Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu

Kişilerin barınma ihtiyaçlarını gidermeleri için başvurdukları yolların başında konut kiralaması gelir. Barınma ihtiyacı, insanın hayatını idame ettirebilmesi adına en temel ihtiyaçlarından olduğundan ve barınmaya erişimin gerçekleştirilememesi kamu düzenini etkileyeceğinden devlet idaresi tarafından öncelik haline getirilmiştir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Maddesi ‘’Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.’’ hükmü ile kira ilişkilerinin temeli olan kira sözleşmesini düzenlerken, takip eden maddeler ve yasanın bütününde yapılan düzenlemeler çoğunlukla kiracının lehinedir. Bunun sebebi ise kiracının, ev sahibine göre genel kural olarak ekonomik olarak daha zayıf ve korunması gereken bir konumda bulunduğunun kabul edilmesidir. 

Kanun koyucu, kiracı lehine yaptığı düzenlemelerin yanında ev sahibine de maliki olduğu taşınmaz üzerinde ileri sürebileceği bazı haklar tanımıştır. Ev sahipleri, maliki olduğu taşınmazın özenli ve korunarak kullanılmasını sağlamak adına bazı adımlar atabilir ve mülkiyet hakkından doğan tasarruf yetkilerini kiracının varlığının etkisi olmadan kullanabilir.

Bir evde kiracının bulunması, ev sahibi tarafından taşınmazın satılmasını engellemez. Bir taşınmazın satışı için ise potansiyel müşterilerin yerinde inceleme yapması, hayatın olağan akışı gereği bir zorunluluk olarak gündeme gelecektir. Bu noktada kiracının evi gösterme zorunluluğu yasal olarak dayanağı bulunan bir borç olarak kiracının üzerine yüklenmiştir. Bu zorunluluğun yerine getirilmesinde ise keyfi uygulamaların gerçekleştirilmemesi önemlidir. Hem kiracı için hem de ev sahibinin evi satış sürecinin sekteye uğramaması için hakkaniyetli olan bir çözümün bulunması gerekir. 

Bir insanın evi, özel yaşam alanıdır. Ailenin ve bireylerin özel yaşam alanları, dışarıdan müdahale edilmesi yasak olan korunaklı bir kimliğe sahiptir. Takdir edilecektir ki hiç kimse, kendisine tamamen yabancı olan kişilerin evlerine girmesi ve etrafı incelemesinden memnun olmayacaktır.

Bu anlamda kiracının da evin gösterilmesi sürecinde gözetilmesi, kiracıya makul bir zaman verilmesi, kiracının düzenine mümkün olduğunca uygun şekilde evin müşterilere gösterilmesi hususları önem arz etmektedir. Kiracının bu korumayı suistimal ederek ev sahibinin evi satma hakkına müdahale etmemesi de gözetilir. Her iki tarafın razı olacağı, ortak ve makul bir zeminin bulunması gerekir.

Kiracının Evi Gösterme Davası

Kiracı evi göstermiyorsa ne yapılır sorusuna ilişkin yanıtlardan biri de dava açılması olarak belirtilmelidir. Bu hususta açılacak davada davacı taraf, taşınmazı satacağına ilişkin beyanları ile birlikte mahkemeden kiracının taşınmazı gösterme mecburiyetine katlanması yönünde bir ilamın verilmesini talep etmektedir. İlgili davanın ve bu hukuki kuralın temeli, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesinde yer alan ‘’Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır…’’ maddesine dayanır. 

Dava açılmadan önce kiracıyla evin gösterileceği uygun gün ve saatlerin belirlenmesi için sulh çabalarının mevcut olması ve sonuçsuz kalması, bu süreçte kiracının menfaatlerinin de gözetilmiş olmasına rağmen bir saatin belirlenememesi ön şart olarak incelenir.

Kiracıya yapılacak bildirim yazılı veya sözlü olarak yapılabilir. Mahkeme aşamasında somut delil teşkil etmesi ve yargılama süresinin hızlanması adına, evi göstermeye müsade etmeyen kiracıya yapılacak bildirimin yazılı olarak gerçekleştirilmesi tavsiye edilir. 

Kiracı Evi Göstermek Zorunda Mıdır?

Kiracı satılık evi göstermek zorunda mı sorusu, içerisinde kiracı bulunan dairesini satmak isteyen ev sahipleri tarafından sıkça sorulmaktadır. Bir taşınmazı kiracı sıfatı ile kullanan kişi, ev sahibine karşı taşınmazın satışı, tadilatı veya yeni dönemde kiralanması adına uygun koşullar altında evi inceletme borcu altına girer. Bu yükümlülük, TBK’de yer alan kesin hükme dayanır.

