Tapu Tahsis Belgesi

Tapu tahsis belgesi, imara aykırı yapılar ya da gecekondular için hak sahiplerine ön hak sağlayan bir belgedir. Bu belge, 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanunu’nun Bir Maddesinde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun kapsamında düzenlenir. Türkiye’de özellikle 1980’li yıllarda yoğunlaşan imar affı uygulamaları ile gecekondu sahiplerine taşınmazların tapuya dönüştürülmesi için olanak sağlanmıştır. Tapu tahsis belgesi de tam tapu senedi haline gelene kadar mülkiyet hakkı sağlayan bir belge olup devir, satışı ya da miras yolu ile başkalarına aktarılabilir. 

Tapu Tahsis Belgesi Verilmiş Olan Gayrimenkul Devredilir mi?

Sınırlı mülkiyet hakkı sağlayan tapu tahsis belgesine sahip olan gayrimenkulün devredilmesi mümkündür. Başka bir ifadeyle tapu tahsis belgesi olanların yasal hakları arasında gayrimenkulün devri de vardır. 2981 sayılı Kanun Madde 13’e göre tapu tahsis belgesine sahip olan kişi, belgeye dayalı gayrimenkulün satışını yapabilir, miras olarak bırakabilir ya da bir başkasına devredebilir. Fakat bu işlemlerin tamamının noter aracılığı ile yapılması gerekir. Devir işleminin resmiyet kazanması için tapu senedi belgesinin tapu siciline işlenmesi zorunludur. Örneğin, bir gecekondu sahibi, tapu tahsis belgesini noter sözleşmesi ile başka birine devredebilir fakat alıcının tapuya dönüşüm işlemlerini tamamlaması gerekir. Bu süreçte ise noter onayı ve hak sahipliğinin kanıtlanması zorunludur.

Tapu Tahsis Belgeleri Tapu Senedine Nasıl Dönüştürülür?

2981 sayılı Kanun ve 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında tapu tahsis belgesi olarak adlandırılan belgeler tapu senedine dönüştürülebilir. Dönüşüm ise Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ya da belediyeler aracılığıyla yapılır. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri ve maliye hazinesi de sürece dahil olabilir. Tapu tahsis belgesinin tapu senedine dönüştürülmesi süreci başvuru, imar durumu incelemesi, evrak kontrolü, rayiç bedel ödemesi ve tapu tescil işlemi aşamalarından meydana gelir. Söz konusu aşamaları şu şekilde açıklamak mümkündür:

• Hak sahibi, tapu tahsis belgesi ile birlikte tapu müdürlüğüne ya da belediyeye başvurur.
• Belediye ya da imar müdürlüğü ise taşınmazın mevcut imar planına uygunluğunu denetler. Çünkü belge dönüşümü için gecekondu ya da aykırı yapının 2981 sayılı Kanun kapsamına girmesi gerekir. 
• Gerekli belgeler sunulur ve varsa eksiklikler tamamlanır.
• Taşınmazın rayiç bedeli üzerinden belirlenen tapu tahsis belgesi tapuya çevirme ücreti ödenir. Söz konusu ücret 2981 sayılı Kanun Madde 10 kapsamında belirlenir. 
• Belgeler onaylanır ise taşınmaz tapu siciline kaydedilir ve hak sahibine tapu senedi verilir.

Hak sahipleri bu süreçte belgenin tapuya dönüşüm sürecini takip etmek veya belgeyi aldıktan sonra geçerliliğini öğrenmek için tapu tahsis belgesi sorgulama yapabilir. Sorgulama için hak sahibinin T.C. kimlik numarası ya da evrak numarası yeterlidir.

Tapu tahsis belgesi kentsel dönüşüm kapsamında ise 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümü Kanunu kapsamında değerlendirilir. Belge sahipleri, kentsel dönüşüm projelerinde tapuya dönüşüm ya da yeni konut hakkı talep edebilir.

Gerekli Belgeler Nelerdir?

Tapu tahsis belgesinin tapuya dönüştürülmesi için başvuru sırasında sunulması gereken belgeler şunlardır:

• Tapu tahsis belgesinin aslı ve fotokopisi.
• Hak sahibinin kimlik belgesi.
• Taşınmazın imar durumunu gösteren ve belediyeden alınan belge.
• Rayiç bedel-tapuya çevirme ücretine ilişkin ödeme dekontu.
• İşlem avukat aracılığı ile yapılıyor ise vekâletname.
• 6306 sayılı Kanun kapsamında, taşınmazın kadastro krokisi ya da yapı kayıt belgesi.
• Vergi dairesinden alınacak “borcu yoktur” yazısı.

Tapu Tahsis Belgesi Harç ve Masrafları

2981 sayılı Kanun Madde 10’a göre, tapu tahsis belgesi için harç ve masraflar, taşınmazın güncel rayiç bedeline ve belediyenin uyguladığı tarifeye göre hesaplanır. Bu kapsamda rayiç bedelin %10-20’si tapu harcı olarak ödenir. Bu harç, tapu tahsis belgesi arsa bedeli olarak da adlandırılır. Bununla birlikte kadastro ölçüm ücreti ve noter masrafları da vardır. 

