Kentsel Dönüşümde Çoğunluk Kararına (1/2) Katılmayanların Paylarının Satış Süreci

Türkiye, bulunduğu coğrafi konum itibariyle neredeyse her bölgesinde deprem riski barındıran bir ülkedir. Tarihte yaşanan pek çok deprem kaynaklı acı ve kayıpların başlıca nedenlerinden biri uzun yıllar boyunca ülkemizde yapı denetiminin sıkı uygulanmaması, çarpık kentleşme ve güvensiz inşaatlardır.

Günümüzde ise Türkiye’nin başta İstanbul olmak üzere pek çok bölgesinde kentsel dönüşüm uygulamaları ile eski ve güvensiz yapıların yerini yeni, güvenli ve denetlenebilir yapıların alması çalışmaları sürdürülmektedir.

Bu noktadaki yasal düzenlemelerin temelini ise 6306 sayılı kanun (Kentsel Dönüşüm Kanunu) oluşturur. İlgili kanunda yapılan güncel düzenlemelerde ise süreçlerin daha hızlı ilerletilebilmesi adına bazı değişikliklere gidilmiştir.

Kentsel Dönüşüm Kanunu’na Göre Karar Yeter Sayısı

Kentsel dönüşüme ilişkin yasal düzenlemeler gündeme ilk geldiğinde, yapılan düzenlemeye göre riskli yapıların maliklerinin üçte iki oranında çoğunluk oyu ile karar alınabileceğine ilişkin kural getirilmiştir.

Ancak geçmişte binaların akıbetine karar vermek için aranan 2/3 çoğunluk şartı, uygulamada birçok projenin kilitlenmesine neden olduğundan bu hususta yapılan son yasal düzenleme ile kentsel dönüşüm projelerinde kentsel dönüşüm salt çoğunluk (ve %50+1 kuralı) geçerli hale gelmiştir.

Bu nedenle güncel hukuki uygulamaya göre tapu siciline riskli yapı şerhi işlenmiş bir taşınmazda, maliklerin sahip oldukları hisselerin toplamının yarısından bir fazlası (%50+1) bina ortak karar protokolüne imza attığında kentsel dönüşüme ilişkin süreç başlatılabilmektedir.

Artık projenin ilerlemesi için paydaşların üçte ikisinin rızasını beklemek gerekmemektedir. Ancak bu durum, çoğunluk kararına katılmayanlar için bir risk oluşturur.

Salt çoğunluğun aldığı karara (binanın yıkılması, müteahhit seçimi, paylaşım modeli vb.) katılmayan maliklerin payları, kanunun öngördüğü süreçler işletilerek satışa çıkarılabilmektedir.

Çoğunluk Kararına Katılmayanlara İlişkin Hukuki Süreç

Kentsel Dönüşüm Kanunu’nda yapılan değişiklikler ve süreci hızlandırma hamlesi, bir yandan dönüşümü kolaylaştırırken diğer yandan azınlık hisse sahiplerinin mülkiyet haklarını korumak adına çok sıkı usul kurallarına tabi tutulmuştur.

Kentsel dönüşüm süreci, her adımı noter tasdiki ile belgelenmesi gereken bir süreçtir. Salt çoğunluk ile kentsel dönüşüme ilişkin bir karar alındığında, bu karara katılmayan maliklere ihtarname gönderilmesi şartı bulunur. Bu ihtarname azınlık hisselere sahip olan maliklerin süreç yönetimine ilişkin en önemli yol ayrımıdır.

15 günlük süre (tebligat sonrası karar süresi) bu noktada başlar. Karara katılmayan maliklere, çoğunluğun imzaladığı karar protokolünün bir örneği gönderilir ve bu karara 15 gün içinde katılmaları, aksi takdirde paylarının satılacağı ihtar edilir.

Kararın verildiği anda karara katılmayan azınlık hisse sahibi malik ihtarnameyi takip eden bu süre içinde kararı imzalarsa, kentsel dönüşüm sürecindeki yerini korur.

Eğer malik sessiz kalır veya karara katılmadığına beyan ederse, kentsel dönüşüm pay satışı süreci için yasal zemin oluşur. 6306 sayılı kanun ve yapılan güncel düzenlemeler kamu yararını ve olası bir deprem riskinde vatandaşların can güvenliğini ön planda tuttuğu için riskli binalarda kentsel dönüşüme ilişkin bireysel rıza arayışını bu aşamadan sonra sonlandırır.

