Kamulaştırma Bedel Tespiti

Cumhuriyet dönemiyle birlikte bireylere ait temel hak ve hürriyetler yasalar, milletlerarası anlaşmalar ve Türkiye Cumhuriyeti Anayasası başta olmak üzere pek çok hukuki düzenleme ile korunma altına alınmıştır. Kişi, yaşamsal faaliyetlerini sürdürmek ve onurlu bir birey olarak hayatını idame ettirebilmek adına barınma ve çalışma ihtiyacını serbestçe giderebilmelidir.

Kişilere tanınan ve anayasal güvence altına alınan temel haklardan biri de mülkiyet hakkıdır. Devlete ait olmayan taşınmazlar üzerinde gerçek kişi veya tüzel kişilerce kurulan ve ilgili taşınmazın kimin olduğunu belirleyen hukuki kavrama özel mülkiyet adı verilir. Normlar hiyerarşisi adı verilen hukuk kurallarının birbiriyle olan ilişkisini belirleyen düzende en üst sırada yer alan anayasa hükümlerine göre kişinin mülkiyet hakkı mutlaktır. 

Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 35. maddesi ‘’Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.’’ düzenlemesi ile mülkiyet hakkının esaslarını belirlemiştir. Mülkiyet hakkı, yasalar çerçevesinde malik olan kişiye mutlak ve dokunulmaz bir tasarruf hakkı tanır. Fakat mülkiyet hakkının dokunulmazlığının bir istisnası mevcuttur. Toplum düzeninin ve kamunun üstün yararının zorunlu kıldığı durumlarda özel mülkiyet hakkı ile korunan taşınmazlara el konulması mümkündür. Anayasa’da da belirtildiği üzere kanuna dayanılarak ve üstün kamu yararı gözetilerek kamulaştırma adı verilen hukuki yol kullanılarak idare eli ile mülkiyet hakkının kısıtlanabilmesi hukuken mümkündür. 

Kamulaştırma Nedir?

Kamulaştırma ya da istimlak ismi verilen hukuki işlem, devlet idaresinin tek taraflı olarak gerçekleştirdiği ve özel mülkiyete tabi bir taşınmazın kamu yararı gereğince İdare’ye devredilmesi ile sonuçlanan yasal bir işlemdir. Gerçek şahıs maliklerin yasal şartları haiz olan bir istimlak işlemine karşı iradelerinin olmadığını öne sürmeleri mümkün değildir.

Bir diğer deyişle kamulaştırmada malikin rızası aranmaz. İmar planlarına göre bir bölgede yapılacak otoyol, hastane, toplu konut ve kamunun üstün yararının gerektirdiği her türlü proje için kamulaştırma söz konusu olabilir. Mülkiyet hakkı yalnızca kamu yararına ve kanun ile sınırlanabilecektir. 

Kamulaştırma işleminin aşamaları ve uyulması gereken usul kurallarına ilişkin yasal düzenleme, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda gerçekleştirilmiştir. İstimlak eylemi ve süreç hakkındaki tüm işlemler bu kanuna ve yürürlükte olan diğer yasalara uygun olarak yapılmalıdır. Kamulaştırma sürecindeki idari işlemler, ilgili idari kuruluşun bütçesinden yeterli ödeneği ayırması ile başlar.

Yetkili idare, bunun ardından kamulaştırma için ilgili taşınmazın kamu yararı kararını almak zorundadır. Kamu yararı kararı, yasada ‘onay mercii’ olarak belirlenen kurumlara da onaylatılmalıdır. Bu hazırlık işlemlerinin ardından kamulaştırılacak taşınmaza ilişkin muhataplar tespit edilerek somutlaştırma işlemine gidilir. Taşınmazın bağlı olduğu Tapu Müdürlüğü, kamulaştırma kararı hakkında bilgilendirilir ve tapu siciline bu durum şerh düşülür. Ardından yetkili idare içerisinde kurulan kıymet takdiri komisyonunca taşınmazın adil değerinin belirlenmesi için çalışmalara başlanır.

Tüm bu işlemlerin ardından idare, önce satın alma usulünce belirlenen teklifi malike iletir. Malik tarafından teklif kabul edilirse kamulaştırmaya devam edilmeksizin taşınmaz İdare’ye geçmiş olacaktır. Taşınmaz malikinin teklifi kabul etmemesi durumunda kamulaştırma bedelinin tespiti ve tapu tesciline ilişkin dava açılarak ilgili işlemler mahkeme vasıtasıyla tamamlanır. 

Kamulaştırma Bedeli Nasıl Belirlenir?

Kamulaştırma işlemi gerçekleştirilirken en çok önem arz eden hususların başında kamulaştırma bedelinin hakkaniyetli ve kanunda belirlenen usule uygun surette tespit edilmesi gelmektedir. Kamulaştırma bedeli, hem taşınmaz malikini sebepsiz ve gereksiz bir biçimde fakirleştirmemeli hem de hatalı bir tespit neticesinde gereğinden fazla zenginleştirmemelidir.

İlgili hukuki işlemin uygulanması esnasında yetkili kamu kuruluşları tarafından takip edilmesi gereken belirli idari işlemler mevcuttur. Kamulaştırmaya ilişkin İdare tarafından gerçekleştirilecek ilk adım, taşınmazın satın alınması yoluna başvurulmasıdır. 

