Parselasyon Nedir?

Bir arazinin imar planına sadık kalınarak daha küçük parçalara bölünmesi işlemine parselasyon adı verilir. Parselasyon uygulaması, Türkiye’de 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15 ve 16. maddeleri ile Tapu ve Kadastro Mevzuatı kapsamında düzenlenmiş olup kentleşme, arazi kullanımını düzenleme ya da planlı yapılaşma amacıyla gerçekleştirilir. Belediyeler ya da yetkili idareler tarafından yapılan parselasyon işlemi, arazinin kullanımını kolaylaştıracak niteliktedir. Parselasyon uygulamasının genel amaçları ise şehir planlamasında düzenli yerleşim birimleri meydana getirmek, altyapı hizmetlerinin sağlanması ve taşınmazların ekonomik değerinin artırılmasıdır.

Parselasyon İşlemi Nasıl Yapılır?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15 ve 16. maddeleri ile İmar Yönetmeliklerine uygun olarak belediyeler ya da valilikler tarafından yürütülen parselasyon işlemi, başvuru ve talep, imar planının incelenmesi, teknik çalışmalar, düzenleme ortaklık payı, kamuoyu ilanı, tapu tescil işlemleri, itiraz ve dava süreci olmak üzere 7 aşamada gerçekleşir. Parselasyon işlemi adımlarını ise şu şekilde açıklamak mümkündür:

• Parselasyon işleminin başlaması için taşınmazın sahibi ya da yetkili idarenin talepte bulunması gerekir. Eğer taşınmaz sahibi parselasyon talep ediyor ise belediyeye ya da valiliğe dilekçe ile başvurması gerekir. Başvuru dilekçesi ile birlikte tapu belgesi, kadastro paftası ve varsa mevcut imar planı da sunulmalıdır.
• Başvurunun yapıldığı yetkili idare, taşınmazın yer aldığı bölgedeki imar planını inceleyerek 3194 sayılı Kanun Madde 15 uyarınca parselasyon işleminin yol, yeşil alan, kamu hizmeti alanı gibi unsurlara uygun olmasını sağlar.
• Parselasyonda teknik işlemler ise kadastro ve harita mühendisleri tarafından yapılır. Bu aşamada taşınmazın ölçümü yapıldıktan sonra parselasyon planı hazırlanır. Parselasyon planı, arazinin bölüneceği parsellerin ve alanların sınırlarını ve kullanım amaçlarını da içerir. 
• Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) ise parselasyon yapılan araziden kamu hizmetleri için pay alınmasını ifade eder. İmar Kanunu Madde 18 uyarınca uygulanan DOP kapsamında parsellere bölünecek araziden %40’a varan oranda yol, park, okul gibi alanlar için düzenleme ortaklık payı alınabilir. Arazinin kalan kısmı ise yeni parseller halinde taşınmaz sahibine/sahiplerine dağıtılır. Parselasyon işlemlerinde DOP oranının adil uygulanması gerektiğini ve taşınmaz sahibinin menfaatlerinin korunmasının esas olduğunu vurgulayan pek çok Yargıtay kararı vardır.
• Parselasyon planı hazırlandıktan sonra İmar Kanunu Madde 16 kapsamında belediye ya da valilik tarafından 1 ay süreyle askıya çıkarılır. Askıdaki plana 1 ay içinde itiraz edilebilir.
• Parselasyon planının onaylanması halinde yeni parseller tapu siciline kaydedilir. Ardından taşınmaz sahiplerine yeni tapuları teslim edilir. Tüm bu süreç Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü denetiminde gerçekleşir. 
• Parselasyon işlemine itiraz edilecekse parselasyon planı askı süresi içinde idareye başvurmak gerekir. İtiraz reddedilmesi halinde ise 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu Madde 2 uyarınca hak sahipleri İdare Mahkemesinde dava açılabilir.

Parselasyon işleminde taşınmaz sahibinin ödemesi gereken ücretler ise belediye ya da valilik tarafından talep edilen harç ve hizmet bedelleri kapsar. 3194 sayılı İmar Kanunu Madde 23’e göre, belediye harç tarifelerine göre hesaplanan parselasyon ücreti, taşınmazın büyüklüğüne, bulunduğu bölgenin imar durumuna ve yapılan teknik işlemlerin kapsamına göre değişiklik gösterebilir.

Parselasyon Yapılmasının Sebebi Nedir?

Parselasyon işleminin öncelikli amacı arazi kullanımını ve şehir planlaması düzenlemektir. Parselasyon yapılmasının başlıca sebepleri ise planlı şehirleşme, kamu hizmet alanları oluşturma, ekonomik değer artışı sağlama, tapu ve mülkiyet sorunlarının çözümüne yardımcı olma, altyapı ve imar uygulamalarının önünü açma, kamulaştırma ve imar uygulamalarına yardımcı olma şeklinde sıralanabilir. Parselasyonun başlıca nedenlerini şu şekilde açıklamak mümkündür:

