Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Nama İfaya İzin Davası ve Uygulama Şartları

Kentleşme oranının yükselmesi ve şehir yaşamı hukuk dallarında da pek çok gelişmeyi beraberinde getirmiştir. Dikey kentleşme oranı yükselmiş, yüksek katlı apartmanlar insanların yerleşim ve çalışma yeri haline gelmiştir. Bu gelişmeler ise kısıtlı olan inşa alanı arzının değerinin son derece artmasına yol açmıştır.

Bu denklemin içerisinde doğrudan arsayı satın alarak yüksek bir maliyeti karşılamakta zorlanan müteahhitler veya değerli arsasının tümünü terk etmek istemeyen malikler için alternatif bir yöntem olarak kat karşılığı devir müessesesi ortaya çıkmıştır.

Kat karşılığı inşaat terimi, arsa sahipleri için mülklerini değerlendirme, müteahhitler için ise finansal kazanç sağlama amacı taşıyan karşılıklı edim içeren karma yapılı sözleşmeler için kullanılır.

Ancak uygulamada ekonomik dalgalanmalar, teknik yetersizlikler veya yönetimsel hatalar nedeniyle müteahhitlerin borçlarını zamanında yerine getirememesi, inşaatların yarım kalması gibi sorunlarla karşılaşıldığı görülmektedir. Bu noktada arsa sahiplerinin önünde iki temel yol bulunur: sözleşmeyi feshetmek ya da yarım kalan projenin tamamlanmasını sağlayacak adımları atmak.

Bu gibi durumlarda yarım kalan inşaatın tamamlanması için hukuk sistemimizdeki en etkili çözüm yolu, nama ifaya izin davası olarak karşımıza çıkmaktadır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Müteahhidin Temerrüdü

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhit, arsa sahibinin devrettiği paylara karşılık olarak belirlenen teknik şartnameye uygun bir yapıyı inşa edip yine anlaşma uyarınca vermeyi taahhüt ettiği bağımsız bölümleri pay sahibine süresi içinde teslim etme borcu altına girer.

Ticari hayatın olağan akışı içerisinde tarafların en büyük beklentisi borçların zamanında ve eksiksiz olarak yerine getirilmesidir. Ancak müteahhidin işi bırakması veya haksız yere geciktirmesi durumunda müteahhidin temerrüdü (gecikmesi) gündeme gelir. Bu durumlarda ise yarım kalmış yapıdan dolayı hak kayıpları oluşur ve ciddi maddi zararlar söz konusu olur.

Sözleşmeye aykırılık teşkil eden bu durumda arsa sahipleri, müteahhidin borcunu ifa etmesini beklemek yerine hukuki mekanizmaları devreye alma hakkına sahiptir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında işin süresinde bitmeyeceğinin anlaşılması veya teslim tarihinin geçmesine rağmen inşaatın durmasının arsa sahibi için yarattığı belirsizlik ve zarar halini aşmanın yolu, müteahhidin yapmadığı işi mahkeme izniyle onun adına ve hesabına başkasına yaptırmaktır. Buna da nama ifa yetkisi adı verilir.

Nama İfa Yetkisinin Hukuki Niteliği

Nama ifa kurumunun temeli Türk Borçlar Kanunu (TBK madde 113) hükmüne dayanır. İlgili kanun maddesi “Yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir; her türlü giderim isteme hakkı saklıdır. Yapmama borcuna aykırı davranan borçlu, bu aykırı davranışının doğurduğu zararı gidermekle yükümlüdür. Alacaklı, ayrıca borca aykırı durumun ortadan kaldırılmasını veya bu konuda masrafı borçluya ait olmak üzere kendisinin yetkili kılınmasını isteyebilir.” hükmünü ihtiva eder.

Bu hüküm uyarınca kat karşılığı inşaat sözleşmesinin inşa ve teslim borçlusu müteahhidin bu borcunu yerine getirememesi halinde teslim alacaklısı pay sahibinin başvurması gereken hukuki yol ortaya konulmuştur.

Nama ifa yetkisi, arsa sahibine müteahhidin yerine geçerek veya bir üçüncü kişiyle anlaşarak eksik işlerin tamamlanması imkanını verir.

