Riskli Yapılarda Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşler?

Türkiye, bulunduğu coğrafya itibariyle sismik hareketleri sürekli yaşayan bir deprem kuşağı ülkesidir. Son olarak 6 Şubat 2023 tarihinde meydana gelen depremlerde 11 ilde onbinlerce vatandaşın hayatını kaybetmesi tüm ülkeyi yasa boğmuştur. Yaşanan felaketin ardından yeniden yaşanabilecek depremlere karşılık tedbirlerin alınması süreci hızlandırılmış ve ülkenin pek çok köşesinde kentsel dönüşüm ve bina risk tespiti seferberliği yaşanmıştır. Riskli yapılarda kentsel dönüşüm süreci, kamuoyunun gündeminde yer almaya devam etmekte ve sürekli bir tehdit olan deprem felaketlerine karşı en sağlam çözüm olarak görülmektedir. 

Kentsel Dönüşümün Hukuki Dayanağı

Riskli yapıların dönüştürülmesi ve kentsel dönüşümün hukuki temeli, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesine İlişkin Kanun hükümleri ile 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği oluşturmaktadır. Resmi kurum ve kuruluşlar tarafından da çeşitli teşviklerle desteklenen bu süreç sonucunda daha güvenli, düzenli ve planlı bir şehirleşmenin sağlanması ile risk altında yaşayan vatandaşların güven içerisinde evlerinde yaşayabilmeleri amaçlanır.

Riskli Yapı Nedir?

Riskli yapılarda kentsel dönüşüm işlemlerinin ilk adımını, binanın risk tespitinin yaptırılması oluşturur. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesine İlişkin Kanunun 2. maddesinde ‘’…Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı…’’ şeklinde tanım yer almaktadır. Buna göre riskli yapının tespiti bilimsel verilere dayanılarak ve yetkilendirilmiş kuruluşlardan alınan rapora göre yapılır. Bir depremin gerçekleşmesi halinde yıkılma veya ağır hasar görerek kullanılamama ihtimali olan yapılara riskli yapı denir.

Ekonomik ömrünü doldurmuş yapı ise uzun süre önce yapılmış olması itibari ile bulunduğu kentin asgari yaşam koşullarını karşılamaktan uzak yapılara denir. Fakat boş, terk edilmiş, metruk yapılar risk tespitine konu edilemez. Bir yapının risk tespiti ve kentsel dönüşüme konu olabilmesi için insan veya hayvanların barınma, korunma veya ekonomik ihtiyaçlarının karşılanması adına aktif kullanılıyor olması şartı aranır. 

Riskli Yapı Tespiti Başvurusu Nereye Yapılır?

Çevre ve şehircilik bakanlığı riskli yapı tespiti hususunda doğrudan kendi bünyesinde işlem yapmaz, belirli kuruluşlara yetki verir. Bakanlığa ait websitesinde yer alan bilgiler incelenerek ( https://altyapi.csb.gov.tr/riskli-yapi-tespiti-ile-ilgili-kuruluslar) taşınmazın bulunduğu ilde risk tespiti yapmaya yetkili kuruluşların bilgilerine ulaşılabilecektir. Tespitin yaptırılacağı kuruluş belirlendikten sonra tapudaki malik veya maliklerden biri tarafından, e-Devlet şifresi ile oturum açılmak suretiyle yine bakanlık web sitesi üzerinden (https://kentseldonusum.csb.gov.tr) rapor istemi ile başvuruda bulunulması gerekmektedir. İstisnai durumlarda idare tarafından doğrudan risk raporu alınması için bir yetkili kuruluşa görev verilebilir. Bu doğrultuda maliklerin harekete geçmemesi halinde yapılan masraflardan malik veya birden çok malik varsa her biri payı oranında sorumludur.

Belediyelerin Rolü ve Hızlı Tarama Testleri

Bakanlık ile birlikte bazı belediyeler de, son dönemdeki gelişmeleri takiben riskli yapı tespiti ve risk raporu hizmetleri vermektedir. Belediye riskli yapı tespiti hususunda en çok talep ise İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından karşılanmaktadır. İBB tarafından oluşturulan websitesi üzerinden (https://binatespiti.ibb.istanbul/) bina sakinleri, tapu maliki olup olmadıklarına bakılmaksızın risk tespit raporuna ilişkin başvuruda bulunabilir.

