Kira Tespit Davası ile Uyarlama Davalarının Farkları

Bir taşınır veya taşınmaz malın, sahibi olan kimse tarafından bir başkasına kullandırma amacı ile bir süreliğine verilmesine kiralama denmektedir. Her kiralama işleminin sözlü veya yazılı bir de kira sözleşmesi olur. Türkiye’de yürürlükte olan hukukun kira sözleşmelerini ve kiracı ile kiraya verenlerin ilişkilerini düzenleyen maddeleri ise yıllar içerisinde kiracıyı kollayan bir şekilde evrilmiştir. Özellikle konut kiraları hususunda görülen kiracı lehine bu düzenlemelerden ev sahiplerini en çok mağdur edeni, kira sözleşmesinin süresine bakılmaksızın kiracının durumunun devam ediyor oluşudur.

Kira sözleşmelerinin kiracı istemedikçe uzuyor oluşu, uzun vadede sahip olduğunuz taşınmazdan elde ettiğiniz kira getirisinin oldukça düşük kalmasına ve hatta taşınmazda oturmaya ihtiyacınız olsa dahi yargılama süreci boyunca kirada oturmanıza sebebiyet verebilmektedir.

Pandemi ile birlikte enflasyonun hızla tırmanması sonucu Türk Borçlar Kanunu’na eklenen Geçici Madde 1 ile konut kira artışı %25 oranıyla sınırlanmış olup ev sahiplerinin bu bağlamda yaşadığı sıkıntılar daha da artmıştır. Kiracınıza karşı başvurabileceğiniz iki yol bulunmakta olup bunlar kira tespit davası ve kira uyarlama davasıdır. Kira tespit ve uyarlama davası farkı aşağıda yer almaktadır.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira sözleşmesinin her iki tarafının da açabileceği kira tespit davası, hukuki temelini Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinden almaktadır. Bu madde ile kira sözleşmelerinin yıllık artış oranlarının kanuni üst limiti belirlenmiş olup tarafların bu limit olmaksızın kira sözleşmesinin 5. yılında düzenleme yapabileceklerine hükmedilmiştir. Tarafların kendi aralarında anlaşamadıkları durumda ise kira tespit davasına başvurulmasının yolu açılmıştır.

Kira uyarlama davası ile kira tespit davası arasındaki farklar oldukça belirlidir. Kira tespit davasının ilk şartı, kira ilişkisi ile doğrudan bağlı bir unsur olan kira sözleşmesinin varlığıdır. İkinci ve en çok karıştırılan şart ise kira tespit davasının kira sözleşmesinin ilk 5 yıllık döneminin sona ermesi ile birlikte açılabileceğine yönelik şartın varlığıdır.

Bu noktada uyarlama davasından başlı başına ayrılan bir dava olan tespit davası ile güdülen amaç, olağan koşullar altında 5 yıllık süresini dolduran kira ilişkisinin kiracı lehine aşırı bir dengesizlik oluşturmadan taraflar arasında yeniden bir anlaşma zemininin oluşturulmasıdır. Dava açılmadan önce dikkat edilmesi gereken, kira süresinin sona ermesine en az 1 ay süre varken kiracıya bu hususları bildirir bir ihtarname çekilmesi zorunluluğudur.

Anılan davayı açmanız size tahliye imkanı sağlamayacaktır. Davanın açılması ile birlikte hakimin inceleyeceği şey, kiralanan taşınmazın kira getirisinin emsal kira bedellerine göre düşük kalıp kalmadığıdır. Bunun hesaplanmasında resmi olarak yayınlanan, kanunda kira artışlarının limiti olarak belirlenen yıllık TÜFE artış oranından yardım alınır.

Gerçekten kiraya verdiğiniz taşınmazın kira bedeli yasal artış oranlarının sınırlı olması nedeniyle 5 yıllık süre içerisinde düşük kalmış ise hakim tarafından gerekli incelemeler yapılacak ve yeni kira bedelinin tespiti gerçekleştirilecektir. Bu tespit kiracıyı karar tarihi itibariyle bağlar. Tespit davasında karar verilirken yaygın olarak hakkaniyet indirimi yapılır. Kiracının uzun süredir bir taşınmazı sorunsuz olarak kullanıyor olması da korunması gereken bir değer olarak görülmektedir.

Hak ve nesafet indirimi olarak da anılan bu indirimin uygulanmasının sebebi korunan bu değerdir. Yargıtay’a göre kira tespit davalarında %20’den daha yüksek oranda hakkaniyet indirimi yapılamaz. Uyarlama davası ile kira tespit davası arasındaki farklar içinde indirim hususu da yer almaktadır. Kira tespit davası, yalnızca konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için açılabilen bir dava türüdür.

Kira Uyarlama Davası Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi, sözleşmenin imza edildiği tarihte öngörülemeyen ve öngörülmesi mümkün olmayan durumlar sebebi ile bir sözleşmenin dürüstlük kurallarına aykırı şekilde borçlu aleyhinde değişmesi halinde borçlu tarafından uyarlama davası açılabileceği hükmünü içermektedir. Kira sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.