Bu usulün en büyük avantajı, sözleşmeyi feshetmeksizin mülkiyet hakkını koruyarak sonuca ulaşmaktır. Sözleşmenin feshi ile tekrar proje hazırlanması, teklif alınması, projeye ilişkin ruhsat başvuruları gibi hem süre anlamında hem de maddi anlamda oldukça zarar verici aşamalarla uğraşılması gerekmez.

Nama ifaya izin davası, mülkiyet hakkının özüne dokunmadan, borçlunun kaçındığı edimin mahkeme eliyle gerçekleştirilmesini sağlayan bir davadır.

İhtar ve Delil Tespiti Yolu İle Nama İfaya İzin Davası Süreci

Bir arsa sahibinin doğrudan nama ifa davası açması, davanın reddedilmesine yol açabilir. Bu sürecin sağlıklı ilerlemesi için uygulamada belirli bir usul takip edilmektedir. Bu usule göre adım adım izlenmesi gereken yol şu şekilde özetlenebilir:

İhtarname Çekilmesi: Müteahhide, yerine getirilmeyen borcun ifası için uygun bir süre tanıyan bir ihtarname gönderilmelidir. Bu ihtar, müteahhidin temerrüde düşürülmesi ve nama ifa yoluna gidileceğinin bildirilmesi açısından oldukça önemlidir.

Delil Tespiti: İnşaatın mevcut durumunun, tamamlanma oranının ve müteahhidin projeye göre yerine getirmediği hususların mahkeme aracılığıyla tespit ettirilmesi gerekir. Delil tespiti, inşaatta hangi işlerin eksik olduğu, teknik şartnameye nelerin aykırı yapıldığı ve bu eksiklerin giderilmesi için gereken yaklaşık maliyetin belirlenmesi için önem arz eder. Ayrıca dava açılmadan önceki durumun mahkeme ve bilirkişiler vasıtası ile kayıt altına alınması, tespit edilen delillerin süreç içerisinde serbestçe kullanılmasının önünü açar.

Sözleşmenin Ayakta Tutulması: Nama ifa talep edilebilmesi için sözleşmenin feshedilmemiş olması gerekir. Arsa sahibi sözleşmeden dönmüşse artık nama ifa talep edemez. Bu durumda ancak tazminat veya iade talepleri söz konusu olabilir.

Uygulama Süreci ve Avans Talebi (Giderlerin Karşılanması)

Mahkeme, yapılan incelemeler neticesinde müteahhidin borcunu ifa etmediğini ve işin tamamlanması için nama ifa şartlarının oluştuğunu tespit ederse, arsa sahibine bu konuda yetki verir. Ancak inşaatı tamamlamak ciddi bir finansman gerektirir.

Arsa sahibinin bu maliyeti kendi cebinden karşılaması her zaman mümkün olmayabilir. Bu sorunu çözmek için avans davası (veya avans talebi) devreye girer. Arsa sahibi, nama ifaya izin talebiyle birlikte veya ayrı bir taleple inşaatın tamamlanması için gereken giderlerin müteahhitten avans olarak tahsil edilmesini isteyebilir. Mahkemece belirlenen inşaat maliyeti, müteahhidin malvarlığından tahsil edilerek arsa sahibine ödenir.

Ayrıca imzalanan projeye göre müteahhide ait olan ancak henüz devredilmemiş olan bağımsız bölümlerin satılarak inşaatın tamamlanmasında kullanılmasına da karar verilebilir. Bu yöntem arsa sahibinin finansal yükünü hafifleten en etkili uygulama aracıdır.

Sözleşme Feshi ile Nama İfaya İzin Davası Arasındaki Farklar

Kat karşılığı inşaat projesi yarım kalan arsa sahipleri için en zorlu karar, hangi hukuki yola başvuracaklarıdır. Eğer inşaatın tamamlanma oranı düşükse ve müteahhit tamamen işi bırakmışsa, sözleşmenin feshi ile süreci yeniden başlatma yolu tercih edilebilir.

Ancak inşaat bitme aşamasına gelmişse veya arsa sahibi bir an önce binayı mevcut projeye göre bitirmek istiyorsa nama ifaya izin davası yolu tercih edilir. Burada yapılacak tercih, inşaatın bırakıldığı durum ile piyasa koşulları uyarınca profesyonel yardım alınarak yapılmalıdır. Nama ifa yolunu seçmek, arsa sahibini uzun ve masraflı bir tasfiye sürecinden kurtarır.

