Anahtar Teslim Tutanağı

Taşınmaz teslim süreçlerinde mülkün devrine resmiyet anahtar teslim tutanağı, resmi bir belgedir. Kiralama, satış ya da tahliye işlemlerinde kullanılan bu belge, mal sahibi ya da yetkili kişi ile kiracı arasında yapılan teslim işlemini belgeler. Anahtar teslim tutanağı ile ilgili Türk hukukunda yazılı bir zorunluluk olmamakla birlikte ihtilaf riskini minimize etmek için sıkça tercih edilir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 07.06.2017 T. 2017/3478 E. 2017/8514 K. Sayılı kararı, kiralanan taşınmazın tahliye edildiğinin kabulü için anahtarın teslimi gerektiğini ve söz konusu tutanağın bu teslimi belgelediğini belirtmiştir.

Anahtar Teslim Tutanağı Nedir?

Bir taşınmazın anahtarının el değiştirdiğini başka bir ifadeyle birinden başka birine teslim edildiğini kanıtlayan yazılı belgeye anahtar teslim tutanağı adı verilir. Borçlar Kanunu Madde 301 ve 306 kapsamında, kiralama sözleşmesinin sona ermesi ile birlikte kiracının taşınmazı boşaltıp ardından taşınmaza ait anahtarları mal sahibine ya da yetkili kişiye teslim etmesi gerekir. Anahtar teslim tutanağı ise anahtarın teslim tarihini, saatini, anahtar sayısını, taşınmazın mevcut durumunu ve taraflara ait beyanları içerir. Örneğin, kiracının tahliyenin ardından anahtarları mal sahibine teslim ettiği, anahtar teslim belgesi ile ispatlanır. 

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2023/1456 E., 2024/789 K. sayılı kararında da söz konusu tutanağın ihtilaflarda delil niteliği taşıdığı vurgulanmıştır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2013/583 Esas ve 2014/269 Karar sayılı 12/03/2014 tarihli kararında ise taraflar arasındaki uyuşmazlıkta kiralamaya konu olan taşınmazın tahliye edilip edilmediği ve anahtarların teslim tarihi belirlenirken tutanağın delil niteliği taşıdığı belirtilmiştir. Dolayısıyla anahtar teslim tutanağının varlığı, tarafların hak kaybını önlemeye yardımcı olur. Üstrelik kiracının hakkını zahmetsiz bir şekilde savunmasını da sağlar.

Anahtar Teslim Tutanağı Örneği

Anahtar teslim tutanağının belli bir şablona göre hazırlanması ve belli unsurları içermesi gerekir. Aksi halde tutanak geçerli olmayabilir veya delil niteliği taşımayabilir. Bu sebeple tutanağın özenle hazırlanması ve gerekli tüm bilgileri içermesi oldukça önemlidir. 

Basit bir anahtar teslim tutanağı örneği ise şu şekildedir:

ANAHTAR TESLİM TUTANAĞI

Tarih: 16.09.2025

Yer: İstanbul

Mal Sahibi: Ahmet Yılmaz

Kiracı: Zeynep Kaya

Taşınmaz: Üsküdar, XYZ Sokak, No: 10

Açıklama: Kiracı, kiralık dairenin tahliyesini tamamlamış ve 2 adet anahtar teslim etmiştir. Taşınmaz, boş ve hasarsız teslim edilmiştir.

İmzalar:

Mal Sahibi: _________________

Kiracı: _________________

Tanık 1: _________________

Tanık 2: _________________

Bu örnek, tarafların mutabakatını yansıtır, detaylar ise duruma göre özelleştirilebilir. Örneğin, taşınmazda hasar varsa hasarın net olarak göründüğü fotoğraflar ya da hasar tespit belgeleri tutanağa eklenebilir. Öte yandan anahtar teslim tutanağı örneği word gibi hemen herkesin ulaşabileceği kelime işlemci yazılımları ile kolayca oluşturup yazıcıdan baskısı alınabilir. Anahtar teslim tutanağı PDF formatında hazırlanarak dijital olarak arşivlenebilir. Bu uygulama, taraflar arasında güveni artırırken online başvuru, itiraz ve dava gibi süreçlerinde de hem zaman kazandırır hem de kolaylık sağlar.

Anahtar Teslim Tutanağı Yazılırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Anahtar teslim tutanağı yazılırken bazı hususlara dikkat edilmelidir. Buna göre geçerli bir tutanakta ifadelerin açık ve net olması, mutlaka teslim tarihinin ve saatinin belirtilmesi gerekir. Ayrıca, taraflara ait bilgiler ve imzaların yanı sıra varsa tanık imzaları da yer almalıdır. Taşınmazda hasar olup olmadığının kolayca tespit edilebilmesi ve tarafların mağduriyetinin önlenmesi adına fotoğrafların da tutanağa eklenmesinde fayda vardır. Örneğin, tutanakta teslim zamanının açıkça belirtilmemiş olması, tutanağın geçerli sayılmamasına neden olur. Benzer şekilde tarafların imzalarının olmadığı bir tutanak da geçerli değildir. Taşınmazda kiracıdan kaynaklanan hasar varsa ve tutanakta hasara ilişkin fotoğraflar yer almıyorsa mal sahibinin hakkını alabilmesi açısından süreç uzayabilir.

