Emlak ve Gayrimenkul Hukuku

Sahte Belgeye Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası

Mülkiyet hakkı Türkiye’de anayasal güvenceye tabi tutulmuş bireylere ait en temel haklardan biridir. Türkiye’de her türden taşınmaz malın mülkiyet hakkı, o taşınmaza ait tapu üzerinden belirlenir. Tapu sicili adı verilen kayıtlar üzerinden her taşınmazın maliki, türü ve varlığına ilişkin her türlü bilgi Devlet’in sorumluluğu altında tutulur. Bu sicil Devlet tarafından aleni ve hatasız şekilde tutulmak zorundadır.

Özellikle son yıllarda gelişen teknoloji ile birlikte tapu işlemleri dahi artık çevrim içi ortamdan gerçekleştirilebilir bir hal almıştır. Her geçen gün tapu sicili ve tapu devir işlemleri daha güvenli olsa da yolsuz şekilde yapılan işlemlerin tam anlamıyla önüne geçilmesi henüz mümkün olmamıştır.

Kötü niyetli kişiler tarafından bazı yollar kullanılarak elde ettiği hukuka aykırı belgeler vasıtası ile tapuda işlem yapması ve sahte tapu elde etmesi karşısında mağdurların başvurabileceği hukuki yola tapu iptali ve tescil davası adı verilir. 

Yolsuz Tescil Nedir?

Yolsuz tescil, hukuka aykırı bir şekilde gerçekleştirilen tescil işlemine denir. Bir tescil işleminin yolsuz olarak adlandırılabilmesi için herhangi bir şekilde hukuka aykırılığın meydana gelmiş olması yeterli olacaktır. Hukuka aykırılık bir belgenin zorla ele geçirilmesi gibi şekillerle meydana gelebileceği gibi sahte vekaletle tapu devri yapılması gibi durumlarla da ortaya çıkabilecektir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesi “Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. İyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır.” hükmü ile yolsuz tescile ilişkin hukuki temel düzenlemeyi içermektedir. 

Yolsuz tescil zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi tutulmamıştır. Sahte bir belge ile veya benzer hukuka aykırı aldatmalar yoluyla gerçekleştirilen tescillerin iptali için mağdur kişilerin bir süreye bağlı tutulması hakkaniyetli olmayacaktır. Yasal düzenlemelere aykırı şekilde gerçekleştirilen yolsuz tescil nedeniyle tazminat istemi, hak kaybına uğrayan herkes tarafından süresiz bir şekilde öne sürülebilecektir.

Hukuka aykırı şekilde sahte belge, kimlik veya irade sakatlığı ile elde edilmiş benzeri evrak sayesinde gerçekleştirilen tapu devirlerinin ardından taşınmazı devralan üçüncü kişilerin de iyi niyetli olması halinde birtakım hakları mevcuttur. 

Yolsuz Tescil Nedir?

Sahte Belge İle Taşınmazın Devri Halleri Nelerdir?

Sahte belge ile bir taşınmazın devri ve tapuda tescili gerçekleştirilerek kişilerin mülkiyet hakları gasp edilebilmektedir. Bu bağlamda öncelikle tapu devrinde istenilen belgeler nelerdir sorusunu cevaplamak gerekir.

Bir taşınmazın devri için Tapu Müdürlükleri tarafından tapu veya fotokopisi, alıcının ve satıcının nüfus cüzdanları veya fotokopileri, alıcının vesikalık fotoğrafı, belediye rayiç bedel belgesi, zorunlu deprem sigortası poliçesi ve vekaleten işlem yapılacak ise vekaletname istenir. Bunlarla birlikte taraflardan biri tüzel kişi ise yetki belgesi, imza sirküleri ve genel kurul kararı gibi belgeler de istenebilecektir. 

Yukarıda sayılan ve devir için aranan belgelerden birinin veya birkaçının sahte olarak hukuka aykırı biçimde tanzim edilmesi ile yolsuz tescil gerçekleştirilmektedir. Sahte belge ile taşınmaz devrinin üç hali aşağıdaki gibidir: 

Sahte vekaletname ile tapu devri: Bir bireyin maliki olduğu taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkilerinin bir başkası tarafından kullanılabilmesi amacıyla vekaletname düzenlenmesi hukuki olarak mümkündür. Fakat vekaletname ile tapu devri, yolsuz tescil konusunda en sık karşılaşılan örnek olarak karşımıza çıkar. Vekalet verenin iradesinin sakatlanması, kimliğinin ele geçirilmesi, imzasının taklit edilmesi veya tehdit edilmesi gibi yollar ile maliki olduğu taşınmazın satış yetkisini içeren vekaletnameyi alan kişiler tarafından bu belge kullanılarak tapuda hukuka aykırı işlemler gerçekleştirilebilir.

