Kirayı Elden Verme Cezası ve İspatı

Kira bedellerinin hızla artması, kiraya vermek için konut satın almayı ciddi bir yatırım aracı haline getirmiş, kira gelirlerinin vergilendirilmesi ve kayıt dışı kazancın önlenmesi için ise devlet idaresinin bazı önlemleri alması kaçınılmaz bir hal almıştır.

Bir kiracı ile kiraya veren arasında ortaya çıkan ilişki neticesinde verilmesi gereken kira bedeli, uygulamada sıkça elden kira ödeme yöntemi kullanılarak verilir.

Kiracı ile kiraya verenin aynı binada veya yakın oturması, tarafların bankacılık uygulamalarına yabancı olması, teknoloji ile aralarının iyi olmaması, kiraya verenin vergiden kaçınmak istemesi gibi nedenler kirayı elden vermek şeklindeki ödeme yöntemini öne çıkarır. 

Elden Kira Ödeme Cezası Nedir?

Kirayı elden vermenin cezası Kira Ödemelerinin Tevsikine İlişkin 17.10.2024 tarihli Gelir Vergisi Genel Tebliği ile yürürlüğe girmiş olan vergi uygulamasını ifade eder.

Pandemi döneminin ardından Türkiye’de konut kiralarının hızlı yükselişi ve kayıt dışı gelirlerin önlenmesi amacı ile yürürlüğe alınan işbu genel tebliğ neticesinde elden kira vermek şeklindeki ödeme yöntemine karşı yasal tedbirler alınmıştır.

Vergi Usul Kanunu’nun 257. maddesinin birinci fıkrasının (2) numaralı bendiyle Hazine ve Maliye Bakanlığına kişilerin yapacakları ödemeler ve muameleleri ile vergiyi gerektiren tahsilatların banka veya benzeri finans kurumları ya da PTT vasıtası ile düzenlenecek belgeler ile açıklamalarını zorunlu hale getirme yetkisi verilmiştir.

Bu tebliğ neticesinde, Hazine ve Maliye Bakanlığı yasal düzenlemeden kaynaklanan yetkisini kullanarak kirayı elden almak vasıtası ile oluşturulan kayıt dışılığı ortadan kaldırmayı amaçlamıştır. 

Kira Sözleşmeleri ve Özellikleri

Kira sözleşmesi, sözleşmenin her iki tarafına da borç yükleyen ve hukukumuzda oldukça geniş yasal düzenlemelere tabi tutulan, kiracı ile kiraya verenin arasındaki ilişkiyi oluşturan hukuki metinlerdir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Maddesi “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.’’ hükmü ile kira sözleşmelerine ilişkin kanuni tanımı içerir. Kira sözleşmeleri sıkı şekil kurallarına tabi tutulmayan bir sözleşme türünü oluşturur. Kira sözleşmeleri yazılı yapılabileceği gibi tarafların sözlü anlaşmaları da sözleşmenin var olduğunu gösterir.

Ancak ispat yönünden yazılı yapılması tercih edilmelidir. Kira sözleşmelerinde kiralananın ne olduğu, kira süresinin ne kadar olduğu, kiraya verenin ve kiracının bilgileri, kiralamaya ilişkin genel ve özel hükümler yer alır. Kira bedelinin nasıl ödeneceği de kira sözleşmelerinde belirlenebilir.

Sözleşmede bedelin bir hesaba yatırılması ya da elden ödeme yapılması ile ödemelere karşılık elden kira ödeme makbuzu düzenleneceği kararlaştırılabilse de elden ödemelere ilişkin güncel uygulamada usulsüzlük cezaları uygulanır. 

Kiranın Elden (Banka veya PTT Haricinde) Ödenmesine Son 

Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın 17.10.2024 tarihli tebliği ile kira bedellerinin nakit olarak elden ödenmesi uygulamasına son verilmiştir.

Güncel olarak varlığını sürdüren düzenlemeye göre kirayı elden almanın cezası olması gerektiği kanaati ile bir takım esaslar belirlenmiştir.