Bu noktada belediyelerin vermekte oldukları hizmetin kentsel dönüşüme ilişkin yasal çerçevede kabul edilen raporlardan olmadığını, yalnızca bir ön inceleme ve bilgilendirme amacı güttüğünü belirtmek gerekir. Belediye eli ile gerçekleştirilen hızlı taramalar ve risk incelemeleri, vatandaşları yapılarının güvenliği hakkında bilgilendirip gerekli aksiyonların alınmasına teşvik etme amacını gütmektedir. 

Raporlama Süreci ve Teknik İnceleme

Kentsel dönüşüm riskli yapı tespiti, yetkili kuruluşlara bakanlık sistemi üzerinden başvurunun yapılmasının ardından ikinci aşama olan rapor ve itiraz süreleri olarak devam eder. Bu aşamada yetkili kuruluş, başvurucuya inceleme tarihini bildirir. Yapı uzmanları ve mühendisler eşliğinde yapılan incelemelerin ardından gerekli doneler toplanılarak laboratuvar incelemesi gerçekleştirilir. Bilimsel metodlar kullanılarak binanın yapımında kullanılan madde ve bileşenlerin durumu, kondisyonu, dayanıklılığı derecelendirilir ve denetime elverişli olacak şekilde yazıya dökülür. Risk raporu tamamlandıktan sonra İstanbul, Ankara ve İzmir illerinde inceleme yapılan taşınmazın bağlı olduğu ilçe belediyesine; diğer illerde ise Çevre Şehircilik ve İklim Bakanlığı İl Müdürlüklerine gönderilir. 

Karara İtiraz ve Hukuki Süreç

Rapor içeriğinde incelenen yapının riskli olduğu kanaatine varılmış ise, raporun gönderildiği idari kurum tarafından rapor Tapu Müdürlüğü’ne bildirilerek ilgili taşınmazın tapu siciline risklidir şerhi düşülür. Aynı zamanda taşınmazın hak sahiplerine rapor tebliğ ettirilir. Tebliğ tarihinden itibaren rapor içeriğinin gerçeği yansıtmadığına veya raporun hatalı olduğuna yönelik itirazı olan hak sahipleri, raporu tebliğ eden belediye veya müdürlüğe bir dilekçe ile başvurarak itirazda bulunma hakkına sahiptir.

İtirazların değerlendirileceği merci, bakanlıkça önceden bu görev için yetkilendirilmiş olan teknik heyetlerdir. Teknik heyetlerce yapılan incelemede yalnızca itiraz edilen hususlar değil, raporun tamamı incelenir ve itiraz sebeplerinden bağımsız olarak raporda meydana gelmiş her türlü hatanın var ise giderilmesi istenir. İtiraz olumsuz sonuçlanırsa derhal, itiraz sonrası ise eksiklikler giderildikten sonra tespit değişmez ise son onayın ardından karar kesinleşir.

İdare Mahkemesinde Dava Açma Hakkı

İdari makam ve yetkili kuruluşlarca yürütülen sürecin sonucunda verilmiş olan nihai karara karşı yargı yolu açıktır. İdarenin keyfi, denetimsiz işlem yapmaması ve vatandaşın hukuki olarak idareye karşı korunabilmesi adına Anayasa’nın 125. maddesinde ‘’İdarenin her türlü eylem ve işlemlerine karşı yargı yolu açıktır…’’ hükmü yer almaktadır. Buradan hareketle maliki olduğu yapı hakkında riskli olduğu ve yıkılması gerektiğine yönelik karar alınan malikler, nihai kararın taraflarına tebliğ tarihinden itibaren 30 günlük süre içerisinde yürütmeyi durdurma talepli olarak taşınmazın bulunduğu yerdeki İdare Mahkemelerinde dava açabilirler.

Davayı yalnızca malikler açabilir, kiracıların bu davayı açma ehliyetinin bulunduğundan söz edilemez. Yürütmenin durdurulmasına karar verilmesi halinde idare eli ile gerçekleştirilmesi planlanan yıkım ve benzeri her türlü işlem, mahkemenin kararına kadar durdurulacaktır. Davanın kabul edilmesi halinde ise raporun ve risk tespitinin hatalı olduğu, yapının yıkılmaması gerektiği mahkeme ilamı ile kesinleşecektir.

