İşyeri Kira Sözleşmesi Devredilebilir Mi?

Yetişkin kişiler, özellikle okul hayatının bitmesi ile birlikte geçimini sağlamak adına çalışmaya başlamaktadır. Çalışmak için işyerine ihtiyaç duyan kişiler ise bu ihtiyacını yaygın olarak kiralama yaparak gidermektedir. Uygulamada yaygın olarak görüldüğü üzere pek çok kiralık işyeri; ‘devren kiralık’ ibaresi ile yeni kiracı adaylarına sunulur.

Bu ibare ile söylenmek istenen, işyerinin içerisindeki eşyaları ile birlikte bir bütün halinde kiralanacağıdır. Bir işyerinin devren kiralanması gündeme geldiğinde, işyerinde hizmet veren işletmenin türüne ve tarafların talebine göre iki farklı yol izlenmesi mümkün olur. Bu yollar ticari işletmenin devredilmesi ve kira sözleşmesinin devri yollarıdır. 

İşyeri Kira Sözleşmesi Nedir?

İşyeri olarak kullanılan bir taşınmazın maliki tarafından bir başkasına geçici olarak kiralanması ve bu kira ilişkisine dair çeşitli şartları içeren sözleşmelere işyeri kira sözleşmesi adı verilir. İşyeri kira sözleşmeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ‘kira sözleşmesi’ başlıklı dördüncü bölümünde yer alan düzenlemelere tabidir. Kanunun anılan bölümünde kiraya verenin ve kiracının yükümlülükleri, kira sözleşmesinin feshi ile devrine ilişkin düzenlemelere gidilmiştir. 

İşyeri olarak kullanılacak taşınmazların kiralanmasına ilişkin sözleşmeler; kira bedeli, kiralamanın süresi, kullanım amacı, tarafların açık bilgileri, kiranın artışına ilişkin uygulanacak hüküm, taşınmazın bakımı ve onarımına ilişkin sorumluluğun kimde olduğu ve uyuşmazlık halinde başvurulacak yasal mercinin belirlenmesine yönelik maddeler içerir.

Anılan kira sözleşmeleri noter huzurunda yapılabileceği gibi adi yazılı sözleşme şeklinde de imza altına alınabilir. Kira sözleşmesinin yazılı olması da bir şekil şartı olarak aranmaz. Taraflar, sözlü olarak da bir taşınmazın kiralanması hususunda anlaşabilirler. Fakat meydana gelebilecek hukuki ihtilaflarda ispatın kolaylaşması bakımından kira sözleşmesinin yazılı ve mümkünse noter huzurunda yapılması tavsiye edilir. 

Kira Sözleşmesi Davasını Kim Açabilir?

İşyeri kira sözleşmesi devri, Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesinde hükme bağlanmıştır. İlgili maddede ‘’…Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.’’ şeklinde hüküm yer almaktadır.

Yasadaki açık anlatımdan da anlaşıldığı üzere kira sözleşmesi işyeri devri taşınmaz malikinin onayı olmaksızın gerçekleştirilemez. Fakat dükkan sahibinin onay vermemek için geçerli bir sebebi olması gerekir. Kiracı ile ilişkisinden dolayı veya keyfi başka sebeplerle devri kötü niyetli olarak reddeden malike karşı dava açılması mümkündür. Kira sözleşmesinin sona ermesinden önce her zaman açılabilen bu dava, kira sözleşmesine konu taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemelerinde ikame edilir. Kira sözleşmesi devri davası yalnızca sözleşmede kiracı sıfatıyla yer alan kişi tarafından açılabilir. Yeni kiracı olacak kişi tarafından açılacak dava husumet yokluğundan reddedilecektir. 

İşyeri Kira Sözleşmesi Devredilebilir mi?

Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmeleri, TBK hükümleri uyarınca belirli koşulların karşılanması halinde devredilebilir. Yasada kira sözleşmesinin devri hususunda işyeri kiralarında ayrıma gidilmiştir. TBK 323. maddesi ‘’Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur…’’ hükmünü içermektedir. 

Uygulamada bazı durumlarda kira sözleşmesinin devredilmesine ilişkin düzenlemenin, sözleşme metninde yer aldığı görülür. Bu durumda kiraya verenin açık rızasının mevcut olduğunun ön kabulü gerekir. Kiraya verenin açık rızasının aranması gereken hallerde ise yukarıda anılan yasa hükmü gereğince malikin devre karşı gelmesinde haklı bir sebebinin var olması gereklidir. Konut kiralarından farklı olarak işyeri kira sözleşmeleri, çalışma hayatının devamlılığı ilkesi uyarınca bu şekilde bir düzenlemeye tabi tutulmuştur.

