İhtiyaç Nedeni İle Tahliye

Kira sözleşmeleri uygulamada taraflar arasında en çok ihtilaf yaşanan hukuki ilişkilerden bir tanesidir. Kanun koyucu genel olarak sözleşmede zayıf konumda olan kiracıyı korumak için düzenlemeler getirirken aynı zamanda kiraya verene de haklı nedenlerin varlığı halinde taşınmazın tahliyesini talep etme hakkı tanımıştır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası hangi durumlarda açılabilir? Bu davayı açma hakkı kimlere tanınmıştır? İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmek için izlenmesi gereken yol nedir? Tüm bu soruların yanıtlarını yazımızda bulabilirsiniz.

İhtiyaç Nedeni ile Tahliye Davası Şartları

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.350/1 uyarınca kiraya verenin, taşınmazı konut veya iş yeri olarak kullanma ihtiyacı doğarsa, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı vardır. Kiraya verenin kendisi dışında eşi, altsoyu, üstsoyu ve hatta kanunen bakması gereken kişilerin ihtiyacı durumunda da aynı hak söz konusudur.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için kiraya verenin ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaca örnek olarak şu durumlar sayılabilir:

• Sağlık sorunları
• Evlilik hazırlıkları
• Taşınmazın işyerine veya çocukların okuluna yakın olması
• Taşınmazın muhit olarak daha güvenli bir bölgede olması
• Eşyaları muhafaza etme ihtiyacı

Belirtmek gerekir ki yukarıda sayılanlar örnek olup, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için gereken zorunlu ihtiyaç durumları bunlarla sınırlı değildir. Hakim ortada gerçek bir ihtiyaç olup olmadığını her somut olayda durumun şartlarına göre değerlendirecektir.

Kiraya veren eşiyle boşanma davası devam ederken eşinin ikamet etmesi için taşınmaza ihtiyaç duyabilir. Ayrıca alt ve üst soyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ikamet etmesi için de taşınmazın tahliyesini talep edebilir.

Yargıtay bu noktada altsoyun ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için alt soyun mutlaka evlilik hazırlığı gibi bir durumu aranmaması gerektiğini belirtmiştir. Yargıtay’a göre reşit olan alt soyun ailesiyle yaşaması beklenemez:

“Dava dilekçesinde davacı vekili ihtiyaçlının evlilik hazırlığı yaptığını açıklayarak reşit olan ihtiyaçlının ayrı bir eve çıkmak istediğini belirttiğine göre tahliye sebebinin reşit olan ihtiyaçlının evlilik hazırlığına dayalı değil, annesi ve babasından ayrı ve mustakil olarak oturmak istediğine dair kiralananın tahliyesini istediğinin kabulü gerekir.” (Yargıtay 6. H.D. 2016/3380 E., 2016/3343 K. sayılı ve 25.04.2016 tarihli kararı).

İleride doğabilecek ihtiyaçlar nedeniyle tahliye davası açılamaz. Kiralayanın halihazırda somut bir ihtiyacının varlığı aranır:

“…kiralayanın ihtiyaç iddiasının doğmuş olması gerekir, aksi takdirde kiralayan doğmamış bir ihtiyaca istinaden tahliye davası açamaz.” (Yargıtay 6. H.D. 2005/8261 E., 2005/9755 K. sayılı kararı).

Eklemek gerekir ki kiraya veren halihazırda birkaç taşınmaza sahip olup kendine ait bir konutta ikamet ediyor olmakla birlikte, bir diğer taşınmazında oturma ihtiyacı doğabilir. Bu durumda da kiracıyı tahliye etme ihtiyacının gerçekliği mahkemece değerlendirilecektir.

Kimler İhtiyaç Nedeni ile Tahliye Davası Açabilir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasını açma hakkı taşınmazı kiraya veren kişiye aittir. Burada taşınmazın malikinden bağımsız bir durum söz konusudur. Kiraya verenin tahliye davası açabilmesi için malik olması aranmaz. Öte yandan kendisi kiraya veren taraf olmasa dahi taşınmazın maliki ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir.

Belirtelim ki tahliyesi talep edilen taşınmazın paylı mülkiyete konu olması durumunda paydaşlardan yalnızca bir tanesinin ihtiyacının olması tahliye davası açılabilmesi için yeterlidir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminden itibaren, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kira yılının dolmasından itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmasına ilişkin bu süre kamu düzeniyle ilgili olduğu için hakim tarafından re’sen dikkate alınır. Dolayısıyla burada zamanaşımı yerine hak düşürücü süre söz konusudur. Bu süre geçtikten sonra açılan tahliye davaları hak düşürücü süre nedeniyle hakim tarafından reddedilir:

“…davanın süresinde açılıp açılmadığı tam olarak çözüme kavuşturulmadan esasa ilişkin bir karar verilmesi doğru değildir.” (Yargıtay 6. H.D. 2015/4706 E. 2016/1492 K. sayılı ve 01.03.2016 tarihli kararı)

Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasına bakmakla görevli olan mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise ilgili taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Tahliye Sonrası Taşınmazın Başka Birine Kiralanması

İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz en az 3 yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Aksi takdirde son kira yılına ait bir yıllık kira bedelinden az olmayacak şekilde tazminat ödemeye mahkum olur. Bu kuralın amacı kiraya verenin taşınmaza ihtiyacı olduğunu bahane ederek kiracıyı keyfi şekilde tahliye etmesinin önüne geçebilmektir.

Tüm hizmetlerimiz hakkında bilgi almak ve sorularınız için buraya tıklayınız.