Kat Mülkiyeti Nedir?
Kat mülkiyeti konusu, Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenmiştir. İnşaatı tamamlanan bir taşınmazın, bölümlerinin ne amaçla kullanılacağını kat mülkiyetine ilişkin belgesinde gösterilir.
Buna göre bağımsız bölümler, ofis, mağaza, iş yeri, daire, depo şeklinde gösterilir. Kat mülkiyetini hakkını elinde bulunduran kişiler, bağımsız bölümü amacına uygun olarak diledikleri gibi kullanabilme özgürlüğüne sahiptirler.
Hak sahibinin kat mülkiyetinin alabilmesi için;
- İnşaat sürecinin tamamlanmış olması,
- İskan belgesinin alınmış olması,
- Mülkün tüm maliklerinin veya mülk sahibinin imzalarıyla bir dilekçe hazırlanması,
- Kat mülkiyeti için tapu başvurusunun yapılması,
Gibi işlemlerin gerçekleştirilmesi gerekir. İnşaat sonrası kat mülkiyeti işlemleri müteahhitlerin yapması gerekin işlemler arasında yer alır. Başvuru sonrasında bağımsız bölüm hak sahibi adına tapu kaydı ile belgelendirilir.
İçindekiler
Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar Nelerdir?
Taşınmaz edinecek kişilerin kat mülkiyeti ne demek? Kat ittifakı nedir? Kat mülkiyeti nasıl alınır? Gibi konularda araştırma yapmaları yerinde olur. Zira inşaat sonrası kat mülkiyeti alımlarında birçok sorunlar yaşanmakta ve hak sahipleri bu nedenle birçok sorunla karşılaşabilmektedir.
Kat irtifaklı tapu, hisseli tapu, kat mülkiyetli veya müstakil tapu türünden tapu çeşitliliği bulunur. Kat irtifakı kat mülkiyeti kişilerin taşınmazlar üzerinde haklarını gösteren belge niteliği taşır.
Kat irtifakı kat mülkiyeti farkı, iskan öncesi ve iskan sonrası kişilerin haklarını göstermek açısından farklılıklar gösterir. Kat irtifakı geçici belge niteliği taşırken, kat mülkiyeti kalıcı sahiplik belgesi olarak kendini gösterir.
Kat irtifakında kişinin arsa, arazi veya inşaat gibi taşınmazlarda hakları belirlidir. Ancak kullanım alanı net olarak gösterilmez. Kişi sadece hissesi oranında hak sahibidir.
Oysa kat mülkiyetinde taşınmaz üzerinde kişilerin hakları net olarak belirtilir. Kişi satışını gerçekleştirene veya devir işlemini gerçekleştirene kadar, amacına uygun olarak taşınmaz üzerinde her hakka sahiptir.
Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?
Kat irtifakının kurulabilmesi için öncelikle tapu kayıtlarında bir taşınmazın varlığının gösterilmiş olması gerekir. İnşaat üzerinde irtifak kurulacaksa öncelikle hak sahiplerinin bu yönde idarelerinin bulunması, planlanan inşaat sürecinin tamamlanmamış olması gerekir.
Kat irtifakına konu taşınmazın bölümlerinin müstakil konuma uygun konuma getirilmesi, bağımsız nitelik taşıması, tapu siciline bu yönde işlenmiş olması gerekir. Kat irtifakında, kat mülkiyetinden farklı olarak projenin bütünü için irtifak sağlanmış olmalıdır.
Kat irtifakının kurulabilmesi için;
- Taşınmaza sahip kişinin kimlik belgesi ve vesikalık fotoğrafı,
- Binanın iç taksimlerini, dış cephesini, bağımsız bölümlerini, ortak kullanım alanlarını ve diğer detayları gösterir mimari proje,
- Projeye onay veren kurum tarafından düzenlenen mimari projenin üç boyutlu yapı modeli, aplikasyon projesi,
- Yapının idari yapısını gösterir yönetim planı,
- Yerleşim alanı içerisinde bulunan binanın konumunu gösterir plan,
- Bağımsız bölümlerin arsa üzerindeki paylarını ve niteliklerini gösterir belge,
Gibi belgelere ihtiyaç duyulur. Oluşturulan belgeler ile taşınmazın bulunduğu belediyeye dilekçe ile başvuru yapılması gerekir. Belediyeler bu işlemler sırasında döner sermaye ücreti talep ederler. İşlemleri onaylanan başvuru sahipleri, Tapu Sicil Müdürlüğü’ne başvurarak bu hususta kat irtifakına ilişkin senet düzenlerler. Bu sayede tüm işlemler resmiyet kazanmış olur.
Kat Mülkiyeti İçin Neler Gerekli?
Sorunsuz bir şekilde kat irtifakı sağlanmış ve inşaatı tamamlanmış olan taşınmazlar için, öncelikle iskan yani oturum izninin alınmış olması gerekir. İskan izninin alınabilmesi için, tüm maliklerin bu yönde karar almış olması ve taşınmazın bulunduğu belediyeye başvurularını yazılı olarak bildirmeleri gerekir.
Belediyelerin yetkili organlarınca yapılan denetimlerde, herhangi bir olumsuz durum tespit edilmemesi durumunda yalnızca döner sermaye ödeneği gerçekleştirilerek iskan belgesi temin edilebilir.
İskan belgesi ile malikler Tapu Sicil Müdürlüğü’ne başvuruda bulunarak kat mülkiyeti için başvuruda bulunabilirler. Başvuruda bulunan kişilere mülkiyetin tüm özelliklerini gösterir tapu belgesi verilir.
Kat Mülkiyet Tapulu Ev Almak Mantıklı Mı?
