Kazandırıcı Zamanaşımı Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Uygulamada olan Türk Hukuku’nda haksız, hukuka aykırı ve usulsüz olarak tapuda yapılan işlemlerin iptali için pek çok düzenleme getirilmiştir. Uygulamada sıklıkla karşılaşılan ve halkın yaygın olarak karşılaştığı hukuki uyuşmazlık türlerinden biri tapu uyuşmazlıklarıdır. Kazandırıcı zamanaşımı sebebiyle tapu iptal ve tescil davası, uygulamada bu doğrultuda sıkça başvurulan hukuki çözüm yollarından biridir.

Kazandırıcı Zamanaşımı Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Türk Medeni Kanunu’nda yapılan düzenlemeler ile uygulama alanı bulan kazandırıcı zamanaşımı kurumu, olağan zamanaşımı başlığı altında 712. madde ile ‘’Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez’’ şeklinde düzenlenmiştir.

Olağan zamanaşımı yolu, kanun metninde de açıklandığı gibi, bir şekilde tapu kütüğünde malik görünen kişinin 10 yıl süre ile davasız, aralıksız ve iyi niyetli şekilde zilyetliğini sürdürmesi halinde gerçekleşir. Bu 10 yıllık süre boyunca mülkiyet hakkına hiç kimse tarafından itiraz edilmeyen kişiye bu sürenin dolmasından sonra bu hususta itiraz edilemez. İlgili taşınmazın maliki, olağan zamanaşımı ile taşınmazın mülkiyetini tartışmasız şekilde kazanır.

İlgili kanunun takip eden 713. maddesi ise kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu tescil davası konusunun hukuki temelini oluşturur. Maddeye göre tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Kazandırıcı zamanaşımında dikkat edilmesi gereken husus tapuya tescili istenecek taşınmazın herhangi bir sahibinin olmaması gerekliliğidir. Sahibi belli olan bir taşınmazın zilyetliğini 20 yıl süreyle davasız ve aralıksız olarak bulundursanız dahi tapu tescil davası açmanız mümkün değildir. Bunun sebebi ise hukuki anlamda bir kazandırmadan bahsedebilmek için başka bir kişinin hak kaybına uğramamasının gerekliliğidir.

Yukarıda anlatılan koşulların varlığı halinde, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya en az yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Yani maliki olmayan bir taşınmazda olduğu gibi maliki olsa dahi tapu kütüğünden anlaşılamayan veya maliki hakkında 20 yıllık kazandırıcı zamanaşımının başlangıcından önce bir tarihte gaiplik kararı verilen taşınmazlar hakkında da kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu tescil davası açılabilir.

Malikin kim olduğunun belli olmadığı kabul edilen durumlar şunlardır:

• Tapu kütüğünde yapılan incelemede mülkiyet hakkına kimin sahip olduğunun anlaşılamaması: Tapu kayıtları eski ise, arşivde yaşanan bir problem nedeniyle mülkiyet hakkı sahibinin kim olduğunun anlaşılması mümkün değil ise veya mülkiyet hakkının kurulduğu tapudaki son işlem hatalı yapılmış ise ilgili taşınmazın malikinin kim olduğunun belli olmadığı kabul edilir ve kazandırıcı zamanaşımının varlığına karar verilir.
• Tapu kütüğünde taşınmazın kayıtlı olmasına rağmen malik kısmı boş veya silinmişse: Zaman içerisinde tapudaki malik kısmının  silinmesi veya taşınmazın tescili esnasında malik kısmı boş kalmışsa da malikin kim olduğunun belirsiz olduğuna kanaat getirilir.
• Tapu kütüğünde bir malikin var olduğunun görülmesine rağmen böyle bir kişinin hiç yaşamamış olması veya bu kişinin kaydının hiçbir yerde bulunamaması: Gerçekte var olmamış bir kişinin adına tapunun tescil edilmiş olması da aynı kanaati uyandırır.
• Malik isminin genel yazılmış olması ve kimin malik olduğunu net olarak gösterememesi: Deli Mehmet, Osman Ağa gibi veya yalnızca Ayşe gibi yalnızca ismin bulunduğu ve tam anlamıyla kime ait olduğu belirlenemeyen tescillerin varlığı halinde de malikin kim olduğunun belirlenemediğine kanaat getirilir.

Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu tescil davası nasıl açılır sorusu yukarıda sayılan durum ve şartları sağlayan kimselerce sorulmaktadır. Öncelikle talebinizi içeren ve hukuki dayanaklarınız ile delillerinizi gösteren bir dava dilekçesi hazırlamanız gerekir. Bu dava hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken gaip kişinin mirasçılarına karşı açılır. Dava dilekçesinin hazırlanması ile birlikte görevli ve yetkili mahkemenin hangi mahkeme olduğunun tespiti yapılmalıdır. İlgili davada görevli mahkeme Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca asliye hukuk mahkemeleridir. Davaya bakmakta yetkili mahkeme ise davaya konu taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemelerdir. Dava dilekçeniz ile birlikte taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemelerine başvurarak davanızı açabilirsiniz. İlgili harç ve bedellerin ödenmesi ile davanız ikame edilecektir.