Ev sahibinin yeni kiracı ararken geçecek zamanda gelir kaybına uğramaması veya evini satmak istemesi durumunda satış işleminin gerçekleşme hızının düşmemesi ve müşterilerin satın alma kararını vermeden önce taşınmazı incelemeleri, mülkiyet hakkının korunması ilkesi gereğince ev sahiplerinin kötü niyetli kiracılara karşı korunmasını gerektiren durumları oluşturur.

Kiracıya bu yönde yapılan bildirimin ardından, kiracı tarafından ev sahibine müsait gün ve saatlerin bildirilmesi gerekir. Bununla birlikte tarafların taşınmazın gösterimi esnasında orada bulunup bulunmayacakları veya bir emlakçı aracılığıyla işlemlerin yürütüleceği gibi hususlarda haricen anlaşmaları mümkündür. 

Ev Sahibi Eve İzinsiz Girebilir Mi?

Hukukumuzda konut dokunulmazlığı ilkesi mevcuttur. Buna göre bir kişi, ilgili taşınmazın maliki dahi olsa içerisinde kiracı bulunan eve izin almadan giremez. Kira sözleşmeleri, barınma ihtiyacının giderilmesi amacı ile kurulur ve bir kiralık taşınmaz da içerisinde yaşayanlar için ‘ev’ olarak tanımlanır. Ev sahibinin eve izinsiz girmesi halinde 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun konut dokunulmazlığını ihlal suçunu düzenleyen 116. madde hükmü uyarınca ev sahibinin cezalandırılması gündeme gelir.

Anılan madde ‘’Bir kimsenin konutuna, konutunun eklentilerine rızasına aykırı olarak giren veya rıza ile girdikten sonra buradan çıkmayan kişi, mağdurun şikayeti üzerine, altı aydan iki yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır. Birinci fıkra kapsamına giren fiillerin, açık bir rızaya gerek duyulmaksızın girilmesi mutat olan yerler dışında kalan işyerleri ve eklentileri hakkında işlenmesi hâlinde, mağdurun şikâyeti üzerine altı aydan bir yıla kadar hapis veya adlî para cezasına hükmolunur.’’ hükmü ile ev sahibi dahi olsa konut dokunulmazlığını ihlal eden kişilerin hapis ve para cezası ile cezalandırılmalarının önünü açmıştır.

Kiracı Evi Göstermiyorsa Ne Yapılır?

Kiracının kendisine yapılan bildirime ve ev sahibinin konutunu satma yönündeki niyetine rağmen evi göstermemekte ısrarcı olması halinde hukuki yollara başvurulması mümkündür. Ev sahibi, mevcut kiracısına evin potansiyel yeni alıcılar veya kiracılar tarafından inceleneceğine yönelik yazılı veya sözlü bir bildirimi makul bir süre önceden yapmış olmalıdır.

Ev sahibinin süreçteki samimiyeti ve usulünce yaptığı işlemlerin kötü niyetli olarak suistimal edilmesi halinde kiracı aleyhinde evi gösterme yükümlülüğüne dayalı olarak dava açılması mümkündür. Ev sahibi tarafından kiracının evi göstermediği gerekçesiyle eve izinsiz şekilde erişim sağlaması veya kiracıyı hukuka aykırı şekilde rahatsız etmesi ise haklı nedeni olduğu ileri sürülse de hukuken korunmayacaktır. Taşınmaz maliki, yasanın gösterdiği yükümlülükler dahilinde kiracıya bildirim yapmasına rağmen karşılık alamaması halinde mahkemeye başvurmalıdır. 

Kiracının Evi Gösterme Yükümlülüğü Davası

Kiracının Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesinden doğan evi gösterme yükümlülüğüne uymadığı ileri sürülerek dava açılması mümkündür. İlgili dava, somut olayda ev sahibi tarafından makul süre içerisinde bildirimin yapıldığını ve evin satılacağına ilişkin beyanların bir dava dilekçesi ile mahkemeye verilmesi sonucu ikame edilir.

İlgili dava, kiraya verilen taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde açılmalıdır. Mahkeme, davanın sonucunda kiracının evi gösterme yükümlülüğüne uyacağı gün ve saatleri belirleyerek uyuşmazlığı çözüme ulaştırır. 

Kiracı bulunan dairenin yeniden kiralanması veya satılması, içi boş daireye oranla daha zordur. Bu sebeple yürütülecek sürecin titizlikle ve uzman gözetiminde yapılması önem arz etmektedir. Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi’nden kira hukukuna ilişkin uyuşmazlıklarınız hakkında hizmet alabilirsiniz.