Satın alım usulünde idare, taşınmaza ilişkin kendi içerisinde yer alan organlar tarafından belirlenen satış bedelini doğrudan malike teklif eder. Kıymet Takdir Komisyonu adı verilen bir kurul, kamulaştırma işlemini gerçekleştirecek kamu kuruluşu nezdinde oluşturularak gerekli araştırmaları yapması için yetkilendirilir. Bu komisyon tarafından taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsaller araştırılır, gerekli kurum ve kuruluşlardan bilgi istenir.

Bu işlemlerin sonucunda belirlenen parasal değer karşılığında taşınmazın satın alınması için malik olan kişiye teklif sunulur. Teklifin kabul edilmesi halinde kamulaştırma işlemlerinin gerçekleştirilmesine gerek olmaksızın ilgili taşınmaz İdare’nin hakimiyetine geçer. Taşınmaz maliki tarafından hazırlanan teklif kabul edilmez ise kamulaştırma davaları açılması gündeme gelecektir. 

Kamulaştırma işleminde satın alım usulünün gerçekleşmemesi halinde İdare tarafından bedelin belirlenmesi adına kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası ikame edilir. Dava açıldığında usule ilişkin inceleme yapılırken satın alım usulüne başvurulmamış olması öne sürülebilir, fakat dosyanın esasına girilmesinin ardından ilgili itirazlar davanın reddine sebep olmayacaktır.

Tapuya kayıtlı olan taşınmazlar için geçerli olan bu ilke, tapuda kaydı bulunmayan veya sicilde aynına ilişkin şerh bulunan taşınmazlar hakkında uygulanmaz. İstimlak bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme, taşınmazın değeri fark etmeksizin Asliye Hukuk Mahkemeleri’dir.

Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleri olarak belirlenmiştir. İlgili dava türü ile kamulaştırmaya konu edilecek olan taşınmaza ilişkin hakkaniyetli satış bedeli, davanın görüldüğü mahkeme eliyle ve gereğince uzman ile bilirkişilerden görüş alınarak belirlenir. 

Kamulaştırma Bedeli Tespit Davasını Kim Açar?

Kamulaştırmada bedel tespiti, ilgili kamu kuruluşunun bünyesinde oluşturulan Kıymet Takdir Komisyonu tarafından veya anlaşma sağlanamaz ise ilgili mahkemede görülecek bedel tespiti ve tescil davası neticesinde gerçekleştirilir.

Bu bağlamda açılacak davalarda davacı sıfatı İdare’ye aittir. Bedel tespitinin gerçekleştirilmesi, kamulaştırma işleminin esaslı bir unsuru olduğundan ilgili talebi ileri süren taraf olan İdare’nin davacı olarak iş bu davayı ikame etmesi gerekliliği 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda da belirtilmiştir. Davayı açan idare, ilgili taşınmaz üzerinde hak sahibi olan tüm kişileri davalı sıfatı ile belirtmelidir. Hak sahibi sayısı birden fazla ise tüm hak sahiplerine ayrı şekilde tebligat yapılmalıdır.   

Kamulaştırma Bedeli Tespit Davası Sonucunda Ne Olur?

Kamulaştırma bedeli tespit davaları, ilgili mahkemeye istimlak bedelinin belirlenmesi görevini yüklemektedir. Bu bağlamda mahkeme, keşif ve bilirkişi incelemesi gibi hukuki yollardan faydalanarak taşınmazın adil değerinin belirlenmesine yönelik işlemler gerçekleştirir.

Tüm bunlarla birlikte belirtmek gerekir ki ilgili davanın açıldığına yönelik bir tebligat alan taşınmaz maliki, İdare Mahkemeleri nezdinde 30 gün içerisinde iptal davası ikame etme hakkına sahiptir. İptal davaları, kamulaştırma bedel tespiti davalarında bekletici mesele yapılarak yargılamayı durdurur. Bir diğer deyişle kamulaştırmanın iptaline ilişkin dava açma hakkını kullanan malik, bedel tespitine ilişkin devam eden yargılamayı iptal davası sonuçlanana kadar durduracaktır. 

Bedel tespiti davası sonucunda mahkeme tarafından elde edilen deliller ve alınan görüşler neticesinde kamulaştırma bedeli tespit edilir ve ilgili idareye satış bedelini mahkeme hesaplarına yatırması için 15 günlük süre verilir. 15 gün içerisinde idare tarafından ilgili bedel yatırılmaz ise dava reddedilir ve kamulaştırmaya ilişkin başlatılan süreç tamamlanır.

Kamulaştırma işlemine karşılık taşınmaz malikleri, sıkça düşünülenin aksine belirli haklarla donatılmışlardır. Süreçten mağdur bir şekilde ayrılmamak ve İdare kaynaklı da olsa hukuka aykırı işlemlere karşı gerekli hakları kullanmak adına sürece hakim avukatlarla çalışılması tavsiye edilir. Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi, kamulaştırma süreçlerinde uzman kadrosuyla müvekkillerine hizmet vermektedir.