Kira Tespit Davası Nedir? Kira Tespit Davası Hakkında Bilmeniz Gereken Her Şey
Türk hukuk sisteminde toplumun belirli kesimleri pozitif ayrımcılığa tabi tutularak yasal anlamda korumaya tabi tutulmuştur. İşveren karşısında işçi, kiraya veren karşısında kiracı ve erkek eşe karşı kadın eş; bu doğrultuda düzenlenen hükümler ile yıllar içerisinde yaşanabilecek mağduriyetlerden olabildiğince muaf tutulmaya çalışılmıştır.
Kiracı, kiraya verene göre toplumsal konum bakımından daha zayıf kabul edildiğinden kira hukuku alanında kiracı lehine bir sistemin var olduğunu söylemek mümkündür. Bu alanda özellikle ev sahiplerinin, kiraya verdikleri evden elde ettikleri gelire ilişkin başvurabilecekleri hukuki yolların başında kira tespit davası gelmektedir.
İçindekiler
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira bedeli tespit davası olarak da anılan bu dava, hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilen kira bedelinin mahkeme eliyle yeniden tespit edilmesine yönelik bir davadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedeli artışlarına ilişkin hükmüne göre yıllık kira artış oranı o döneme ilişkin Tüketici Fiyat Endeksi’ndeki 12 aylık ortalama artış oranından daha fazla olamaz.
Pandemi süreci ve ardından yaşanan yüksek enflasyon sonucunda bu genel kurala istisna olarak Borçlar Kanunu’na getirilen Geçici Madde 1 hükmü ile konut kiralarında artış sınırı %25 ile sınırlandırılmıştır. Normal kanuni artış oranı dahi uzun süreli kira sözleşmesine konu olan taşınmazlardan elde edilen kira getirisini muadillerine göre düşük kılmaktayken, bu düzenleme ev sahipleri açısından kira getirisinin daha da azalması anlamına gelirken kira tespit davası şartları sıklıkla araştırılmaktadır. Uyarlama davası ile karıştırılmaması gereken tespit davasının şartlarına yazının devamında ulaşabilirsiniz.
Bir dava açılırken ilk dikkat edilmesi gereken şeylerden birisi davanın usule uygun olarak doğru mahkemede açılmasıdır. Mahkeme tarafından açılan bir davada ilk incelenen şey davanın usül kurallarına uyularak yetkili ve görevli mahkemede açılıp açılmadığı hususlarıdır. Kira tespit davası görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir.
Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Genel olarak kiralanan taşınmaz davalı kiracının yerleşim yerini oluşturduğundan yetki kuralındaki bu iki durum birleşir. Davanın doğru mahkemede açılmaması sonucunda mahkeme tarafından esasa girilmeyerek doğrudan davanız reddedilir. Usule ilişkin itirazlar yargılamanın her aşamasında gerçekleştirilebilir. Zaman, hak ve para kaybetmemek adına bu hususa önem göstermeniz önerilir.
Kira tespit davası sonuçları, kabul ya da red şeklinde olabilmekle beraber davanın kabulü halinde yeni kira bedeli mahkeme aracılığıyla tespit edilecektir. Hakim tarafından yeni dönemde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesi mahkeme kararının kesinleşmesi ile birlikte hayata geçer. Kira bedelinin tespiti adına mahkeme tarafından bilirkişi raporu aldırıldığı, gerekli hallerde keşife çıkıldığı uygulamada sıklıkla görülmektedir.
Bedel belirlenirken, kiracının eski kiracı olması dolayısı ile ortalama olarak yüzde 10-15 oranında hak ve nefaset (hakkaniyet) indirimi uygulanır. Bu indirimin nasıl ve hangi oranda uygulanacağı, konuya ilişkin yüksek yargı kararları ile bir çerçeve kazanmıştır. Aynı zamanda oranın yüzde 20’yi geçemeyeceği belirlenmiştir.
Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?
Yazıya konu tespit davasının açılabilmesi için yasalarda ve yüksek yargı içtihatlarında düzenlenmiş belirli şartlar bulunur. Kira tespit davası ihtar şartı ise sıklıkla yanlış bilinir. İlgili davanın açılabilmesi için kiracıya gönderilen herhangi bir yazılı ihtarnamenin varlığı gerekli değildir. İhtarnamenin varlığı, yalnızca davanın yenilenen dönemin içerisinde de açılabilmesini sağlar.
