Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında düzenlenen tahliye taahhütnamesi, “kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını gösteren bir belge” olup taşınmazı kiraya veren ve kiracı arasındaki tahliye sürecini kolaylaştırmayı amaçlar. Kiracı tahliye taahhütnamesi, hukuki geçerlilik şartlarına uygun olduğunda taşınmazı kiraya verenin kiracıyı tahliye etmesine yardımcı olur.

Tahliye Taahhüdü Nedir?

Kiracının kiraladığı taşınmazı belli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı ve iradi beyana tahliye taahhüdü denilir. Türk Borçlar kanunu madde 352/1 uyarınca, tahliye taahhütnamesi, taşınması kiraya verenin kiracıyı tahliye etme hakkı destekler. Bununla birlikte söz konusu taahhütname, icra takibi ya da dava yolu ile de kullanılabilir. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için mutlaka kiracının özgür iradesi ile verilmiş olması ve kiralanan taşınmazın tesliminden sonra düzenlenmiş olması gerekir. Online platformlarda kanuna uygun düzenlenmiş pek çok tahliye taahhütnamesi örneği bulmak mümkündür. İlk defa kiracı tahliye taahhütnamesi hazırlayacaklar bu örneklerden faydalanabilir.

Tahliye Taahhütnamesinin Hukuki Niteliği ve Geçerlilik Şartları

Hukuken bağlayıcı bir irade beyanı olan tahliye taahhütnamesi, TBK madde 352/1’de düzenlenir. Tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları, yazılı olması, kiracı ya da kanunen yetkili olan bir temsilci tarafından imzalanmış olması, belirli bir tarihte taşınmazın boşaltılacağının açıkça beyan edilmiş olması ve taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması şeklinde sıralanır.

Taahhüdün Yazılı Olması

Türk Borçlar kanunu madde 352/1’e göre, tahliye taahhütnamesinin yazılı şekilde düzenlenmesi gerekir. Çünkü hukuken yazılı olmayan – sözlü tahliye taahhütnamesi geçerliliği söz konusu değildir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2023/456 E., 2024/123 K. kararında da görüleceği üzere, taahhütnamenin yazılılık şartı noter onayı gerektirmez. Fakat mutlaka açık ve net ifadeler içermelidir. 

Kiracı veya Yetkili Temsilcisi Tarafından Verilmiş Olması

Tahliye taahhütnamesinin kiracı ya da vekil gibi kiracıyı temsil eden kişi tarafından verilmiş olması gerekir. Dolayısıyla kiracı adına yetkisi olmayan kişilerce verilen kiracı tahliye taahhütnamesi geçerli değildir. Bu tarz durumlarda kiracı taahhütnameyi kendisi vermemiş ise 7 günlük tahliye taahhütnamesi imzaya itiraz süresi dolmadan itiraz edebilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2022/789 E., 2023/234 K. kararında da görüleceği üzere, Yargıtay, taahhütnamedeki kiracı imzasının kiracıya ait olup olmadığının mahkeme tarafından incelenmesi gerektiğini belirtmiştir. 

Belirli Bir Tarihte Kiralananın Boşaltılacağına Dair Açık Beyan

Tahliye taahhütnamesi şartları arasında tarih netliği de yer alır. Buna göre, taahhütnamede, kiralananın boşaltılacağı tarih açık ve net bir şekilde mutlaka yer almalıdır. “Yakında taşınırım” gibi net bir tarih belirtmeyen, belirsiz ifadeler taahhütnamenin geçersiz sayılmasına neden olur. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2021/1234 E., 2022/567 K. kararlarında da kiracı tahliye taahhütnamesinde tarih şartının netliğine vurgu yapılır.

Taahhüdün Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmiş Olması

Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için kiralanan taşınmazın tesliminin ardından verilmesi gerekir. Çünkü kira sözleşmesi ile aynı anda ya da sözleşme öncesinde verilen kiracı tahliye taahhütnameleri, kiracının özgür iradesine dayanmadığı nedeniyle geçersiz kabul edilir. Yargıtay ise bu şartın titizlikle incelenmesini ister.

Kira Sözleşmesi İmzalanırken Tarihsiz Verilen Tahliye Taahhüdü Geçerli midir?

TBK madde 352/1 uyarınca, kira sözleşmesi ile aynı anda verilen tahliye taahhütnameleri geçersizdir. Bu konuda pek çok kararı olan Yargıtay, tarihsiz olan kiracı tahliye taahhütnamelerinin kiracının özgür iradesine dayanmadığını, bununla birlikte kiraya verenin baskısı ile verilmiş olabileceğini belirtir. 