Avukat Tutmak Zorunlu mu?

Tapu tahsis belgesi işlemlerinde avukat tutmak zorunlu değildir fakat karmaşık süreçler ve olası itirazlar nedeniyle bir avukat ile çalışmakta fayda vardır. Çünkü avukat evrak hazırlığı, imar durumu takibi ve dava süreçlerinde önemli destek sağlarken hak sahibinin zaman kaybetmesini de önler.

Dava Süreci Nasıl İşler?

Tapu tahsis belgesiyle ilgili dönüşüm reddi ya da devir uyuşmazlığı gibi anlaşmazlıklar dava ile çözülebilir. Dava süreci ise genellikle başvuru reddi ile başlar. Belediye ya da tapu müdürlüğü, tapu tahsis belgesinin tapu senedine dönüşüm başvurusunu reddetmesi halinde hak sahibi 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu Madde 2 uyarınca İdare Mahkemesinde dava açabilir. Davanın ret tarihinden itibaren 60 gün içinde açılması gerekir. 60 günlük süre hak düşürücüdür. Dava açıldığında ise mahkeme taşınmazın imar durumunu ve hak sahipliğini inceler. Yargılama sürecinde ise bilirkişi raporu ile taşınmaz değerlendirilir. Söz konusu davalarda yargılama süreci genellikle minimum 6, maksimum 18 ay sürer. Davacının belgeleri eksiksiz sunması ise dava sürecinin uzamasını önler.

Belgenin İptal Edilme Nedenleri

Tapu tahsis belgesi, haksız alım, imar planına aykırılık, kamu yararı ve zamanaşımı gibi nedenlerle iptal edilmektedir. Tapu tahsis belgesinin iptal gerekçeleri şunlardır:

• 2981 sayılı Kanun Madde 14 uyarınca, belgenin sahte evrak ya da yanlış beyanla alınması.
• Taşınmazın imar planına aykırı olması ya da kamu arazisi üzerinde yer alması.
• 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli alan ilanı ile mevcut belgenin geçersiz kılınması.
• Dönüşüm için gerekli işlemlerin zamanaşımına uğraması.

Tapu Tahsis Belgesi Hakkında Sık Sorulan Sorular

Tapu tahsis belgesiyle ilgili sıkça sorulan sorular, hak sahiplerinin süreç hakkında bilgi edinmesine, haklarını öğrenmelerine ve yükümlülüklerini anlamalarına yardımcı olur.

Tapu Tahsis Belgesi Kimlere Verilir?

Tapu tahsis belgesi, 2981 sayılı Kanun kapsamında 1984 yılı öncesinde yapılan gecekondu ya da diğer imara aykırı yapılara sahip olanlara ya da bu taşınmazlarda ikamet edenlere verilir. Bununla birlikte belgenin verilebilmesi için hak sahipliğinin tapu müdürlüğü ya da belediye tarafından belgelenmesi gerekmektedir. 

Hangi Yapılar İçin Verilmez?

6831 sayılı Orman Kanunu Madde 17 kapsamında kamu arazileri, orman alanları ya da sit alanları içinde bulunan yapılar için tapu tahsis belgesi verilmesi mümkün değildir. Fakat, 1984 sonrası yapılarda yapı kayıt belgesi alınmış olması gibi özel durumlar olabilir.

Geçerlilik Süresi Ne Kadar?

Tapu tahsis belgesi geçerlilik süresi, belgenin tapuya dönüşümü tamamlanana kadar devam eder. Ancak belediye ya da tapu müdürlüğünce belirlenen süre içinde dönüşüm gerçekleşmez ise belge geçerliliğini yitirebilir.

Başvuru Nereye Yapılır?

Başvuru, taşınmazın bulunduğu belediyeye ya da Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne yapılmalıdır. Ancak bazı özel durumlarda Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı da yetkilidir.

Hangi Mahkeme Yetkilidir?

Tapu tahsis belgesi ile ilgili uyuşmazlıklar, 2577 sayılı Kanun Madde 2’ye göre İdare Mahkemesinin yetki alanındadır. Görevli mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Zaman Aşımı Süresi Nedir?

Tapu tahsis belgesinin tapu senedine dönüştürülmesi için zaman aşımı süresi, 2981 sayılı Kanun’da net olarak belirtilmemiştir. Fakat belediyeler tapu tahsis belgesi zaman aşımı için genellikle minimum 5, maksimum 10 yıl süre tanır. Dava süreçlerinde ise 2577 sayılı Kanun’a göre 60 günlük zaman aşımı uygulanır. 

Kaynaklar:

• 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Kanunu, Madde 10, 13, 14.
• 3194 sayılı İmar Kanunu, Madde 15, 16.
• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümü Kanunu.
• 6831 sayılı Orman Kanunu, Madde 17.
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu, Madde 2.
• Yargıtay 5. Hukuk Dairesi kararları (2021/789 E., 2021/1234 E., 2022/789 E., 2022/5678 E., 2023/456 E., 2023/2345 E.).
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yönetmelikleri.
• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümü Kanunu.