Hisseli Tapuda Habersiz Satış
Türkiye’de yer alan taşınmazların bütününe ilişkin kayıtlar, Tapu Müdürlükleri vasıtası ile Devlet tarafından tutulur. Tapu sicili adıyla da anılan bu kayıtlar, aleni şekilde tutulmak zorundadır. Tapu siciline güven ilkesi uyarınca kişilerin Devlet tarafından tutulan bu kayıtlara güvenerek hareket etmeleri sonucu zarar görmeleri halinde Devlet’in de zarar tazmininden sorumlu olacağına ilişkin düzenleme yasalarda yer edinmiştir.
Tapu işlemlerine atfedilen önem, anayasal güvence altında tutulan mülkiyet hakkının korunması ve kamu düzeninin bozulmaması gibi gerekçelere sahiptir. Tapu kayıtlarını inceleyen bir kişi, ilgili taşınmazın alanını, türünü, kullanım amacını, imara ilişkin özelliklerini ve hak sahipleri ile ilgili bilgilere erişebilecektir.
Bazı durumlarda bir tapu üzerinde birden fazla kişinin hak sahibi olduğuna rastlanmaktadır. Örneğin miras taksimi, boşanma ve mal paylaşımı gibi hukuki işlemlerin ardından bir tapu üzerinde birden fazla kişinin hak sahibi olduğu durumlarla karşılaşılabilir. Hisseli tapu olarak da adlandırılan bu gibi durumlarda kanunlar, pay sahiplerinin birbirine ve üçüncü kişilere karşı bir takım yükümlülüklerinin ve ayrıcalıklı haklarının varlığını düzenlemiştir.
İçindekiler
Hisseli Tapu Nedir?
Hisseli tapu kavramı, bir taşınmazın mülkiyet hakkı üzerinde birden fazla kişinin pay veya hak sahibi olması olarak tanımlanır. Hukuki olarak bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin belirli oranlarda pay sahibi olması veya birden fazla kişinin aynı anda taşınmaza sahip olması mümkündür.
Bu şekilde vücut bulan iki tür mülkiyet çeşidi mevcuttur. Bunlardan ilki, ortakların bölünmüş paylarının olmadığı ve hep birlikte taşınmazın bütününe sahip oldukları mülkiyet türü olan elbirliği mülkiyetidir. İkinci tür ise her ortağın taşınmazın bütününe oranla payının belirli olduğu, ortakların kendi payları üzerinde tasarruf etmelerine imkan tanıyan paylı mülkiyet türüdür. Hisseli tapu olarak da anılan bu türde paydaşların birbirlerine karşı öne sürebileceği bir takım haklar ve karşılamak zorunda oldukları bazı yükümlülükler mevcuttur.
Hisseli tapu ile malik olunan taşınmazlardan elde edilen bir gelir mevcut ise her ortak, payı oranında bu gelirden faydalanacaktır. Ayrıca taşınmazın bakım ve onarım giderlerinden de ortakların payları miktarında sorumlu olacaklarını belirtmek gerekir. Bunlarla birlikte hisseli tapu malikleri, diğer hissedarların hisseli tapu satışı işlemi gerçekleştirmeleri halinde de önalım hakkına sahip olacaklardır.
Hissesini satacak olan malik, diğer paydaşlardan bu işlem ile ilgili bir onay almak zorunda olmasa da yazılı olarak bildirimde bulunulmaması veya ortak bir şekilde karar alınmaması halinde taşınmaz payının satışının ardından diğer paydaşların yasal önalım hakkını öne sürerek şufa davası açmaları gündeme gelecektir. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi ‘’Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.’’ hükmü ile bu konudaki hukuki düzenlemeyi içerir. Diğer paydaşların önalım hakkından satıştan önce veya sonra feragat etmesi yazılı şekil şartına tabi tutulmuştur.
Hisseli Tapunun Riskleri Nelerdir?
Hisseli tapu riskleri, taşınmaz satın alacak kişiler tarafından devir işleminden önce göz önüne alınmalıdır. Birden fazla kişinin dahil olması nedeniyle temel anlamda tek tapulu taşınmazlara göre bazı risk ve sorumlulukları bünyesinde barındıran hisseli tapular ile ilgili işlemlerden önce detaylı bir araştırma ve diğer paydaşlar ile mümkünse görüşme yapılması oldukça önem arz etmektedir.
Hisseli tapu satın almanın en temel riski, diğer paydaşlardan birinin yasal sürelere uygun şekilde açacağı bir dava ile önalım hakkını kullanarak devrin iptalini sağlamasının mümkün olmasıdır. Gelir ve giderlerin pay oranında paylaşılması da beraberinde doğabilecek anlaşmazlıkların risklerini barındırır.
Hisseli Tapuda Habersiz Satış Nedir?
Hisseli tapuda habersiz satış kavramı, bir taşınmazın hissesinin diğer paydaşların haberi veya onayı olmaksızın satılması halini ifade eder. Hukuki anlamda pek çok uyuşmazlığa gebe olabilen habersiz hisse satışı hukuken mümkündür.