Ancak unutulmamalıdır ki, nama ifa davası sırasında inşaat maliyetleri piyasa koşullarına göre değişkenlik gösterebilir. Bu nedenle rayiç bedel tespitlerinin uzman bilirkişilerce yapılması ve davanın profesyonelce takip edilmesi, arsa sahibinin zararının artmasını engellemek adına kritiktir.

Nama ifaya izin davası, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhit kusuruyla mağdur olan arsa sahiplerine sunulmuş bir hukuki yöntemdir. Kaba inşaatı tamamlanmış bir binada sözleşmenin feshi yolunda mevcut yapının yıkılarak yeniden inşaata başlanması dahi gündeme gelebilecekken nama ifa yolu ile eksikliklerin giderilmesi sağlanır.

Eksik işlerin tamamlanması ve projenin hayata geçirilmesi sürecinde, usuli kurallara titizlikle uyulması hak kaybını önler. Karmaşık yapısı ve yüksek mali riskleri nedeniyle, bu sürecin her aşamasında teknik ve hukuki desteğin bir arada yürütülmesi esastır. Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi, gayrimenkul hukuku ve inşaat sözleşmelerinde yetkin ekibiyle müvekkillerine profesyonel bir hizmet sağlamaktadır.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin işi yarım bırakması veya geciktirmesi, arsa sahipleri için ciddi mağduriyetler yaratır. Bu gibi kriz durumlarında, sözleşmeyi feshedip süreci en başından (yeni proje, yeni ruhsat vb.) başlatmak yerine, nama ifaya izin davası açmak çoğu zaman en rasyonel ve hak koruyucu yöntemdir.

Bu dava yoluyla arsa sahibi, mahkemeden alacağı yetkiyle inşaatı bizzat veya başka bir müteahhit eliyle tamamlama hakkı elde eder. Üstelik bu tamamlama maliyeti (avans), müteahhidin malvarlığından veya ona düşecek olan bağımsız bölümlerin satışı yoluyla karşılanabilir.

Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için sözleşmenin feshedilmemiş olması, usulüne uygun temerrüt ihtarnamesi çekilmesi ve inşaatın mevcut durumunun resmi olarak tespit ettirilmesi (delil tespiti) şarttır.

Usul hataları davanın reddine ve zaman kaybına yol açabileceğinden, sürecin başından itibaren uzman bir gayrimenkul avukatıyla ilerlenmesi telafisi güç zararları önleyecektir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Nama ifa davası açmadan önce müteahhide ihtarname çekmek zorunlu mudur?

Evet. Müteahhidin hukuken “temerrüde” (gecikmeye) düşürülebilmesi ve nama ifa yoluna başvurulabilmesi için, kendisine eksiklikleri tamamlaması yönünde makul bir süre tanıyan ihtarname gönderilmesi zorunludur.

İnşaatı tamamlamak için gereken parayı ben mi ödeyeceğim?

Hayır, kendi cebinizden ödemek zorunda değilsiniz. Nama ifaya izin davası ile birlikte “avans talebinde” bulunabilirsiniz. Mahkeme, eksik işlerin bedelini belirler ve bu tutarın müteahhitten tahsil edilerek size ödenmesine veya müteahhide ait henüz devredilmemiş dairelerin satılarak inşaata harcanmasına karar verebilir.

Sözleşmeyi feshedersem nama ifa talep edebilir miyim?

Hayır, edemezsiniz. Nama ifa kurumunun temel şartı sözleşmenin “ayakta tutulmasıdır”. Sözleşmeyi geriye veya ileriye etkili olarak feshettiğiniz an, nama ifa talep etme hakkınızı kaybedersiniz; sadece tazminat ve iade talep edebilirsiniz.

Dava açmadan önce neden “delil tespiti” yaptırmalıyım?

İnşaatın hangi aşamada kaldığı, teknik şartnameye aykırı yapılan imalatlar ve eksiklerin tamamlanması için gereken güncel maliyetin mahkeme kanalıyla resmi olarak kayıt altına alınması gerekir. Delil tespiti yapılmadan başkasına iş yaptırmak, ileride müteahhidin “o işleri ben yapmıştım” şeklindeki itirazlarına karşı ispat zorluğu yaratır.