Azınlık Hisse Sahiplerinin Paylarının Satış Süreci

Çoğunluk kararına katılmayan ve verilen süre içinde protokolü imzalamayan maliklerin hisseleri için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı (veya yetkilendirilmiş birimler) nezdinde satış süreci başlatılır.

Hisse değerinin nasıl belirleneceği ve azınlık hisse sahiplerinin maliki oldukları payları zarara uğratmadan sürece dahil edileceği hususlarında da yasal düzenleme mevcuttur.

Bu malikler ve hisseleri için rayiç bedel tespiti, SPK lisanslı bağımsız değerleme kuruluşları veya il müdürlükleri bünyesindeki komisyonlar tarafından yapılır.

Taşınmazın konumu, yaşı, emsal artışları ve projenin tamamlanması durumunda getireceği değer gibi kriterler göz önüne alınarak bir taban fiyat belirlenir. Bu bedel satışın başlayacağı en düşük tutardır. Rayiç bedelin belirlenmesini takiben satış süreci şu şekilde ilerler:

1. Birinci Satış Aşaması (Ortaklar Arası): Pay satışı öncelikle birinci satış aşaması ile açık artırma usulü şeklinde gerçekleştirilir. Ancak birinci aşamada ihaleye sadece bina ortak karar protokolünü imzalayan diğer malikler katılabilir. Buradaki amaç, taşınmazın üçüncü kişilere geçmesini engellemek ve bina içindeki bütünlüğü korumaktır.
2. Ödeme ve Devir: En yüksek teklifi veren malik, belirlenen bedeli yatırdığında azınlık hisse sahibinin payı tapuda devredilir. Bu noktada belirlenen rayiç bedel altındaki teklifler kabul edilmez, teklif olmaması halinde ise ikinci satış aşamasına geçilir.
3. İkinci Satış (Üçüncü Kişilere): Eğer bina içindeki diğer maliklerden payı satın alan çıkmazsa, ilgili pay için ikinci satış aşaması başlar. Burada yapılacak satışa tüm vatandaşlar katılabilir. Satış işlemlerine katılmak isteyenlere kentsel dönüşüm süreciyle ve imzalanan kararla ilgili bilgi verilir.

Hisse Satışına İlişkin Başvurulabilecek Hukuki Yollar

Hissesi satışa çıkarılan bir malikin bu karara itiraz etmesi de mümkündür. Hukuk sistemi, usule aykırı yapılan satışlara karşı malike savunma mekanizmaları sunar. Kentsel dönüşüm hisse satışı sürecindeki hatalar, satışın yargı yoluyla iptal edilmesine olanak tanır.

En sık başvurulan yol pay satışı iptal davası açmaktır. Ancak önemle belirtmek gerekir ki burada yasanın getirdiği düzenlemeler ve deprem riskine karşı başlatılan atılımlar, itirazın esasa ilişkin olamayacağı bir durum ortaya çıkartmıştır.

Yapılacak itirazlar ve açılacak dava ancak süreçte yapılan usul hataları ve yasaya aykırılıklardan kaynaklanabilir. Bu davanın açılabilmesi için genellikle şu hukuki sakatlıkların varlığı aranır:

• Tebligat Usulsüzlüğü: Kararın ardından azınlık hisse sahiplerine tebliğ edilmesi gereken ihtarnamenin tebliğ edilmemesi veya tebligatta usulsüzlük bulunması halinde dava açılabilir.
• Rayiç Bedelin Düşük Tespiti: İlgili kuruluş tarafından paya ilişkin tespit edilen bedelin piyasaya göre düşük kalması da bir iptal davası sebebi kabul edilmektedir.
• Karar Yeter Sayısı Hatası: Eğer salt çoğunluk (%50+1) aslında sağlanmamışsa ama sağlanmış gibi gösterilmişse de dava açılması mümkündür.

Yine oldukça önemli bir nokta ise pay satışı iptal davası açmak tek başına yapılacak olan satışı kendiliğinden durdurmaz. Mahkemeden mutlaka yürütmenin durdurulması kararı talep edilmelidir. Aksi takdirde dava sürerken de satış gerçekleşebilir ve bu durum geri dönülemez hak kayıplarına yol açabilir.