Bir paydaşın paylarını satmak için diğer paydaşlardan onay alma mecburiyeti veya diğer paydaşları bu satıştan haberdar etme zorunluluğunu belirten herhangi bir yasal düzenleme mevcut değildir. Fakat paydaşların satış işlemi gerçekleşmeden önce haberdar edilmesi ve hatta mümkün ise paydaşlardan satışa yönelik muvafakat ile şufa hakkından feragatin yazılı olarak alınması, satıştan sonra doğabilecek problemlerin önüne geçilmesi adına oldukça önemlidir.
Mahkeme Kararı ile Hisseli Arsa Satışı
Bir taşınmazın paydaşlarının kendi aralarında birbirlerine ve dışarıya karşı olan yükümlülüklerin paylaşılması, yerine getirilmesi hususlarında anlaşamamaları veya paydaşlar arasında satışa ve paylaşıma ilişkin bir anlaşma zemininin oluşmaması gibi durumlarda mahkemeden ortaklığın giderilmesinin talep edilmesi mümkündür.
Hisseli tapu mahkeme sonuçları, izale-i şuyu adı verilen dava ile ortaklığın giderilmesine karar verilmesi olarak neticelenebilecektir.
Hisseli Tapunun Satışı Nasıl Engellenir?
Hisseli tapu satılır mı sorusu sıkça gayrimenkul araştırması esnasında vatandaşlar tarafından sorulan ve cevabı yaygın olarak yanlış bilinen hukuki sorulardan biridir. Hisseli tapu, paydaşların onayı olmadan satılması mümkün olan fakat yasal süreler içerisinde paydaşların önalım hakkını içeren bir kavramdır.
Tüm bunlarla birlikte paydaşların pay satışının önüne geçmek adına tapu siciline şerh koydurması mümkündür. Aile konutu, önalım hakkı veya istisnai diğer hukuki durumların neticesi olarak tapu siciline başvuru halinde devredilemeyeceğine yönelik şerh eklenebilmektedir. Bu işlemlerin yapılması halinde satış yapacak paydaş, diğer paydaşların onayını almaksızın işlem yapamayacaktır.
Hisseli Tapunun Habersiz Satışı İptal Edilebilir mi?
Hisseli tapunun satışına ilişkin işlemler gerçekleştikten sonra üçüncü kişiye yapılan satışın iptali ancak önalım hakkının hissesini satmamış olan paydaşlardan biri tarafından kullanılması yolu ile mümkün olacaktır.
TMK’nin 732. maddesinde düzenlenen bu husus dahilinde açılacak önalım davaları, tapuda yapılan satış bedeli üzerinden işleme alınır. Satın alan üçüncü kişinin iyi niyeti, tapu sicilinin aleniliği ilkesi gereği korunmaz fakat tapu kayıtlarında satış bedeli olarak gösterilen tutarın iadesi gerçekleştirilir.
Hisseli Tapuda (Şufa) Önalım Hakkı Nasıl Önlenir?
Paylı mülkiyet halinde yapılacak satışların ardından paydaşların yeni malik aleyhine olacak şekilde şufa haklarını kullanmalarının önlenmesi esasında bir anlaşma temeline dayanmak zorundadır. Pay satın alınırken paydaşlarla iletişime geçilmesi veya satın alındıktan sonra paydaşlara bildirim yapılmasının ardından hak sahiplerinin şufa isteminden feragat ettiklerine ilişkin bir beyan alınarak önalımın engellenmesi mümkündür.
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesinde ‘’…Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir…’’ hükmü yer almakta olup feragatin yazılı olmasının zorunlu olduğu belirlenmiştir.
Hisseli Tapunun Habersiz Satışında Zamanaşımı
İlgili kanun hükmü uyarınca tapuda hissenin habersiz satışının ardından öne sürülebilecek önalım hakkı, belirli bir zamanaşımı süresine tabi tutulmuştur. Aynı zamanda yapılan hisse satışının alıcısı veya satıcısı, satış işlemini noter vasıtası ile diğer paydaşlara bildirmek durumundadır.
Alıcının hakkını koruma amacı güden bu düzenlemeye göre satışın paydaşlara bildirildiği tarihten itibaren 3 ay ve her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl sürenin geçmesinden itibaren önalım hakkının öne sürülmesi mümkün değildir.
Tüm bunlar göz önüne alındığında hisseli tapunun satışına ilişkin olarak alıcının, satıcının ve diğer paydaşların her birinin hukuki süreci mağduriyet yaşamamak adına titizlikle yürütmesi gerekir. Bu sebeple hukuki danışmanlık hizmeti alınması önemle tavsiye edilir. Gayrimenkul hukuku alanında uzman kadrosu ile müvekkillerine hizmet veren Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi’ne başvurarak siz de süreç hakkında detaylı bilgiye ulaşabilirsiniz.