İmar Affı (Barışı) Nedir? Hangi Yapıları Kapsar?

Kentsel dönüşümün ve şehir planlamacılığının sıklıkla gündeme geldiği günümüzde, tapuya kayıtlı olmayan yapıların durumu merak konusudur. Şehir yerlerinde gecekondu diye tabir edilen yapıların tapu sorunu mevcutken, köy yerlerinde ise pek çok taşınmaz tapuya kayıtlı değildir.

Bu konuda çözüm üretmek için yıllar içerisinde pek çok çalışma yapılmış ve tapu sorunlarının çözülmesi, kaçak yapılaşmanın kayıt altına alınması, çarpık kentleşmenin önüne geçilmesi gibi sebeplerle imar barışı düzenlemesi hayat bulmuştur.

İmar Affı Nedir?

İmar affı, konusu itibari ile halkın pek çok kesiminden geniş bir kitleyi etkileyen ve hakkında pek çok sorunun bulunduğu bir düzenleme olarak görülmektedir. İmar barışı nedir sorusunun cevaplanması için ilk önce affın kanuni kaynağına ve tanımına bakmak gerekir.

İmar affı, 3194 sayılı İmar Kanunu’na 2018 tarihinde eklenen Geçici Madde 1 ile hayata girmiş olan; ruhsata aykırı olarak inşa edilmiş veya hiçbir şekilde ruhsatı alınmamış yapıların belirli harç ve bedellerin ödenmesi ile kayıt altına alınmasını amaçlayan, devlet ile vatandaşı bu bağlamda ‘barıştırmayı’ hedefleyen bir düzenlemedir. İlgili kanun maddesi ile imar barışı ilk olarak 31.12.2018 tarihine kadar uygulanılacak şekilde düzenlenmiş, sonradan bu süre 31.12.2022 tarihine kadar uzatılmıştır.

İlgili kanun maddesinin ilk fıkrası ‘’Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir.

Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir…’’ hükmü ile genel düzenlemeyi açıklamaktadır. Buna göre ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılan yapılar, Yapı Kayıt Sistemi’ne kaydedilecek ve imar barışı sağlanacaktır.

Ruhsatsız veya ruhsata aykırı inşa edilen yapılar, ağır idari para cezalarına veya yıkım kararlarına konu olabilmektedir. İmar affının böylesi yapıların maliki olan kişilere en büyük faydası, yapı kayıt işlemlerinin tamamlanmasının ardından ilgili yapı hakkında yıkım veya idari para cezasına hükmedilemiyor olmasıdır. İmar affından yararlanan yapılar, imar planlarına dahil olana, imar planlarına uygun hale getirilene ya da bulunduğu bölgede kentsel dönüşüm kararı alınana kadar mevcudiyetini korumakta ve bu gibi durumların varlığı halinde malikin mülkiyetini korumaktadır.

İmar Affından Kimler Yararlanabilmektedir?

İmar affı düzenlemesi, yararlanacak kişilere göre değil yararlanacak yapıların durumlarına ve tiplerine göre yapılmış bir düzenlemedir. Bu bağlamda imar affından yararlanabilmek için aftan faydalanabileceği kararlaştırılan bir yapının maliki olmanız ve imar affı ile ödemeniz gereken harç ve bedelleri ödeyebiliyor olmanız, aftan faydalanabilmeniz için yeterlidir. Aftan herhangi bir kimse faydalanabilir.

İmar Barışından Yararlanabilen Yapılar Hangileridir?

İmar barışı, yalnızca belirli yapı türlerini kapsamakta olan bir düzenlemedir. Hangi yapıların imar barışı kapsamında Yapı Kayıt Sistemi’ne işlenerek yapı kayıt belgesi alabileceği düzenlenmiştir. Şu yapılar, ilgili düzenleme ile yapı kayıt belgesi alabilecektir:

• Yapı kayıt belgesi alacak yapı, ilk şart olarak ilgili kanun maddesi uyarınca 31.12.2017 tarihinden önce inşa edilmiş olmalıdır. Bu düzenleme, çarpık kentleşmenin ve gecekondulaşmanın sonunu getirmeyi amaçladığı için bir son çağrı niteliğindedir. Bu tarihten sonra yapılan yapılar imar barışına konu edilemeyeceği gibi ağır yaptırımlarla karşı karşıya kalacaktır.
• Yapının üzerinde inşa edildiği yerin mülkiyetinin bir başkasına ait olmaması gerekmektedir. Eğer yapının maliki ile yapının inşa edildiği arsanın sahibi farklı kişiler ise yapı kayıt belgesinin verilmesi mümkün değildir. Hazineye ait veya belediyeye ait arazinin üzerinde yapılan yapılar ise imar barışından faydalanabilmektedir. Bu durumda ilgili adımlar takip edilerek arsanın rayiç bedelden satın alımı gerçekleştirilmekle yapı kayıt belgesi de verilmektedir.
• Yapının özel kanunlarla düzenlenen Boğaziçi sahil şeridi alanında, Gelibolu Yarımadası alanında veya Tarihi Yarımada bölgesinde yer almaması gerekmektedir. Bu yerlerin imar durumu farklı kanunlar ile düzenlenmiştir. Örneğin 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu ile belirlenen yerlerdeki imar durumu tüm diğer yerlerden farklıdır.

