Kiracınız Kirayı Ödemiyorsa Ne Yapmalısınız?

Türk hukuk sistemi, içerisinde bir takım pozitif ayrımcılıklara yer vermektedir. Kişilerin birbirleri arasındaki her türlü ilişki ve durumu düzenleyen kanunlar hazırlanırken toplumsal ilişkiler  göz önünde bulundurulmuştur. Bu süreçte toplumun bir parçası olan ve korunması gerektiği düşünülen bazı kesimlerin hakları, getirilen kurallar ile güvence altına alınmıştır.

Bu hususta kiracılar; kira bedelinin artış sınırının yasa ile belirlenmiş olması, kira sözleşmelerinin istendiği an sona erdirilememesi, kiralananın tahliyesi için nispeten ağır kusurların meydana gelmiş olmasının aranması gibi düzenlemeler sayesinde yasal koruma altında bulunmaktadır. İlgili husus, kira sözleşmesi ile üstlendiği sorumlulukları yerine getiren kiracıları korumakta olup kirayı düzenli ödemeyen kiracı için geçerli değildir. Örneğin; üzerinde anlaşılan kira bedelini ödemeyen kiracı, kendisine yasalar ile tanınan pozitif ayrımcılıktan faydalanamayacaktır. 

Kiracınız Kirayı Ödemezse Ne Olur?

Kira sözleşmesi ile maliki olduğu taşınmazı bir başkasına kiralayan mülk sahiplerinin sıklıkla karşılaştıkları sorunların başında kiranın ödenmemesi gelmektedir. Özellikle son yıllarda artan enflasyon ve hayat pahalılığı karşısında kira bedelini dahi tahsil edemeyen ev sahipleri, büyük bir mağduriyet yaşamaktadır. Kirayı ödemeyen kiracı karşısında nasıl bir hukuki yol izlenmeli sorusuna çözüm arayan ev sahipleri için yasal yollar kullanılarak kira bedelinin tahsili ve hatta taşınmazın tahliyesi mümkündür. 

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ‘kiracının borçları’ başlıklı 313 ve 314. Maddeleri ‘’Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.’’ hükümlerini içermektedir. Bu kanun maddelerinden de anlaşıldığı üzere kira sözleşmesi neticesinde taşınmazı kiracı sıfatıyla kullanan kişi, sözleşmede belirlenen ödeme döneminde düzenli olarak kirasını ödemekle yükümlüdür. 

Borçlar Hukukunda vadesi gelmiş bir borcun borçlu tarafından ödenmemesi hâline temerrüde düşme adı verilmektedir. Bu doğrultuda kiracının kira borcunu ödememesi TBK’nin ‘kiracının temerrüdü’ başlıklı 315. maddesinde işlenmiştir. İlgili madde ‘’Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.’’ şeklinde düzenleme ile kira borcunu ödemeyen kiracılara karşı izlenecek hukuki çerçeveyi düzenlemektedir.

Kirayı ödemeyen kiracı, tahliye tehlikesi ile karşı karşıya kalabileceği gibi borcun icra takibine konu edilmesi ile asıl borcun yanı sıra hukuki masraflara ve faize katlanmak durumunda kalacaktır. Ev sahiplerinin ise kiranın ödenmediği andan itibaren bir takım adımları titizlikle atması ve olası hak kayıplarının önüne geçmesi gerekir. 

Kiracınız Kirayı Ödemiyorsa Ne Yapmalısınız?

Kiranın ödenmemesi ev sahipleri için maddi açıdan çeşitli sıkıntıları beraberinde getirebilir. Bu noktada ev sahipleri 3 ay kira ödenmezse ne olur sorusuna yanıt arar.

Ev sahiplerinin, kira bedelini ödemeyen kiracılarına karşı bir takım hukuki adımları tüketmeleri ile borcun tahsili ve taşınmazın tahliyesini sağlamaları mümkündür. Bu noktada ev sahibi olarak izleyebileceğiniz üç farklı hukuki yol bulunmaktadır. Bunları şu şekilde sıralamak mümkündür:

İki haklı ihtar şartının karşılanması sonucu tahliye davası açılması: Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ‘’Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir…’’ hükmü uyarınca yapılacak işlemler ile kiracının tahliyesi mümkün hale gelmektedir.

