Tapu Kaydında Şerh

Bireylere ait taşınmazların oranının modern devlet ve hukuk yapıları ile birlikte artması sonucu olarak mülkiyet hakkına yönelik hukuki düzenlemelerin yapılması mecburi bir hal almıştır. Bir taşınmazın kime ait olduğunun belirlenmesi ve taşınmaz malikinin hukuki haklarından eksiksiz biçimde yararlanabilmesi adına bazı düzenlemeler yapılmıştır.

Arsa, tarla, daire veya sınıfı her ne olursa olsun bir taşınmazın malikine verilen ve temelde bir ispat aracı olan belgeye Tapu adı verilir. Türkiye’de yer alan taşınmazların tümü, Tapu ve Kadastro Müdürlükleri vasıtası ile kayıt altında tutulmaktadır. Taşınmazın vasfı ve türü fark etmeksizin her birine ilişkin mülkiyet hakkının kime ait olduğu ve taşınmazın yüzölçümü, türü, kullanım amacı, sınıfı gibi bilgiler tapu müdürlüklerince kayıt altında tutulur. 

Mülkiyet hakkı, bir taşınmaza sahip olan kişiye mutlak ve dokunulmaz bir tasarruf yetkisi vermektedir. Fakat bireyler, sahibi oldukları taşınmazların birer mal varlığı olması gerekçesiyle bazı durumlarda mülkiyet hakkını etkileyen hukuki durumlarla karşılaşabilirler.

Tapuda şerh ne demek sorusunun cevabı ise basitçe kişinin tapu sahibi olmakla elde ettiği hakların kısıtlandığını belirtmek için tapu siciline işlenen beyanlar olduğu söylenebilir. Tapu kaydında yer alan şerhler, taşınmazın aynına ilişkin kısıtlayıcı bir hukuki durumun varlığını ifade etmek amacıyla kaydedilir. Örneğin, ilgili gayrimenkulün davalı olması, ipotek altında olması, malikin borçlu olması, tapunun haczedilmiş olması veya tereke malı olması gibi durumlarda tapu kaydında şerh olacağından söz edilebilir.

Tapu şerhi ve tapuda yer alan beyanlar konusundaki düzenleme 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1008. maddesi ile 1012. maddesi arasında düzenlenmiştir. Temel düzenlemeyi içeren 1008. madde ‘’Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.’’ hükmünü içermektedir. Takip eden maddelerde ise daha detaylı düzenlemelere yer verilmiştir.

Tapuda beyan nedir sorusu da aynı yasada cevaplanmıştır. Tapu beyanı, şerhlerin aksine bir hukuki ilişkiyi değil maddi olarak var olan bir olguyu belirtmek amacı ile tapu siciline işlenir. Tapu sicilinde yer alan beyanlar, üçüncü kişileri taşınmazın hukuki ve fiziki durumu hakkında bilgilendirmek amacıyla taşınmaz sahibinin veya ilgili kurumların talebi neticesinde eklenen açıklamalar olarak tanımlanabilir.

Malikin talebi sonucu taşınmazın eklentileri, bütünleyici parçaları ve fiziki durumuna ilişkin özellikleri tapu siciline işlenebilir. Kamu hukukundan doğan ve mülkiyet hakkını belirli ölçüde etkileyen kısıtlamalar da tapu siciline beyan olarak eklenir. 

Tapu Kaydında Bulunan Şerh ve Beyanların Taşınmaza Etkisi

Tapu kaydında bulunan şerhler, bazı durumlarda malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini tamamen kısıtlarken diğer hallerde bazı adımların takip edilmesi sonucunda ortadan kalkan bir kimliğe sahiptir. Bir şerhin taşınmaza etkisi hususunda inceleme yapılırken öncelikle şerhin kaynağı ve hukuki niteliği belirlenmelidir. İpotek veya takip haczi gibi şerhlerin etkisi geçici olarak tanımlanabilir.

Bu türde bir borç neticesinde ortaya çıkan şerhler, ilgili borcun ödenmesi neticesinde ortadan kalkar fakat şerhin mevcut olduğu esnada taşınmazın üçüncü kişilere doğrudan satılması mümkün değildir. Bir davaya konu olan taşınmazın tapu siciline davalıdır şerhi işlenebilir. Bununla birlikte aile konutu, ihtiyati haciz ve tedbir kararlarının var olması halinde de tapu sicilinde ilgili şerh düşülecektir. Taşınmaz aynını doğrudan etkileyen ve henüz sonuçlanmamış yargı süreçlerinin devam etmesi sebebiyle işlenen şerhler, malikin tasarruf yetkisini tamamen kısıtlayacaktır.

Aile konutu şerhinin mevcudiyeti halinde ise malikin yapacağı tasarruflar eşinin yazılı iradesinin varlığı halinde geçerlidir. Tapu sicilinde yer alan beyanların ise malikin gerçekleştireceği tasarruflar üzerinde genel olarak bir etkisi bulunmamaktadır. Beyanlar, taşınmazın fiziki durumu veya hukuki niteliği hakkında tapu siciline işlenir ve kısıtlayıcı etkileri bulunmaz. 