Örnek olarak, kiracı kira sözleşmesini imzalarken boş bir taahhütnameye imza atmış ise bu belge hukuken bağlayıcı olmadığından geçersizdir. Fakat daha sonra kiracı belgeye tarih ekleyip onaylarsa o zaman geçerli bir kiraci tahliye taahhütnamesi halini alır. Bunların yanı sıra noter onaylı tahliye taahhütnamesi olarak adlandırılan ve noter huzurunda düzenlenen taahhütnameler, resmi belge niteliği taşır ve geçersiz olmaları söz konusu değildir. Kiraya veren taraf, tahliye taahhütnamesinde geçerlilik sorunu yaşamamak için söz konusu belgenin noter huzurunda düzenlenmesini tercih edebilir. 

Geçerli Tahliye Taahhüdüne Dayanılarak Yapılacak Tahliye Yolları

Kiracı, geçerli bir tahliye taahhütnamesine dayanılarak iki farklı yolla tahliye edilebilir. Bunlar icra yoluyla tahliye ve tahliye davası açılarak tahliye olarak sıralanır.

İcra Yoluyla Tahliye

Taşınmazı kiraya veren taraf, İİK madde 266 – 272 uyarınca, tahliye taahhütnamesine dayanarak icra müdürlüğüne başvurabilir. Bunun için kiraya veren taraf, taahhütnameyi icra müdürlüğüne sunar ve tahliye talebinde bulunur. Ardından icra müdürlüğü kiracıya tahliye emri gönderir. Kiracının tahliye emrine 7 gün içinde itiraz etme hakkı vardır. Kiracı tahliye emrine uymazsa, tahliye emrine itiraz etmezse ya da itirazı reddedilirse kolluk kuvvetleri taşınmazı tahliye eder.

Tahliye Davası Açılarak Tahliye

Taşınmazı kiraya veren taraf, Sulh Hukuk Mahkemesinde, kiracı tahliye davası açabilir. Bu süreçte ilk olarak taahhütname, dava dilekçesine eklenir ve tahliye talebiyle dava açılır. Yargılama sürecinde mahkeme taahhütnamenin geçerliliğini kontrol eder ve kiracının itirazlarını değerlendirir. Karar aşamasında ise geçerli taahhütname varsa HMK madde 316 uyarınca tahliye kararı verir. 

Şartlı Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliyenin belirli şarta bağlı olduğu taahhüt, şartlı tahliye taahhütnamesi olarak adlandırılır. Yargıtay, şartlı taahhütlerin geçerliliğini, şartın açık ve hukuka uygun olmasına bağlı olarak değerlendirir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2021/789 E., 2022/234 K. kararına göre, kira borcuna bağlı tahliye taahhüdü, şartın gerçekleşmesi halinde bağlayıcıdır.

Belirtilen Tarihte Evden Çıkmayan Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kiracı tahliye taahhütnamesine rağmen evden çıkmayan kiracı, taahhütnamede belirtilen süre dolduktan sonra, icra takibi, tahliye davası ve kolluk desteği yolları ile tahliye edilebilir. İcra takibi, İİK madde 266 uyarınca, kiraya verenin icra müdürlüğüne başvurması ile başlar. Tahliye taahhütnamesi icra takibi yapılabilmesi için taahhütnamenin geçerli olması gerekir. İcra müdürlüğü kiracıya, tahliye bildirimi gönderir. Kiracı bu bildirime 7 günlük süre içinde itiraz edebilir. İtiraz etmemesi halinde 7 günün sonunda tahliye edilir. Kiracı itiraz ederse ya da icra takibi başlatılmaz ise Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılır. Davada mahkeme taahhüdün geçerli olduğunu onaylar ise tahliye kararı verir. Karar taraflara tebliğ edilir ve kararda belirtilen sürede taşınmazın boşaltılması istenir. Tahliye kararının kesinleşmesi halinde kolluk kuvvetleri devreye girerek taşınmazı tahliye der.

Tahliye Taahhüdünde Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre

Kiracı tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye talebinin TBK madde 352/1 uyarınca, 1 ay içinde kullanılması gerekir. tahliye taahhütnamelerinde hak düşürücü süre 1 ay olup taahhütnamede yer alan tarihten itibaren başlar. 1 ay içinde kullanılmadığında ise kiraya veren bu hakkını kaybeder. Örneğin, kiracı, 1 Ekim tarihinde tahliye taahhüdünde bulunmuş ise, kiraya veren tarafın 1 Kasım tarihine kadar icra takibi başlatması ya da tahliye davası açması gerekir. Tahliye davasında zaman aşımı ise TBK madde 146 uyarınca, 5 yıldır.

Tahliye Taahhüdüne Dayalı Davalarda Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tahliye taahhütnamesine görevli mahkeme HMK madde 4 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Dolayısıyla tahliye davaları bu mahkemelerde görülür. Yetkili mahkeme ise HMK madde 10 uyarınca, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Örneğin, İstanbul’da bulunan bir taşınmazın tahliyesi için İstanbul Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açmak gerekir. 

Kaynaklar:

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, Madde 352, 146.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, Madde 266-272.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, Madde 4, 10, 19, 316.
• Yargıtay 3. ve 6. Hukuk Dairesi kararları (2021/789 E., 2022/5678 E., 2023/456 E.).