Tahliye, Yıkım ve Yeniden İnşa Süreci

Riskli yapı kentsel dönüşüm sürecine gelindiğinde ise tüm yasal yol ve sürelerin tüketilmesinin ardından idare tarafından taşınmazın yıktırılması ve tahliyesi için maliklere 60 günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süreçte maliklerin mağduriyetlerinin en aza indirilmesi ve sürece katılımlarının teşvik edilmesi amacı ile kira yardımı gibi bir takım sosyal desteklerden yararlandırıldıkları belirtilmelidir.

Taşınmazın içerisinde kiracılar mevcutsa bu bildirim, malikler tarafından kiracılara yapılır. Malikler bu hususta bir harekette bulunmaz ise doğrudan idare tarafından da kiracılara tebligat yapılarak tahliye zorunluluğu bildirilir. İdare tarafından verilen süre içerisinde yıkımın gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği hususunda denetim yapılır. Yalnızca bir defaya mahsus olmak üzere maliklere en fazla 30 günlük ek süre verilebilir. 

Yapının yıkılmasının ardından, toplam hak sahipliğinin en az üçte ikisi oranında mülkiyet hakkına sahip maliklerin bir araya gelerek vereceği karar neticesinde yeniden aynı yerde bina inşa edilmesine karar verebilirler. Bu dönüşüm kararı ile birlikte inşanın kim tarafından yapılacağı, inşa sözleşmesi gibi hususlar karara katılmayan maliklere bildirilir.

Rapora başvuru anından itibaren her malikin, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına titizlikle süreci takip etmesi önem arz eder. Bu hususta İdare Hukuku ve genel Türk Hukuku anlamında uzman bilgisi ile hareket etmek ve gerektiğinde hukuki danışmanlık almak faydalı olacaktır. Riskli yapıların tespiti, yıkımı, tahliye süreci ve kentsel dönüşüm ile ilgili her türlü sorunuz hakkında destek almak için Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi’ne başvurabilirsiniz.

Sonuç

Riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm süreci, maliklerin mülkiyet hakkını doğrudan ilgilendiren ve sıkı şekil şartlarına bağlı bir prosedürdür. Raporun alınmasından itiraz süreçlerine, yıkım kararından yeni bina inşa sözleşmesine kadar her aşama; hak kaybı, kira yardımı kesintisi veya mülkiyetin devri gibi ciddi hukuki sonuçlar doğurabilir.

Rapora başvuru anından itibaren her malikin, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına titizlikle süreci takip etmesi önem arz eder. Bu hususta İdare Hukuku ve Gayrimenkul Hukuku alanında uzman bilgisi ile hareket etmek, sürecin lehinize sonuçlanmasını sağlar. Riskli yapıların tespiti, yıkımı, tahliye süreci ve kentsel dönüşüm ile ilgili her türlü sorunuz hakkında destek almak için hukuk büromuza başvurabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kiracılar riskli yapı tespiti için başvurabilir mi?

Hayır, 6306 sayılı kanun kapsamında riskli yapı tespiti başvurusu yalnızca yapı malikleri (ev sahipleri) veya kanuni temsilcileri tarafından yapılabilir. Ancak kiracılar, belediyelerin bilgilendirme amaçlı yaptığı hızlı tarama testlerine başvuruda bulunabilirler.

Riskli yapı kararına itiraz süresi ne kadardır?

Riskli yapı tespit raporunun maliklere tebliğ edilmesinden itibaren 15 gün içinde, raporu tebliğ eden idareye (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü veya yetkili Belediyeye) itiraz edilebilir.

Riskli yapı tespiti yapılırsa ev kesin yıkılır mı?

Eğer yapılan teknik incelemeler ve itiraz süreçleri sonucunda binanın “riskli yapı” olduğu kesinleşirse, kanun gereği yapının güçlendirilmesi teknik olarak mümkün ve rasyonel değilse, yıkım işlemi zorunlu hale gelir.

Bina yıkıldıktan sonra yeni bina kararı nasıl alınır?

Yıkım sonrası arsa haline gelen taşınmaz üzerinde yapılacak yeni uygulama için, paydaşların sahip oldukları hisseleri oranında en az üçte iki (2/3) çoğunluk ile karar alması gerekmektedir.