Buna göre ev sahibi, kiracının kirasını ödemeyerek temerrüde düştüğünü bildiren bir ihtarname hazırlamalı ve kiracıya borcun ödenmesi için 30 günlük süre verilmelidir. Kiracının bu süre içerisinde borcu ödeyip ödemediğine bakılmaksızın temerrüt şartları oluştuğu anda çekilen ihtarname haklı ihtar oluşturur ve bir kira yılı içerisinde tanzim edilecek iki haklı ihtarın ardından tahliye davası açılarak taşınmazın tahliyesi sağlanır. 

İhtarnamenin haklı ihtar koşulunu karşılaması için temerrüt haricinde TBK’de yer alan diğer tahliye şartlarından biri hakkında olması da uygundur. Örneğin; sözleşmeye esaslı aykırılığın giderilmesi hususunda tanzim edilmiş bir ihtarname haklı ihtar şartını karşılayabilecektir.

6 ay kira ödemeyen kiracı muhatap alınarak düzenlenecek iki ihtarname, koşulları karşılamakla birlikte tahliye yolunu ev sahibi lehine açacaktır. İhtarname noterlik huzurunda düzenlenerek kiracıya gönderilebileceği gibi ev sahibinin kendi eli ile hazırlanarak da kiracıya teslim edilebilir. Fakat dava sürecinin hızlanması ve ispatta güçlük yaşanmaması adına ihtarnamenin noterliklerden gönderilmesi tavsiye edilir. 

Temerrüt nedeniyle tahliye yolu: Temerrüt sebepli olarak tahliye davası açılması, ev sahibinin izleyebileceği hukuki yollardan biridir. Kira bedelinin ödenmesi adına yine ihtarname tanzim edilmeli, borçluya 30 günlük süre verilmeli ve kiracının bu süre içerisinde borcunu ödememesi beklenmelidir. Bunların ardından temerrüt nedenine dayanılarak açılacak tahliye davaları ev sahibi lehine sonuçlanacaktır. 3 ay kira ödemeyen kiracı hakkında bu yol takip edilerek tahliye sağlanabilmektedir.

Tahliye talepli icra takibi başlatılması ve tahliyenin sağlanması süreci: Borcun ödenmediği tarihten itibaren ev sahibi tarafından kiracının ve taşınmazın bulunduğu yerdeki icra daireleri vasıtasıyla tahliye talepli olarak icra takibi başlatılabilmektedir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, takip talebinde kesinlikle tahliye isteminin belirtilmesi gerektiğidir.

Yalnızca borca ilişkin başlatılacak bir icra takibi, kiracı aleyhine tahliye koşullarının sağlanması anlamına gelmeyecektir. Kiracının borcu ödemesi ve takibe itirazda bulunması hâlinde tahliye talepli olarak başlatılacak davanın sonucunda mahkeme tarafından temerrüt hususu incelenerek tahliye hakkında karar verilir. 

Kirayı Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kiranın ödenmemesi durumunda tahliyenin sağlanması, yasal detaylara dikkat edilerek yönetilmesi gereken ve hata kaldırmayan bir süreçtir. Kiracı, bir kira yılı içerisinde tanzim edilecek iki haklı ihtarın ardından tahliye davası açılması yolu ile tahliye edilebilir. Kiralananın tahliyesi, doğrudan borcun ödenmemesi gerekçesi ile başlatılacak icra takibinde tahliyenin de talep edilmesi ile icra dairesi kanalı kullanılarak gerçekleştirilebilir. Ayrıca temerrüt nedeni ile dava açılması ve tahliyenin sağlanması da mümkündür. 

Bir ihtarnamenin hangi şartları karşılamakla haklı ihtar sayılacağı, temerrüt kavramının ne olduğu, ihtarnamede kiracıya verilmesi gereken süre, icra takibi yolu tercih edilecekse takip talebinde tahliye hususunun belirtilmesi gerekliliği, tahliye davasına ilişkin detaylar ve sürece ilişkin her türlü husus uzman bilgisi gerektirir. Ev sahiplerinin, taşınmazdan elde edemedikleri kira alacağının yarattığı mağduriyet, yasal süreç esnasında gerçekleştirilecek yanlış işlemler sonucunda daha fazla zararla sonuçlanabilir.

Buna noktada ev sahiplerinin, hak kaybuna uğrama ihtimalleri, içinde bulundukları koşulların daha da ağırlaşmasına sebebiyet verebilir. Bu hususta alanında uzman bir danışmandan destek almak gerekebilir. Gayrimenkul hukuku alanında uzun yıllardır uzman kadrosuyla hizmet vermekte olan Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi ile iletişime geçebilir, kanuni haklarınıza ilişkin tüm işlemleri kolayca başlatabilirsiniz.