hakkınız bakımından hiçbir hak düşürücü süreye tabi olmaksızın dava açabilirsiniz.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görev ve yetki kurallarının tespiti ile davanızın doğru mahkemede açılması, davanızın usulden reddedilmemesi ve yargılama sürecinin uzamaması adına büyük önem arz eder. Vekalet görevinin kötüye kullanılması tapu iptal tescil davaları; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile kesin yetki kuralına tabi tutulmuştur.

Buna göre davaya bakma yetkisine haiz mahkemeler, vekaletname ile satışı gerçekleştirilen dava konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkelemeridir. Bu dava türüne bakma görevi ise genel görevli mahkeme olan asliye hukuk mahkemelerine verilmiştir. Kısacası ilgili davayı satılan taşınmazınızın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemeleri üzerinden açabilirsiniz.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası Sonuçları

Yargılama süreci uzun sürebileceğinden tapu iptal ve tescil davası sürecinin başından sonuna titizlikle yürütülmesi gerekir. Davanızı yetkili ve görevli mahkemede ikame ettiğinizden emin olmalısınız. Bunun ardından yukarıda da anlatıldığı gibi her türlü somut delili içeren veya bu delillerin nerede bulunabileceğine işaret eden, talebinizi açıklayan bir dava dilekçesinin hazırlanması gerekir. Davalı sıfatını kimin taşıdığını belirleyerek doğru husumet yöneltmeniz gerekir. İlgili mahkemeye dava dilekçenizle başvurmanızdan ve gerekli harçları yatırmanızın ardından yargılama süreci başlayacaktır.

Sürecin başlaması ile birlikte mahkeme duruşma tarihini belirler. Bu tarihi de içeren tensip zaptının davalıya veya davalılara tebliğinden itibaren cevap dilekçesi sunmaları için süreç başlar. Dilekçeler teatisi tamamlandıktan sonra mahkeme tarafından dosya incelenir.

Karar verilmeden önceki süreçte mahkeme tarafından keşif yapılabilir, ilgili kurum ve kuruluşlardan her türlü bilgi ve belge talep edilebilir, uyuşmazlığın çözülmesi adına faydalı olacak deliller incelenebilir, tanık dinlenebilir. Tanık dinletilmesinin tek istisnası tapudan alınan resmi senede karşı tanık dinletilemeyecek olmasıdır.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 201. maddesi, senede karşı senetle ispat zorunluluğunu düzenlemiştir. Buna göre karşı tarafın açıkça kabulü olmaksızın hiç kimse senede karşı tanık dinletemez, senede karşı tanık beyanı karara esas alınamaz. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 01.02.2016 tarihli 2014 / 47583 E. ve 2016 / 2312 K. Sayılı ilamı ‘’…karşı tarafın açık muvafakati olmaksızın olayda tanık dinlenemez, dinlenen tanık beyanları hükme esas alınamaz. Vekilin hesap verme yükümlülüğü bulunduğundan, davada ispat yükü vekil olan davalıdadır…’’ hükmü ile bu yöndeki düzenlemeye açıklık getirmiştir.

Yargılama faaliyetinin sona ermesi ile birlikte mahkeme tarafından davanız kabul veya red edilecektir. Dosya içeriğinin incelenmesinden ve mahkemece kendiliğinden yapılan işlemlerin sonucundan vekil kişinin gerçekleştirdiği devir işleminin iradenize aykırı olduğu anlaşılırsa mahkeme tarafından davanızın kabulüne karar verilir.

Bu durumda vekilin vekaletname ile gerçekleştirmiş olduğu işlem iptal olacak ve ileriye dönük olarak herhangi bir geçerlilik arz etmeyecektir. İptal ile birlikte mahkeme tarafından ilgili yazışmaların tamamlanması sonucunda tapunuz yeniden adınıza tescil edilmek suretiyle size iade edilecek, eğer iade mümkün değilse zararınızın giderilmesi sağlanacaktır.

Herhangi bir hak kaybına uğramamak, mağduriyetinizi gidermek için hukuki sürece hakim avukatlardan destek almanız tavsiye edilir. Tapu iptal ve tescil davası süreciniz hakkında her türlü soru, sorun ve yargılama süreçleriniz hakkında danışmanlık hizmeti almak için gayrimenkul hukuku alanında uzman kadrosu ile hizmet veren Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi’nden destek alabilirsiniz.