Kopya kimlik ile tapu devri: Tapu Müdürlüğü’nde yapılacak işlem sırasında yolsuzluğa yol açan işlemlerden biri de sahte kimlik kullanımıdır. Kimliğin kopyalanması veya hukuka aykırı şekilde ele geçirilmesi sonucunda tapu işlemleri devam ederken malikin rolüne bürünen kimseler tarafından tescil işlemleri gerçekleştirilir. 

Geçersiz mirasçılık belgesi ile tapu devri: Murisin vefatının ardından noterlik veya mahkeme kanalı ile mirasçılarına verilen belgeye mirasçılık belgesi adı verilir. Bu belgenin geçersiz bir şekilde yetkisiz kişiler tarafından düzenlenerek tapudaki işlemlerde kullanılması da yolsuz tescili oluşturan hallerden biridir.

Sahte Belge İle Taşınmazı Devralan İyi Niyetli Kişinin Sorumluluğu Nedir?

Bir taşınmazın sahte belge ile satılmış olması sonucu eski malik tarafından ikame edilecek tapu iptali ve tescil davasında davalı sıfatı taşınmazı devralan kişiye aittir. Burada devralanın belgelerin sahte olduğunu, tescilin hukuka uygun olmadığını bilmemesi veya araştırsa dahi bilecek durumda olmamasının geri teslim borcunu ortadan kaldıracağından söz edilemez.

İyi niyetli dahi olsa yolsuz tescil ile taşınmaz devralan üçüncü kişi, devraldığı taşınmazı eski malike geri verme borcuna sahiptir. Fakat devralan üçüncü kişinin zararlarının tazmini için yolsuz tescili gerçekleştiren yani zararın oluşmasına sebebiyet veren kişi veya kişilere karşı tazminat davası açması mümkündür.

İyi niyetli devralanın kazanımının korunması konusunda önemli bir ayrıma dikkat çekmek gerekir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” hükmünü ihtiva eder. Bu hüküm, iyi niyetli olsa dahi yolsuz tescil ile taşınmazı devralan kişi hakkında uygulanamaz. Fakat yolsuz tescilin ardından taşınmazı devralan kişinin bir başka iyi niyetli üçüncü kişiye taşınmazı devretmesi halinde son devralan tarafından TMK’nin 1023. maddesi uyarınca kazanımının korunması talep edilebilecektir. 

Sahte Belge İle Taşınmazı Devralan İyi Niyetli Kişinin Sorumluluğu Nedir?

Sahte Belge İle Devirde Devletin Sorumluluğu Nedir?

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesi “Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder.” hükmünü içerir. İlgili maddenin metninden de anlaşıldığı üzere tapu siciline atfedilen önem gereği sicilin doğru tutulması doğrudan Devlet’in sorumluluğuna verilmiştir. Fakat sahte belge ile yapılan tescil işlemlerinden Devlet’in sorumlu tutulabilmesi için öncelikle yapılan işlem ve işlemde kullanılan belgenin yanıltıcılık seviyesi göz önüne alınmalıdır. 

İlgili maddenin içeriğinde Devlet’in tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan kaynaklanan sorumluluğunun bir neticesi olarak kusurlu memura rücu edileceğinden söz edilmiştir. Buna göre sahte belge ile yapılan yolsuz tescillerden kaynaklanan zararların Devlet sorumluluğunda olup olmayacağının tespiti de belgenin sahte olduğunun anlaşılabilir olmasına rağmen yeterli özeni göstermeyerek işlemleri gerçekleştiren bir memurun varlığına bağlı olduğundan söz edilebilir.

Öğretide oldukça tartışmalı olan bu husus hakkında farklı görüşler bulunsa da, yolsuz tescil neticesinde Devlet’in sorumluluğuna gidilerek hak kaybı yaşayanların zarar tazmini yapabildiği örnekler mevcuttur. Bu hususla ilgili Yargıtay kararlarının incelenmesi ile de görüldüğü üzere bir belgenin yanıltıcılık unsuru özenli bir inceleme ile anlaşılacak düzeyde ise hak sahibinin uğramış olduğu zararın tazmin edilmesi Devlet’in de sorumluluk alanına girecektir.

Sahte belge ile gerçekleştirilen yolsuz tescil sonucu yaşanan mağduriyetin hukuki yollar kullanılarak giderilmesi mümkün olsa dahi bu süreçte uzman görüşü almak ve işin ehilleriyle yola çıkmak önem arz etmektedir. Siz de Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi’ne ulaşarak süreç hakkında bilgi alabilir ve hukuki adımlarınızı güvenle atabilirsiniz. 

İlgili Makaleler

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Başa dön tuşu