Kiraya veren, maliki olduğu taşınmazı kiracıya kullandırma borcu altına girerken kiracı, bu kullanımı karşılığında belirlenen kira bedelini kiraya verene ödeme borcunu üstlenir. Kira sözleşmesinin evini kullandırma borcunu ifa eden kiraya veren aleyhinde dürüstlük kurallarına aykırı şekilde değişmiş olması ilgili maddede yer alan hükmün ilk şartının gerçekleştiği anlamına gelir. Örneğin kiraya verdiğiniz evde kiracı 5.000 TL kira ödüyorken aynı apartmanda yeni kiraya verilen bir dairenin 20.000 TL kira bedeli üzerinden kiralanması bu dengesizliğin varlığına işaret eder.

Uyarlama davası açılabilmesi için dengesizliğin ve durumdaki değişikliğin kaynağının kiraya veren olmaması gerekir. Enflasyon, savaş, kıtlık, kriz, pandemi gibi etkenler ile kira uyarlama davası açılabilir. Bu dava sözleşmenin imzalanmasından itibaren ilk yıl içerisinde açılamayacağı gibi sözleşmenin son yılı içerisinde de açılamaz. Kira tespit ve uyarlama davası arasındaki fark temelde bu bağlamda davanın açılabileceği sürelerde ortaya çıkmaktadır.

Tespit davası kira kontratının üzerinden 5 yıl geçmesi ile açılabilirken uyarlama davasında tek şart kira kontratının ilk ve son yılının içerisinde açılamıyor oluşudur. Kira uyarlama davası her türlü kira sözleşmesi için açılabilmektedir. İlgili davada talep edilecek şey, taraflardan kaynaklanmayan bir nedenle oluşan aşırı ifa güçlüğünün giderilmesidir.

Kira Tespit Davası ile Uyarlama Davası Farkı Nedir?

Kira sözleşmesinin taraflarının kira bedeline ilişkin başvurabileceği iki temel hukuki yol olan kira uyarlama ve kira tespit davası arasındaki farklar dikkatle incelenmeli ve somut olayda kira bedeline ilişkin hangi yola başvurulması gerektiği tespit edilmelidir. Şartları karşılamaksızın açılacak hatalı bir dava, hem zaman hem de hak kaybı yaşanmasına neden olacaktır. İki dava arasındaki farklar şu şekildedir:

Kira sözleşmesinin süresinin davaya etkisi: Kira uyarlama davası, sözleşmenin bir taraf için aşırı ifa güçlüğü doğurması sonucu açılan bir dava türüdür. Bu güçlük, tarafların kusuru dışında gerçekleşen olağanüstü durumlar sonucu ortaya çıkar. Bu bağlamda uyarlama davası açılabilmesi için kira sözleşmesinin belirli bir süredir var olması şartı aranmamaktadır. Yalnızca sözleşmenin ilk ve son yıllarında kira uyarlama davası açılmaz. Kira tespit davasında ise beş yıllık bir sürenin dolması gerekmektedir. Kontratın başlangıç tarihinden itibaren beş yıllık süre geçmedikçe tespit davası açılamayacaktır.

Hangi tür kira sözleşmelerinin dava konusu edilebileceği: Kira tespit davasının konusunu yalnızca konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri oluşturmaktadır. Uyarlama davası ise her çeşit kira ilişkisinde başvurulabilecek bir hukuki yoldur.

Davaların açılması için var olması gereken koşullar: Uyarlama davasının açılabilmesi için olağanüstü bir veya birden fazla durumun sözleşmenin koşullarını bir taraf için ciddi şekilde değiştirmiş olması gereklidir. Ekonomik kriz, hiperenflasyon, savaş, kuraklık, doğal afet gibi olayların vücut bulması sonucu aldığınız kira bedelinin düşük kalması davanın açılabilmesi için bir şarttır.Tespit davasında ise uzun süredir bir taşınmazı kullanan kiracının kirasının emsallerine göre düşük kaldığının tespiti esastır. 5 yılı doldurmuş kira ilişkilerinde, bitime en fazla 1 ay kalana kadar çekilecek ihtarnamenin ardından kiracı ile anlaşılamazsa bu dava ikame edilebilir.

Kiracıya bildirim hususu: Tespit davalarında kiracıya ihtarname çekilmesi bir zorunluluk olarak ortaya çıkmakta iken uyarlama davasında kiracıya herhangi bir bildirim yapma zorunluluğu yoktur.

Davaların geriye dönük etki etmesi: Tespit davası, incelemenin ardından kira sözleşmesinin başlangıcına kadar ödenen kira bedellerine etkili olabilmekteyken uyarlama davasında yalnızca ödemenin yapılması esnasında bir ihtirazi kayıt var ise o tarihe kadar geriye dönük etki meydana gelebilmektedir.

Kiranın tespitinde kullanılan metod: Tespit davası, emsal kira bedelleri ile birlikte kira sözleşmesi döneminde açıklanan TÜFE oranlarının dikkate alınması ve sonuçta bulunan sayıya hakkaniyet indirimi uygulanması ile yeni kira bedelini tespit eder. Uyarlama davasında herhangi bir şartla bağlı kalınmaksızın olağanüstü durumun sonucunda oluşan dengesizliğin giderilmesi esas alınır.

Kira tespit uyarlama farkı yukarıda anlatıldığı şekildedir. Kira uyarlama davası ve kira tespit davası konularında sorularınız, sorunlarınız ve yargılama süreciniz hakkında her türlü hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmetinizi; kira hukukunda uzman kadrosu ile başarıyla müvekkillerine hizmet veren Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi’nden alabilirsiniz.