Yargılama sürecinde mahkeme, talebinize konu taşınmazın malikinin belli olup olmadığını inceleyecektir. Tapu sicilleri, arşivler, nüfus kayıtları, gaiplik kararları gibi kaynakların incelenmesi ile talebinizin hukuka ve kanunlara uygun olup olmadığının denetimi yapılacaktır. Mahkeme tarafından davanın konusu bir yerel yazılı yayın organı ve bir internet haber sitesinde ve ayrıca davaya konu taşınmazın bulunduğu yerde kullanılan uygun araç ve aralıklarla en az üç defa olmak üzere ilan edilir.

Mahkeme tarafından yapılacak son ilan tarihinden başlamak üzere üç ay içerisinde yukarıda anılan dava koşullarının gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden kimse bulunmaz ya da itiraz eden olsa dahi mahkemece itirazı yerinde görülmez ve davacı kişinin iddiası bu süre içerisinde ispata ermiş olursa hakim tarafından tapunun iptaline ve davacı adına tesciline karar verir.

Davalılar veya dava konusuna itiraz eden kimseler davaya katılmak suretiyle tapunun kendi adlarına tescil edilmesini de isteyebilirler. Bu durumda mahkeme sonradan talep edenlerin talebini de davacının talebi gibi incelemek durumundadır. Mahkemenin vereceği tescil kararında tescili istenilen taşınmazın hangi nitelikte olduğu, nerede olduğu, sınırları ve yüzölçümünün ne olduğu hususları belirtilir ve karara uzman kişilerce tanzim edilecek teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.

Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu tescil davası Yargıtay kararlarıyla daha istikrarlı bir uygulama zemini edinmiştir. Bazı önemli kararlar ise şu şekildedir:

• ‘’Kanunun açık hükmü dikkate alındığında, tapu sicilinden malikin kim olduğunun anlaşılamaması hali; taşınmaz malın sahibinin kim olduğunun bilinmesine yarayacak, kimliğini ortaya koyacak gerekli bilgi ve belgelerin tapu sicilinden (kütüğünden) çıkarılmasının imkansız olmasıdır…’’(Yargıtay HGK’nun 10.04.1991 tarihli 1991/8-51 Esas, 194 Karar ve 15.04.2011 tarihli 2011/8-111 Esas, 2011/180 Karar sayılı ilamları)
• ‘’Genel olarak, gerekli dikkati gösteren herkesin kayıtlarda malikin kim olduğunu anlayamayacağı hallerde tapu sicilinde yazılı olan malikin bilinmediğinin kabulü gerekir. Ayrıca “tapu kütüğünde malik sütununun boş bırakılması, silinmesi ve yeniden yazılmaması, soyut ve nam-ı mevhum adına (mevcut olmayan hayali kişi) yazılması, hiç yaşamamış ve kaydının herhangi bir yerde bulunmamış olması, malik adının müphem, yetersiz ve soyut gösterilmiş olması” gibi durumlarda malikin kim olduğunun anlaşılamadığı kabul edilir. Başka bir anlatımla, tapu kütüğünden kim olduğu anlaşılamayan malik, tanınmayan, hatırlanmayan, adresi tespit edilemeyen, kendilerine tebligat yapılamayan, mirasçıları belirlenemeyen, uzun yıllar önce ölmüş ya da taşınmış bir şahıs değildir…’’ (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 27.04.2015 tarihli 2015/7308 Esas, 2015/9425 Karar sayılı ilamı)
• ‘’Kayıt malikinin, tanınmıyor, hatırlanmıyor olması, adresinin tespit edilememesi, tebligat yapılamaması, uzun yıllar önce taşınmış ya da ölmüş olması, mirasçılarının belirlenememesi gibi hususlar o kişinin tapu kütüğünde maliki bilinmeyen kişi olarak nitelendirilmesini gerektirmez. Yine, tapu sicili ekindeki kadastro tutanağı, tedavül (el değiştirme) ve bunlara esas kayıt ve belgelerden tapu malikine ilişkin bilginin mevcut olması durumunda da bilinmeyen kişi olarak kabul edilemez…’’ (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 24.02.2020 tarihli 2016/16646 Esas, 2020/1724 Karar sayılı ilamı)

Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu tescil davası, ilgili kanun hükümlerinin ve istikrarlı Yargıtay kararlarının titizlikle incelenmesi ile yürütülmesi gereken bir dava çeşididir. Bu doğrultuda her türlü soru, sorun ve hukuki süreçleriniz hakkında Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi’nin uzman kadrosundan hizmet alabilirsiniz.