Kira Sözleşmesi Nasıl Devredilir?

Kira sözleşmesinin devredilebilmesi için malikin rızasının gerektiği yasada açıkça hükme bağlanmıştır. Bu rıza, doğrudan doğruya sözleşme metninde öncül olarak verilebileceği gibi devir esnasında da yazılı olarak verilerek devir işleminin onaylanması sağlanabilir. İşyeri kira sözleşmelerinin devredilebilmesi için sözleşmenin herhangi bir şekil şartına bağlı olarak hazırlanmış olması şartı aranmaz. 

İşyeri kira sözleşmesinin devredilmesi sürecinde ilk olarak devreden kiracı ile yeni kiracı arasında bir anlaşmanın meydana gelmesi gerekir. Tarafların ortak iradesi mevcut ise bu sözleşmeye taşınmaz maliki doğrudan taraf olarak yazılı onay şartını yerine getirebilir. Fakat sadece kiracı taraflar arasında akdedilen bir sözleşmenin varlığı halinde haricen malikin onayının olması da devrin geçerli olması açısından aranacaktır. Malik tarafından yazılı olarak devir işlemine onay verilmemesi halinde ise kiracı tarafından dava açılması gündeme gelecektir.

Kiracı tarafından malikin haklı bir sebep olmaksızın devir işlemine onay vermediği iddiası ile açılacak dava, sözleşmenin ifa edildiği yer veya bir diğer söylem ile taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde ikame edilir. Mahkeme tarafından yapılacak inceleme, devir işleminin geçerliliğine ilişkin olmaktan ziyade kiraya verenin rıza göstermemesindeki sebebin hukuken geçerli olup olmadığına yöneliktir.

Örneğin taşınmaz maliki, yeni kiracının kira bedelini ödemekte güçlük çekeceğini öne sürerek devir işlemine onay vermemiş olabilir. Fakat mahkeme tarafından malikin onay vermekten çekinmesinin hukuka uygun görülmesi için red sebebinin esaslı olması şartı aranır. Yeni kiracı tarafından devralınacak kira sözleşmesinin doğacak ilişkiye uygun olmaması, sözleşmeye esaslı aykırılık, ifada güçlük, kira ilişkisinin çekilmez olması gibi sebepler TBK’de kira ilişkisinin sürdürülmemesi için yeterli görülmüştür. 

Kira sözleşmesinin devrinin doğrudan veya mahkeme kararı ile gerçekleşmesinin ardından sözleşme şartları aynı kalır, sadece sözleşme tarafları değişir. Kira sözleşmesini devralan taraf, kira sözleşmesinin kiracı tarafı olarak sözleşmeden doğan her türlü borcu üstlenir.

Önemle belirtmek gerekir ki devirle birlikte eski kiracının sorumluluğu derhal sona ermeyecektir. Devreden kiracı, yeni kiracı ile birlikte sözleşme süresinin sona ermesine kadar veya en fazla 2 yıl süre ile müteselsil şekilde sözleşmeden doğan borçların ifasına yönelik sorumlu olacaktır. 

Kiraya Veren Onay Vermezse Ne Yapılabilir?

Kira sözleşmesinin yeni bir kiracıya devredilmesine karşı kiraya veren malikin onay vermeme hakkı yasada yer bulmuştur. Fakat kiraya verenin devir işlemine karşı icazet vermemesinin kötü niyetli olması veya kiracıların sözleşmeyi devretmeye yönelik haklı gerekçelerinin bulunması halinde Sulh Hukuk Mahkemeleri nezdinde dava açılarak mahkeme ilamı yoluyla devrin gerçekleştirilmesi mümkündür.

Mahkemeye aktif olarak taşınmazı kiracı sıfatıyla kullanan kişi başvurabilir. Davanın ikame edilmesi ile birlikte mahkeme tarafından iddia ve savunma incelenir, gerekli görülmesi halinde keşif veya bilirkişi raporu alınabilir. Eğer kiracı devir talebinin reddedilmesinin hakkaniyetli olmadığını ispat edebilir ise devir onayı mahkeme kararı ile alınır.

Bu hususta yapılacak hukuki işlemler, önemli hak kayıplarına neden olabileceğinden uzman avukatlar ile birlikte yürütülmelidir. Kira ve gayrimenkul hukuku alanında uzun yıllardır hizmet veren Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi’nden hizmet alarak kira sözleşmesi işyeri devri konusu ilgili ayrıntılı bilgiye ve uzman avukatlık hizmetine ulaşabilirsiniz.