Ev alırken ve satarken kat mülkiyet tapulu ev almak daha, diğer evlere göre daha mantıklı gözükmektedir. Bunun nedeni kat mülkiyeti belgesine sahip evlerin, tüm inşaat süreci tamamlanmış ve iskan belgesinin sorunsuz olarak alınmış olmasından kaynaklıdır.
Bu sayede evin yeni maliki hiçbir işlemle uğraşmadan ve herhangi bir sorunla karşılaşmadan taşınmazı gönül rahatlığı ile alabilir. Ayrıca kat mülkiyeti belgesine sahip taşınmazlar için, kredi sağlayan finans kuruluşları da herhangi bir şekilde sorunsuz kredi sağlarlar.
Bu tür evler yatırımcısına hem alırken, hem de satarken kolaylık sağlar. Bunun yanında proje bazlı kat irtifakı belgesine sahip olan taşınmaz, kat mülkiyetine sahip ev veya konutlara göre daha uygun fiyat avantajları sunabilir. Bu yönde yatırım yanacak kişilerin, güvenilir projelere dahil olmalarında fayda vardır.
Kat Mülkiyeti Almak Zorunlu Mu?
Maliklerin kat mülkiyeti almaları yasal zorunluluktur. Hak sahipleri bu yönde resim başvurularını gerçekleştirdiklerinde, en geç 2 yıl içerisinde kat mülkiyetine yönelik belgelerini almaları gerekir. Aksi durumda gecikmeler için para cezası ile karşılaşılabilir. Ayrıca iskanı sağlanmış yapıların, satışında da kat mülkiyetine ilişkin belge talep edilir.
Kat Mülkiyeti Ücreti
Kat irtifasından, kat mülkiyetine geçişler için başvurularda vergi ve harç alınmaz. Hak sahipleri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün belirtiği tarifeler üzerinden belirli miktarlarda ücretler öderler. Bu ücretler taşınmazın yüz ölçümüne, kullanım amacına, bulunduğu bölgeye göre değişiklik gösterir. Hak sahipleri taşınmazın bağlı bulunduğu tapu müdürlüklerine giderek bu yönde bilgi alabilirler.
Kat İrtifakı Kaç Mülkiyetine Nasıl Çevrilir?
Kat irtifakına sahip taşınmazın kat mülkiyetine geçiş işlemlerinde, kat maliklerinin birlikte ortak karar oluşturmaları, taşınmazın bağlı bulunduğu belediyelerin ilgili birimlerine başvuru yapmaları gerekir. Bu işlemler için yapı projesi istenir. Projede arsa payları, yapının özellikleri, bağımsız bölümler ayrıntılı olarak yer alır.
Başvuru sonucunda belediyeler tarafından iskan izin belgesi verilecektir. Ayrıca başvurular sırasında yönetim planı, yöneticiler ve görevlilerin isimleri, hizmetleri karşılığında aldıkları ücretlere ayrıntılı olarak yer verilmelidir. Başvurularda paydaşların ve görevlilerin kimlik fotokopileri, fotoğrafları, taşınmaza ait zorunlu deprem sigortası istenir.
Kat mülkiyetine ilişkin başvurularda bağımsız taşınmazlar ile site dahilinde olan taşınmazlar için istenen belgelerde farklılıklar görülebilir. İskan belgesi alındıktan sonra tapu harcı ödenerek, tapu müdürlüğünden kat mülkiyetine ilişkin belge talep edilir.
Kat Mülkiyetinin Avantajları Nelerdir?
Kat mülkiyetine sahip taşınmazlar, alım ve satım işlemlerinde ekstra sorunlar yaşatmayacağı için, yatırımcı tarafından sıklıkla tercih edilir. Birçok müteahhit kat irtifakına ilişkin satışlar uygulamaktadır. Bu da sonraki aşamalarda iskan sorunları başta olmak üzere birçok sorunlar ortaya koymaktadır.
Her ne kadar yatırımcı veya arsa sahibi kat irtifasında da haklarını koruma altına alsalar da, mutlaka kat mülkiyetine ilişkin başvurularını gerçekleştirmeli, satın alırken de bu tür taşınmazları tercih etmelidirler.
Sonuç
Müteahhitler ile taşınmaza ilişkin hak sahipleri sıklıkla karşı karşıya gelmekte, düzenlenen sözleşmeler nedeniyle birçok mağduriyetler yaşanmaktadır. Müteahhitler ile hak sahiplerinin arasında yapılan sözleşmeler, yargılama aşamasında önemli delil niteliği taşır.
Her iki tarafında mağdur olmaması açısından bu konuda düzenlenen belgelerin ve başvurularda gerekli özenin gösterilmesi gerekir. Çoğu zaman hukuki dayanaktan uzak, gerekli özeni gösterilmeden oluşturulan belgeler, yasal başvurular sırasında birçok hak kayıplarına neden olmaktadır.
Bu nedenle bu tür anlaşmaların sağlanmasında mutlaka konusunda deneyimli ve tecrübeli avukat yardımının alınması önerilir. Sinan Eroğlu Hukuk Ve Danışmanlık bürosu, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kalan tüm işlemler için hukuki danışmanlık hizmeti verir.
Bu hususta hukuki yardım başvurusunda bulunacak kişiler, sinaneroglu.av.tr web sayfasından online başvurularına gerçekleştirerek, oluşabilecek mağduriyetler için önlem alabilirler. Hukuki yardım talebinde bulunacak kişiler, konuya ilişkin sözleşme metinlerini yanlarında bulundurarak incelenmesini talep edebilir, etkili ve yasalara uygun sözleşme metinlerinin oluşturulmasını talep edebilirler. Ayrıca oluşabilecek anlaşmazlıklar içinde hukuki yardım talebinde bulunabilirler.