Anahtar teslim tutanağı yazılırken mutlaka dikkat edilmesi gerekenleri ise daha açık bir şekilde şöyle sıralamak mümkündür:

• Taşınmazın durumu detayları ile birlikte yazılmalı, hasar varsa mutlaka belirtilmelidir.
• Hasar tespiti için taşınmaza ait güncel fotoğraflar ve/veya hasar tutanakları eklenmelidir.
• Anahtarların teslim tarihi ve saati açıkça belirtilmelidir.
• Teslim edilen anahtarların adedi kaydedilmelidir.
• Tarafların ve varsa tanıkların imzası tutanakta yer almalıdır.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 2022/3189 E., 2023/1456 K. sayılı kararında, tutanakta taşınmazın durumunun net olmaması durumunda kiracının sorumluluğunun ispatının zorlaştığı vurgulanmıştır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 03.10.2013 T., 2013/11733 E. 2013/13552 K. Sayılı karar, ispat sınırı üzerinde kira bedelinde anahtar tesliminin yazılı delille ispatlanması gerektiği belirtilmiştir. Bunların yanı sıra Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2024/789 K. sayılı kararında, tutanağın envanterle desteklenmesi halinde kiracının tahliye borcunun ispatının kolaylaştığı vurgulanmıştır.

Anahtar Teslim Tutanağı Avukat Desteği

Kiracı anahtar teslim tutanağı olarak da bilinen bu resmi belgenin hazırlanma aşamasında avukat desteği almakta fayda vardır. Çünkü, avukat, tutanağın hukuki geçerliliğini sağlayarak ihtilafları önler. Taşınmazın teslim öncesi kontrolü, tutanağın hazırlanması ve taraflar arasında anlaşmazlık çıkması durumlarında ise dava sürecinde rehberlik eder. Örneğin, kiracının hasar iddiasına karşı mal sahibi avukatı aracılığıyla tutanağı güçlendirebilir. Benzer şekilde kiracı taşınmazda hasara neden olmadığını iddia ediyorsa avukatından yardım alarak delil toplayabilir, savunma yapabilir. Dolayısıyla hem mal sahibinin hem de kiracının özellikle anahtar teslim belgesi hazırlık sürecinde mutlaka avukat desteği alması önerilir. Bu destek, sürecin daha hızlı ilerlemesine de yardımcı olur.

Anahtar Teslim Tutanağı İmzalanmazsa Ne Olur?

Tarafların anahtar teslim tutanağını imzalamaması, teslim işleminin kanıtlanamamasına neden olur. Bu durum da ihtilaflara yol açar. Kiracı, taşınmazı boşalttığını iddia edebilir. mal sahibi ise anahtarların teslim edilmediği öne sürebilir. Borçlar Kanunu Madde 315’e göre, kiracının tahliye yükü ispat altında olduğundan kiracı taşınmazı boşalttığını ve anahtarları mal sahibine ya da yetkili kişiye teslim ettiğini ispatlamakla yükümlüdür. Bu sebeple anahtar teslim belgesinin imzalanması özellikle kiracının taşınmazın anahtarlarını teslim ettiğini ispatlayabilmesi açısından oldukça önemlidir. 

Bu konuda pek çok Yargıtay kararı bulunmaktadır. Örneğin, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 19.06.2019 tarihli, 2017/9111 E. – 2019/5588 K. sayılı kararı, anahtarın yemin veya tanık deliliyle ispatlanabileceğini, fakat tutanağın öncelikli delil olduğunu belirtilmiştir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2020/5678 E., 2021/2345 K. sayılı kararında ise tutanak olmadan kiracının sorumluluğunun kanıtlanmasının zor olduğu vurgulanmıştır. Böyle bir durumda açılacak dava kiracı aleyhine sonuçlanabilir.

Anahtar Teslim Tutanağı Zorunlu mudur?

Anahtar teslim tutanağının hazırlanması ve imzalanması için yasal bir zorunluluk yoktur. Bu tutanağa ilişkin herhangi bir zorunluluk hali Borçlar Kanunu’nda belirtilmemiştir. Fakat, kiralama anlaşmalarının sona ermesinin ardından anahtar teslim aşamasında oluşabilecek ihtilaf risklerine karşı önlem almak amacıyla anahtar teslim tutanağının hazırlanması tavsiye edilir. 

Anahtar teslim tutanağı, tarafların rızası ile geçerli olup noter onayına gerek yoktur. Ancak dileyen noter onaylı anahtar teslim tutanağını da tercih edebilir. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 2023/1456 K. sayılı kararında, tutanağın delil niteliği taşıdığı, fakat zorunlu olmadığı ifade edilmiştir. Söz konusu tutanağın delil olarak sayılabilmesi için usulüne uygun şekilde hazırlanmış olması gerektiği de unutulmamalıdır. Bu sebeple ilk defa bu tarz bir belge hazırlayacak olan tarafların uzman bir avukattan danışmanlık desteği almasında fayda vardır.

Kaynaklar

• 6098 sayılı Borçlar Kanunu, Madde 301, 306, 315.
• Resmi Gazete, 02.08.2024, Sayı: 32620.
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2013/583 Esas ve 2014/269 Karar, 12.03.2014
• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi Kararları (2023/1456 E., 2024/789 K.; 2020/5678 E., 2021/2345 K.).
• Yargıtay 13. Hukuk Dairesi Kararları (2022/3189 E., 2023/1456 K.).
• Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2017/3478 E., 2017/8514 K.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/9111 E., 2019/5588 K.
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2013/11733 E., 2013/13552 K.