Tapuda Şerhli Taşınmaz Satışı Mümkün müdür?

Taşınmaz satın alacak kişilerce tapuda şerh nedir sorusu sıkça aratılmakta ve sicilinde şerh bulunan taşınmazların devrinin mümkün olup olmadığı merak edilmektedir.

Öncelikle belirtmek gerekir ki tapu sicilinde yer alan şerhlerin pek çeşitli hukuki ilişkilerin neticesinde ortaya çıkabileceği göz önüne alınmalıdır. Bazı şerhlerin satışa kesin olarak engel teşkil edeceği söylenebilirken bir takım diğer şerhlerin basit işlemlerin ardından kaldırılması ve satışın gerçekleştirilmesi mümkün olacaktır.

Taşınmazın sicilinde bir borç nedeniyle yer alan ipoteğin bulunması gibi durumlarda borcun ödenmesi ile birlikte şerhin kaldırılması ve devrin gerçekleştirilmesi nispeten hızlı bir şekilde sağlanabilir. Bazı durumlarda ise sicilde bulunan şerh, geçerliliğini yitirmiş fakat kaldırılması için gerekli işlemler gerçekleştirilmediğinden sicilde yer almaya devam ediyor olabilir. Bu bağlamda da yapılacak başvuru neticesinde şerhin satışa engel teşkil etmeyeceğinin söylenmesi mümkündür.

Taşınmazların kişinin mal varlığında yer alması ve ortalama bir insan için oldukça kıymetli varlıklar olması sebebiyle miras, boşanma gibi durumlarda paylaşılması hususunda taraflar arasında anlaşma sağlanamadığı sıkça görülür. Bir taşınmazın aynına ilişkin sürmekte olan davalar mevcut ise, tapuya davalıdır şerhi düşülür.

Bununla birlikte Türk Hukuku’nda yer alan ‘aile konutu’ kavramı uyarınca bir evliliğin taraflarının başvurusu sonucu ailenin yaşamakta olduğu konut eşlerin ortak tasarrufu altına alınır. Bu durumlarda tapu sicilinde yer alan ilgili şerhlerin, mevcut hukuki ihtilaf ortadan kaldırılmadan satışa engel olacağı söylenebilir. 

Tapu Kaydında Bulunan Şerh Beyanlar Kaldırılabilir mi?

Tapu üzerinde yer alan şerhlerin ve beyanların kaldırılması mümkündür. İlgili şerhin veya beyanın kaynağının ne olduğu ise yapılacak işlem hususunda belirleyici olmaktadır. Bu hususta söylenebilecek genel kural, şerhin koyulmasına sebebiyet veren tarafın şerhin veya beyanın kaldırılmasına ilişkin onayının var olmasıdır.

Örneğin ipotek, aile konutu gibi şerhlerin tapu sicilinden kaldırılması için taraflar arasındaki ilişkiden kaynaklanan edimlerin yerine getirilmesinin ardından şerhi işleten tarafın yazılı olarak iradesinin var olması gerekir. Fakat boşanma, miras gibi davalardan veya bir borcu içeren ve ihtiyaten haciz gibi hukuki kurumların hayata geçirilmesi ile sonuçlanan davalardan kaynaklı şerh ve beyanların ortadan kaldırılması için öncelikle hukuki sürecin sona ermesi gerekir.

Hukuki sürecin sonucunda mülkiyet hakkına ilişkin tasarruf yetkisindeki kısıtlama ortadan kalkan malik, mahkeme ilamını sunarak ilgili şerhin kaldırılmasını sağlayabilecektir. 

Taşınmaz Satın Almadan Önce Tapu Kaydı İncelemesi Yapmanın Önemi

Bir taşınmazın satın alınması çoğu birey ve aile için uzun yıllar süren birikimin sonucu olduğundan oldukça önem arz etmektedir. Sıklıkla yatırım aracı olarak da kullanılan taşınmazların satın alınmasından önce tapu kaydının incelenmesi oldukça faydalı sonuçlar verir. Şerh beyan irtifak nedir sorusu ise bu noktada taşınmaz satın almayı hedefleyen kesimler tarafından sıkça sorulan soruların başında gelir.

Tapu sicilinde yapılacak inceleme ile tapuya işlenmiş ve satışa engel olabilecek, satıştan sonraki süreçlerde yeni malike sorun yaratabilecek şerhlerin veya beyanların var olup olmadığı görülmelidir. İrtifak hakkı ise malik tarafından bir başkasına verilen ve taşınmazın çeşitli şekillerde kullanılmasını içeren bir haktır. Tapu sicilinde mevcut olan üçüncü kişilere ait irtifak hakları ve bunların niteliği incelenerek hareket edilmelidir.

Yeni maliklerin tapu devrinin ardından sorun yaşamamaları adına inceleme ve devir süreçlerinde hukuki danışmanlık hizmeti almaları tavsiye edilir. Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi, uzun yıllardır müvekkillerine gayrimenkul hukuku alanında hizmet veren saygın bir hukuk bürosudur.