• Planlı şehirleşme ile ifade edilen imar planına sadık kalarak düzenli yerleşim alanları oluşturmaktır. Örneğin, araziler parsellere ayrılarak çarpık kentleşmenin önüne geçilebilir, altyapı hizmetleri sağlanabilir.
• Kamu hizmet alanları olarak tanımlanan yol, park, okul, hastane gibi kamu alanlarının oluşturulması için parselasyon kapsamında düzenleme ortaklık payı (DOP) alınır. Toplumun genel ihtiyacını karşılamak amacıyla alınan DOP’ta taşınmaz sahibinin menfaati esastır.
• Parselasyon, büyük arazilerin daha küçük ve kullanışlı parçalara bölünmesini sağlayarak taşınmazın piyasa değerinin artmasına da katkıda bulunur. Örneğin, devasa bir tarım arazisi, imarlı konut parsellerine bölünebilir. Bu sayede hem elden çıkarılması kolaylaşır hem de değeri artabilir.
• Parselasyon tapu ve mülkiyet hakkı sorunlarının çözümünde de önemli rol oynar. Özellikle hisseli tapuların ayrılması ya da miras nedeniyle bölünen arazilerin düzenli parsellere dönüştürülmesi, parselasyon ile sağlanabilir. Böylece mülkiyet anlaşmazlıkları da daha kolay giderilir. 
• Altyapı ve imar uygulamaları için de parselasyon gereklidir. Örnek olarak elektrik, su, kanalizasyon gibi altyapı hizmetlerinin düzenli bir şekilde yapılabilmesi için zaman zaman parselasyon uygulanır.
• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu veya 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında, kamu projeleri için arazilerin parsellere bölünmesi gerekebilir. Bu aşamada parselasyondan faydalanılır.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2022/789 E., 2023/234 K. kararına göre parselasyonun kamu yararı ile bireysel mülkiyet hakları arasında denge kuracak nitelikte olmalıdır. Örneğin, 6831 sayılı Orman Kanunu’na aykırılık nedeniyle orman arazilerinin yanlış parselasyonu iptal edilebilir. 

Parselasyon Planı Nasıl Yapılır?

Parselasyon planı, parselasyon şartları kapsamında belli bir arazinin, imar planına sadık kalınarak küçük parçalara bölünmesini sağlayan, teknik ve hukuki bir belgedir. Parselasyon belgesinin hazırlık sürecinde mevcut durum analizi, imar planına uygunluk kontrolü, DOP hesaplanması, parsel sınırlarının belirlenmesi, teknik çizim ve raporlama yapılması, belediye ya da valilik onayının alınması, tapu siciline kayıt olmak üzere 7 adım bulunur. Parselasyon planı hazırlama adımlarını şu şekilde açıklamak mümkündür:

• Parselasyona konu olan taşınmazın mevcut sınırları, tapu kayıtları ve imar planı kadastro mühendisleri tarafından incelenir. Bu süreçte arazi ölçümü, uydu görüntüleri ve kadastro paftaları kullanılır.
• Miras veya ortak mülkiyet nedeniyle hisseli tapularda parselasyon, tüm hissedarların rızasını gerektirebilir. Bu sebeple hisseli arsa parselasyon işlemleri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yapılır.
• Parselasyon planı, 3194 sayılı Kanun Madde 15 uyarınca bölgenin imar planına uygun olarak hazırlanmalıdır. Bu sebeple planda yol, yeşil alan, konut, ticari alan gibi kullanım türleri net olarak yer alır.
• Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) hesaplaması adımında İmar Kanunu Madde 18 hükümleri baz alınır. Söz konusu yasa maddesine göre parselasyona alınan taşınmazda kamu hizmet alanları için %40’a kadar DOP kesintisi yapılabilir. Başka bir ifadeyle taşınmaz parsellere ayrılırken maksimum %40’ı kamu alanı olarak belirlenerek kamuya devredilebilir. Örneğin, 10.000 m²’lik bir arazinin maksimum 4.000 m² kamu alanı olarak ayrılabilir.
• Kadastro ve harita mühendisleri, yeni parsellerin sınırlarını çizerek her bir parselin alanını, şeklini ve kullanım amacını belirler. Bu sayede parsel sınırları net olarak belirlenir.
• Teknik çizim ve raporlar ile desteklenen parselasyon planı özellikle yol, su, elektrik gibi altyapı bağlantılarını içerecek şekilde hazırlanır.
• Parselasyon planı hazırlandıktan sonra belediye encümeni ya da valilik tarafından onaylanır. Onay işleminin öncesinde ise plan yaklaşık olarak 1 ay süreyle askıya alınır. İmar Kanunu Madde 16 kapsamında parselasyon planı askıda iken hak sahipleri plana itiraz edebilir. 
• Planın onaylanması halinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne gönderilir ve yeni parseller tapu siciline işlenir. Bu işlemin ardından yeni tapular taşınmaz sahiplerine teslim edilir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2021/1234 E., 2022/567 K. kararlarına göre, parselasyon planının hazırlanmasında imar planına uygunluk ve DOP oranının adil uygulanmasının zorunludur. Bu kapsamda, bir parselasyon planında DOP oranının %40’ı aşması nedeniyle Yargıtay işlemi hukuka aykırı bularak iptal etmiştir. 

Kaynaklar:

• 3194 sayılı İmar Kanunu, Madde 15, 16, 18.
• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu.
• 6831 sayılı Orman Kanunu, Madde 17.
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu.
• 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu.
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu, Madde 2.
• Yargıtay 5. Hukuk Dairesi kararları (2021/1234 E., 2022/789 E., 2022/5678 E., 2023/456 E., 2023/2345 E.).
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yönetmelikleri.