İhtarname gönderilmemişse davanın kira dönemi yenilenmeden en fazla 30 gün içerisinde açılması gerekir. Temel şartlar, yazılı bir kira sözleşmesinin varlığı ile davayı açacak tarafın genel dava şartı olarak hukuki bir yararının var olmasıdır. Bunlarla birlikte, 5 yıl kira tespit davası için sözleşmenin süresine göre bir şart haline gelebilmektedir. Kira sözleşmeniz 5 yıldan kısa süreli ise, sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren 5 yıllık süre dolmaksızın kira tespiti istenemez. 5 yıl ve daha uzun süreli sözleşmeler için ise böyle bir şart yoktur.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
Kira tespit davası açma süresi, kira sözleşmesinin süresiyle doğrudan ilgilidir. Sözleşmenin süresi 5 yıldan az süreli ise davanın açılması için kira sözleşmesinin 5. yılının tamamlanması beklenmek zorundadır. Ayrıca davanın yenilenecek olan kira dönemi başlamadan en az 30 gün süre önce açılması gerekmektedir. İhtarname çekilmesi dava şartı olmasa da eğer yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün süre önce kiracıya bir ihtarname çekilmişse, dönemin yenilenmesi beklenmeksizin her an dava açılabilir.
Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?
Kira tespit davası, kiraya verilen taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemelerine uygun bir dava dilekçesi ile yapacağınız başvuru ile açılabilir. Aşağıda bir örneğine de ulaşabileceğiniz dava dilekçesinde iddianızı, iddianıza ilişkin delillerinizi ve zorunlu kişisel bilgileri eklemeyi unutmamalısınız. Gerekli harç ve bedellerin tahsili ile dava açılacak ve yargılama süreci başlayacaktır.
Geriye Dönük Kira Tespit Davası Açılabilir mi?
Kira tespit davası geriye dönük olarak kira bedellerinin artırılarak istenebildiği bir dava değildir. Eğer kiracınız eksik kira bedeli ödemiş veya tespit davasından önceki artırımlara uymamışsa dava ile birlikte bu eksik bedelleri isteyebilirsiniz. Fakat mahkeme tarafından belirlenecek olan yeni kira bedeli yalnızca yenilenen kira döneminden itibaren geçerlilik kazanır.
Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?
Kira tespit davası süresi, halk arasında uzun sürdüğü için göz korkutan bazı davalara göre nispeten kısa sürebilen bir davadır. Davanın ne kadar sürdüğü yerel mahkemenin iş yüküne, tarafların yargılama sürecine katılımına ve dosyanın durumuna göre değişse de ortalama olarak 1 yıl sürede dava sonuçlanabilmektedir.
Davanın en kısa sürede tamamlanması, sürecin titizlikle ve doğru biçimde yönetilmesini gerektirir. Davanın doğru mahkemede uygun bir dilekçeyle açılması, bilirkişi raporunun geliş süresi, keşif yapılmasına gerek olup olmadığı, taraflardan birinin dosyanın sürüncemede kalmasına yönelik hareketlerinin varlığı doğrudan sürenin ne kadar uzayıp kısalacağını belirler.
Kira Tespit Davası Masrafları Nelerdir?
Kira tespit davası harç yatırarak açmanız gereken bir dava türüdür. Hukuk davalarında, davayı açan davacı tarafça harç ve masraflar ilk etapta yatırılır. Ardından mahkeme tarafından verilecek karar ile davanız haklı bulunarak kabul edilirse, yargılama giderleri için harcadığınız miktar karşı tarafa yüklenir. Kira tespit davası süresince dava açılış harcı dışında bilirkişi ücreti, eğer gerekli olursa keşif ücreti, tebligat masrafları gibi gider kalemleri davacı tarafından ödenir.
Davanın başında ödeyeceğiniz harç, dava değeri üzerinden hesaplanır. Bu davanın dava değeri ise talep ettiğiniz yeni yıllık kira bedelinden mevcut yıllık kira bedelinin çıkartılması ile bulunur. Örneğin, kiracınız yıllık toplamda 40.000,00 TL kira ödüyor, siz ise dava ile bu bedeli yıllık 120.000,00 TL’ye yükseltmeyi talep ediyorsanız harca esas dava değeri 80.000,00 TL olacaktır. Bu bedelin binde 68,31’inin dörtte biri oranında harcı davayı açarken yatırmanız gerekmektedir. Dava süresince yapılacak harcamalar için de peşinen dosyaya masraf avansı yatırabilirsiniz.
Kira Tespit ve Tahliye Davası Aynı Anda Açılabilir mi?