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Yapılması Gerekenler

Pay sahibi olunan yapının riskli yapı olarak tescil edilmesi halinde sürecin profesyonel şekilde takip edilmesi önem taşır. Kentsel dönüşümde azınlık hisse sahibi olmak, projenin dışında kalmak anlamına gelmez; aksine sürece ilişkin daha dikkatli ve oldukça özenli bir hukuki takip gerektirir. Süreçte hak kaybına uğramamak için görüşmelere katılmak ve sürecin başından itibaren söz sahibi olmak oldukça önemlidir.

Ayrıca pay sahibi, tarafına gönderilen tebligatları takip etmek ve süresi içerisinde bunlara ilişkin işlem yapmakla yükümlüdür. Sürenin bir usulsüzlük durumu haricinde kaçırılması, satışın da örtülü olarak kabulü anlamını taşır. Ayrıca satış halinde tespit edilen rayiç bedele ilişkin başvurulabilecek hukuki yollar da muhakkak incelenmelidir.

Bireylerin büyük emeklerle edindikleri paylarının ve mülkiyet haklarının bedelinin altında satılması veya satış baskısı ile hataya zorlanmaları oldukça kötü bir durumu ortaya çıkarır.

Bu sebeple kentsel dönüşüm süreçlerinde profesyonel destek almak gerekir. Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi, kentsel dönüşüme ilişkin yürütülen süreçlerde müvekkillerinin mülkiyet haklarını en üst seviyede korumak ve adil bir paylaşım zemini oluşturmak için deneyimli ekibiyle hizmet vermektedir. Siz de hukuki danışmanlık için iletişime geçebilirsiniz.

Sonuç

Kentsel Dönüşüm Kanunu’nda yapılan %50+1 (salt çoğunluk) değişikliği, kilitlenen projelerin önünü açmayı ve deprem riskine karşı dönüşümü hızlandırmayı hedeflese de, sürecin dışında kalan veya karara katılmayan malikler için ciddi bir “mülksüzleşme” riski barındırır.

Karara katılmayan malike gönderilen 15 günlük ihtarname, hukuki sürecin en kritik virajıdır. Bu süre içinde sessiz kalmak, yasanın gözünde hissenin açık artırmayla satışına zımnen (örtülü) onay vermek anlamına gelir. Satış sürecinin durdurulması esasa ilişkin değil, ancak tebligat usulsüzlüğü, rayiç bedelin düşük belirlenmesi veya salt çoğunluğun sağlanamaması gibi usul hatalarına dayalı olarak açılacak bir iptal davası ve “yürütmenin durdurulması” talebi ile mümkündür.

Telafisi imkansız zararların (evin piyasa değerinin çok altında satılması gibi) önüne geçmek için sürecin başından itibaren Gayrimenkul ve İdare Hukuku alanında uzman bir avukatla yürütülmesi hayati önem taşır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kentsel dönüşümde çoğunluk kararına uymazsam evim satılır mı?

Evet. Yasaya göre, arsa payı itibarıyla salt çoğunluk (%50+1) ile alınan karara 15 gün içinde katılmadığınız takdirde, hisseniz Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya ilgili müdürlükler aracılığıyla rayiç bedel üzerinden açık artırma usulüyle satışa çıkarılır.

Açık artırmada hissemi dışarıdan biri (müteahhit vb.) alabilir mi?

Birinci satış aşamasında dışarıdan kimse katılamaz; hisseniz sadece kararı imzalayan diğer paydaşlara (apartman komşularınıza) teklif edilir. Ancak ilk aşamada alıcı çıkmazsa, ikinci satış aşamasına geçilir ve bu aşamada satış 3. kişilere (dışarıdan alıcılara) açık hale gelir.

Hisse satışını mahkeme yoluyla nasıl durdurabilirim?

Hisse satışının iptali için İdare Mahkemesi’nde dava açılması gerekir. Ancak davanın açılması tek başına satışı durdurmaz. Mutlaka mahkemeden “Yürütmenin Durdurulması” kararı talep edilmeli ve alınmalıdır.

Emsal bedel (rayiç) çok düşük belirlenmişse ne yapmalıyım?

SPK lisanslı değerleme kuruluşları veya komisyonlar tarafından belirlenen bedelin, evin/arasanın gerçek piyasa değerini yansıtmadığını düşünüyorsanız, bu durum pay satışı iptal davasının en güçlü hukuki gerekçelerinden biridir. Bilirkişi incelemesi talep edilerek bedele itiraz edilebilir.