Elden ödeme yöntemi ile kira bedeli ödenen durumlarda, taraflara özel usulsüzlük cezaları uygulanmasının önü açılmış ve kira bedellerinin açıkça tespit edilebilir kanallardan yapılması mecburi hale getirilmiştir. 

Kirayı Elden Verme Cezası Ne Kadar? 

Kirayı elden vermenin cezası, elden ödenen kira bedelinin yüzde 10’u olarak belirlenmiştir. Kira bedeli yıllık olarak ödeniyor ise yıllık elden ödenen kira bedeli için, aylık olarak ödeniyor ise elden ödenen her ayın kira bedeli için bu cezanın uygulanacağı öngörülmüştür.

Örneğin bir konutun yıllık 100.000 TL bedelle kiralanması için taraflar anlaşmış ve kira bedeli ödemesi elden yapılmış ise 10.000 TL özel usulsüzlük cezası verilir.

Tebliğ uyarınca uygulanacak bu yüzde 10’luk oran, 5.000 TL’den az olamaz. Hesaplanan usulsüzlük cezası 5.000 TL’nin altında olsa dahi miktar yukarı yuvarlanarak asgari tutara eşitlenir. 

Kirayı Elden Ödemenin Cezası Ne Kadar?

Elden kira alma cezası düzenlenirken bir takım meslek grupları ve mükellef türleri farklı bir hesaplama yöntemine tabi tutulmuştur. Bu sınıflandırma işleminde ilk olarak birinci sınıf tüccarlar ve serbest meslek erbabı olan vergi mükellefleri ayrıma tabi tutulmuştur.

Bu kişilere uygulanacak özel usulsüzlük cezaları kira bedelinin yüzde 10’u kadar ve her halde en az 20.000 TL olarak uygulanmaktadır.

İkinci sınıf tüccarlar, defter tutan çiftçiler ve kazancı basit usulde tespit edilen mükellefler yönünden de yüzde 10’luk oran sabit tutulmuş, fakat asgari ceza tutarı 10.000 TL olarak belirlenmiştir. 

Elden Kira Vermeye İlişkin Yeni Düzenleme ve Eski Düzenleme

Elden kira verilmesine ilişkin mevcut düzenleme anlatılsa da eski düzenleme ile arasındaki farkın ortaya koyulması anlaşılabilirlik açısından elzemdir. 2024 tarihinde yayınlanan tebliğden önceki uygulamada 500 TL’yi aşan kira bedellerinin banka kanalları veya PTT vasıtası ile ödenmesi zorunlu tutulmaktaydı.

Ancak bu uygulama yürürlükte iken kira bedelinin serbest bırakılan miktarı kadarlık kısmının banka kanalıyla, arta kalan bedelin elden ödenmesi bir yöntem olarak tercih edildiğinden ve her halde kayıt dışılığı önlemekten uzak bir düzenleme olması gerekçesiyle 500 TL’lik bedel şartı yeni düzenleme ile ortadan kaldırılmıştır.

Ayrıca bir önceki düzenlemede cezalandırılan kişi yalnızca ev sahibi iken yeni düzenleme ile birlikte elden ödeme yapan kiracı da usulsüzlük cezasıyla karşı karşıya kalacaktır. 

Kira Ödemesi Elden Yapılırsa Ceza Kime Kesilir?

Elden kira ödeme cezası güncel uygulamada hem kiracıyı hem de kiraya vereni ilgilendiren bir ceza olarak düzenlenmiştir. Kira bedelini elden alma talebinde bulunan kiraya veren ile bu usulsüz talebi kabul ederek elden kira ödeyen kiracı birlikte cezalandırılır. Özellikle kiracı tarafın, vergiye taraf olmadığı için cezaya da taraf olmayacağı yanılgısıyla hareket etmemesi gereklidir. 

Kira Ödemelerinin Nasıl Yapılması Gerekir?

Kira ödemeleri Türkiye’deki güncel uygulama uyarınca banka veya PTT vasıtası ile, kayıt altına alınabilir ve takip edilebilir şekilde yapılmalıdır. Vergi uygulamalarına ilişkin kurallar bunu zorunlu tuttuğu gibi banka hesabı üzerinden ödenecek kira bedeli her iki tarafı da korur.