Yapı Kayıt Belgesi Nedir, Ne İşe Yarar?

Yapı kayıt belgesi, yapının yasal olmayan yollardan inşa edilmesine rağmen idari para cezası veya yıkım gibi yaptırımlara karşı malike koruma sağlayan; ilgili yapının Yapı Kayıt Sistemi’nde kaydedildiğine ilişkin bir evraktan ibarettir. Bu belgeye sahip olan yapılar, tapulu yapılar kadar olmasa dahi hukuki bir korumaya tabi olurlar ve sistemde maliklerinin kim olduğuna ilişkin bir kayıt bulunması ile malikin hukuki bir koruma altına alınmasını sağlar.

İlgili belge, imar açısından hiçbir ek hak sağlamaz. Bu belgeyi alan yapılar, tapulu yapılar gibi işlem göremez, İmar Kanunu’na uygun inşa edilmiş bir yapı olarak kabul edilemez, ilgili planlara dahil edilemez. Bu belge imara aykırı yapının yasal olarak kullanım hakkını tanımlamaktadır. Belgenin verilmesindeki amaç, yapının imar kurallarına uygun hale getirilmesine veya yapının yerine uygun bir yapı yapılmasına kadar geçecek olan süreçte idare tarafından kullanımına izin tanınmasıdır. Ayrıca yapı kayıt belgesi alınan bir yapı hakkında önceki tarihli bir idari para cezası veya yıkım kararı varsa bu belgenin alınması ile birlikte iptal olur.

Yapı kayıt belgesinin alınması ile birlikte taşınmaz yasal bir zemin kazanmakta, malik her türlü yasal zorluklara karşı bir koruma altına alınmakta, normalde ruhsat yoksunluğu nedeniyle yasal yollardan açtırılamayacak elektrik, su, doğalgaz gibi abonelikler açtırılabilir hal gelmekte, yapının işyeri olarak kullanılması halinde işyeri ruhsatı alınabilmesinin önü açılmakta, bundan elde edilen gelir kentsel dönüşüm gibi projelerde kullanılmaktadır.

Yapı Kayıt Belgesi Nasıl Alınır?

İmar barışı konusunda en çok sorulan soruların başında yapı kayıt belgesinin nasıl alınacağı sorusu gelmektedir. Yapı kayıt belgesi alabilmek için öncelikle ilgili yapının yukarıdaki şartları sağlıyor olduğundan emin olmalısınız. Daha sonra maliklerden biri veya malik tarafından ilgili yapının bulunduğu yer Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü vasıtası ile veyahut e-Devlet kanalı ile imar barışı başvurusunda bulunulması gerekmektedir.

Müracaatın yapılması ile birlikte ön onay alan yapılar hakkında Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar başlıklı mevzuat hükümleri gereğince yapı kayıt belgesi bedeli alınır. Yapı kayıt belgesi bedelinin ödenmesi ile birlikte belge maliklere teslim edilir.

Yapı Kayıt Belgesi ile İlgili Usül ve Esaslar

İmar affının temelini oluşturan yapı kayıt belgesi ve Yapı Kayıt Sistemine ilişkin usul ve esaslar iki adet kanuni temele sahiptir. Bunlardan ilki 3194 sayılı İmar Kanunu’na 2018 tarihinde eklenen Geçici Madde 1 hükmüdür. İlgili kanun hükmü, detaylarıyla imar barışı sürecini ve hangi yapıların hangi şartlarda yapı kayıt belgesi alabileceklerinin temelini atmıştır.

Bu kanun hükmü ile birlikte Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayınlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar tebliği tüm detayları ile süreci düzenleyen bir kanuni kaynak olarak yer almaktadır. 2024 yılında gelecek olan torba yasa ile imar affı konusunda sürecin yeniden uzatılacağı ise sık sık gündeme gelen bir söylenti olarak ortaya çıkmakta olsa da bu konuda kesin bir bilgi henüz yoktur.

İmar affı süreci hakkında daha fazla bilgi almak ve bu alanda uzman avukatlardan destek almak için Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi’nden hizmet alabilirsiniz.