Kiracıya karşı açılacak kira bedelinin tespiti davası ile tahliye davasında ev sahibi açısından kazanılacak menfaat ortaktır, talepler ile güdülen amaç birbiri ile çatışmamaktadır. Bu bakımdan, terditli dava olarak açılmak kaydıyla kira tespit ve tahliye davasının aynı anda açılması mümkündür. Terditli dava, davacının birbiri ile bağlantılı birden fazla hukuki talebini tek bir dava ile aralarında aslilik ferilik ilişkisi kurarak öne sürdüğü dava biçimidir. Eğer aynı anda her iki davayı da açmak istiyorsanız, buna uygun olarak dava dilekçenizi tanzim etmeniz önem taşımaktadır.
Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği
Kira tespit davası örnek dilekçe, aşağıda verildiği şekildedir.
…. SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI: (Adınız Soyadınız) Adresiniz) (TC Kimlik Numaranız)
DAVALI: (Kiracınızın adı soyadı) (Oturduğu taşınmazın adresi) (TC Kimlik Numarası)
VEKİLİ: (Kiracınızın avukatı varsa bilgileri)
KONU: Kira sözleşmesi uyarınca taşınmaz kira bedeli tespiti taleplerimizi havi dava dilekçemizdir.
AÇIKLAMALAR
…. adresinde bulunan maliki olduğum (EK – 1: Tapu sureti) taşınmaz davalı …. tarafından …. başlangıç tarihli …. bedelli kira sözleşmesine binaen kiracı olarak kullanılmaktadır. Davalı kiracı tarafından ödenmekte olan son döneme ilişkin aylık kira bedeli …. TL’dir. (EK – 2: Kira Sözleşmesi)
Davalı tarafından ödenmekte olan iş bu kira bedeli, piyasa emsal bedellerin oldukça altında kalmaktadır. Mecurun bulunduğu çevrede ve koşullarda emsal kira bedelleri ortalama ….. TL’dir. (EK – 3: Kira ilanları) Bu bağlamda …. Noterliği’nin …. yevmiye numaralı ihtarnamesi kiracıyı muhatap alır biçimde tarafımca tanzim ettirilmiş olup ihtarnameye rağmen kira bedelinde herhangi bir değişiklik gerçekleştirilmemiştir. (EK – 4: İhtarname)
Sayın mahkemenin de bildiği üzere ülkemizde yaşanan enflasyon, ekonomik anlamda kişilere oldukça zorluk oluşturmakta olup şahsımın geçim kaynağı anılan taşınmazdan elde ettiğim kira bedelidir. İlgili kanun hükümleri uyarınca emsal kira bedellerinin oldukça altında kalan …. adresindeki mecura ilişkin kira bedelinin …. döneminden başlamak üzere aylık ….. TL olarak tespitine karar verilmesini saygıyla talep ederim.
HUKUKİ NEDENLER: HMK, TBK ve sair mevzuat hükümleri
NETİCE-İ TALEP: Yukarıda izah ettiğim nedenlerden hareketle sayın mahkeme tarafından yapılacak inceleme sonucunda …. adresindeki taşınmaza ilişkin kira bedelinin ….. tarihinden itibaren ….. TL aylık bedelli olarak tespitine karar verilmesini, yargılama giderlerinin davalı tarafa yükletilmesini talep ederim.
DAVACI ADI SOYADI
İMZA
Kira Tespit Davası Yargıtay Kararları
Her hukuki uyuşmazlıkta olduğu gibi kira tespit davasında da Yargıtay’ın vermiş olduğu kararlar hukuki uygulamayı aydınlatır niteliktedir ve emsal olarak kullanılabilir. Konu ile ilgili bazı Yargıtay kararları şu şekildedir:
‘’Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz…’’ (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/2792 E. ve 2021/267 K. sayılı ilamı)
‘’…Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre anılan bedelden kiracının eski kiracı olduğu nazara alınarak TBK 51, 52 (BK 43,44) maddesi gereğince kiracı lehine %10-20 oranında bir hakkaniyet indirimi yapılması gerekirken %20′ den daha fazla indirim yapılarak kira bedeli belirlenmesi doğru olmadığı…’’ (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/7927 E. ve 2018/4805 K. sayılı ilamı)
‘’…davanın 24.12.2014 tarihinde açılmış olması karşısında 01.01.2015 günü başlayan dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemez. Ancak temyiz incelemesi sırasında yeni dönemin (01.01.2016 ) başladığı da göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2016) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacılara sorularak, istenmesi halinde bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekir…’’ (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/5586 E. ve 2019/435 K. sayılı ilamı)
Kira tespit davası konusunda sorularınız, sorunlarınız ve yargılama sürecinizde her türlü hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmetinizi; kira hukukunda uzman kadrosu ile hizmet veren Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi’nden alabilirsiniz.