Kiracı ile kiraya veren arasında çıkabilecek her türlü uyuşmazlıkta kira bedellerinin tam ve eksiksiz ödenip ödenmediği hususu gündeme gelir. Elden kira ödeme ispatı güç bir yöntemdir.

Eksik, fazla ödeme yapılması veya hiç ödeme yapılmadığının ispatı ile haksız yere olumsuz iddialarla karşı karşıya bırakılmamak için elden ödeme yapmamak faydalıdır.

Kira Ödemelerinde Sıklıkla Elden Ödeme Yolunun Tercih Edilmesi Neticesinde Ne Oldu?

Kira ödemelerinde elden ödeme yolunun sıkça tercih edilmesi önemli bir kayıt dışılığın var olması ve buna ilişkin bir yasal düzenleme getirilmesi mecburiyeti ile neticelenmiştir.

Elden yapılan para ödemelerine ilişkin bir diğer problem ise adliyelerdeki dosya yükü ve ispatlanamayan iddialardan vatandaşların korunmasıdır. Bu noktada getirilen düzenleme ile kira ödemelerinin banka kanalları ile yapılması zorunlu tutulmuş, bu kurala rağmen elden ödeme yapanlara karşı ise para cezası uygulanması öngörülmüştür.

Haksız yere bu tip bir ceza ile karşılaşmanız halinde ya da konu ile ilgili detaylı bilgiye ihtiyaç duymanız durumunda Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi’nin uzman ekibinden alacağınız danışmanlık hizmeti ile aydınlanabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Kirayı elden ödemek yasaklandı mı?

Evet. 17 Ekim 2024 tarihli Gelir Vergisi Genel Tebliği ile konut ve iş yeri kiralarının elden nakit olarak ödenmesi uygulamasına son verilmiştir. Tüm kira ödemelerinin banka veya PTT kanallarıyla, belgelendirilebilir şekilde yapılması zorunlu hale getirilmiştir.

2. Elden kira ödemenin veya tahsil etmenin cezası ne kadardır?

Elden ödenen her bir kira bedelinin %10’u oranında özel usulsüzlük cezası uygulanır. Ancak hesaplanan bu tutar 5.000 TL’nin altında kalsa bile, kesilecek ceza asgari 5.000 TL’den az olamaz.

3. Kirayı elden ödediğimizde sadece ev sahibine mi ceza kesilir?

Hayır. Yeni düzenleme ile birlikte, elden ödeme yapılması durumunda hem parayı alan kiraya verene (ev sahibi) hem de ödemeyi yapan kiracıya ayrı ayrı ceza kesilmektedir. Eski düzenlemeden farklı olarak kiracılar da artık cezai yaptırıma tabidir.

4. Düşük tutarlı kiralarda (Örn: 500 TL altı) elden ödeme yapılabilir mi?

Hayır, yapılamaz. Eski düzenlemede var olan 500 TL sınırı yeni tebliğ ile kaldırılmıştır. Kira bedeli ne kadar düşük olursa olsun, ödemenin mutlaka banka veya PTT aracılığıyla yapılması gerekmektedir.

5. İş yeri sahipleri veya tüccarlar için ceza tutarı farklı mı?

Evet. Birinci sınıf tüccarlar ve serbest meslek erbapları için asgari ceza tutarı 20.000 TL, ikinci sınıf tüccarlar ve basit usul mükellefler için ise asgari 10.000 TL olarak belirlenmiştir. Oran yine ödeme tutarının %10’udur.

6. Kira sözleşmesinde “elden ödenebilir” yazması cezayı engeller mi?

Hayır. Taraflar sözleşmede elden ödeme yapılacağını kararlaştırmış olsalar dahi, bu durum vergi kanunlarına aykırı olduğu için usulsüzlük cezası uygulanmasına engel değildir.

7. Kirayı neden bankadan ödemeliyim?

Yasal zorunluluk ve cezai yaptırımların yanı sıra; banka üzerinden yapılan ödemeler kiracı ve ev sahibi arasındaki uyuşmazlıklarda ispat niteliği taşır. Eksik ödeme, hiç ödememe veya haksız tahliye talepleri gibi durumlarda banka dekontları en güçlü delildir.