Oturma (Sükna) Hakkı Nedir?

Mülkiyet hakkı, taşınır veya taşınmaz bir eşya üzerinde sahibine mutlak tasarruf yetkisi veren ve Anayasal güvenceye tabi tutulan bir şahsi haktır. Her vatandaş, yasalara aykırı bir şekilde olmadığı müddetçe bir taşınmazın maliki olma hakkına sahiptir. Kişilerin sahip oldukları eşyalar üzerindeki haklarına ayni haklar adı verilmektedir.

Mülkiyet hakkı, tam ayni hak olarak da anılır. Sınırlı ayni haklar ise mülkiyet hakkının içerisinde bulunan bazı yetki ve hakların malik tarafından bir başkasına devredilmesi olarak ifade edilebilir. Hakkın sahibine kullanma, yararlanma gibi yetkiler veren bu haklar, taraflara yüklediği sorumluluk bakımından olumlu veya olumsuz edim içermesine göre tasnif edilmiştir. 

Sınırlı ayni haklardan en yaygın olanları üst hakkı, kaynak hakkı, intifa hakkı ve oturma hakkı olarak hukuk sisteminde yer bulur. Üst hakkı, taşınmaz maliki tarafından üçüncü kişilere ilgili taşınmazda inşaat yapılması veya mevcutta var olan bir yapının korunması, tadil edilmesi veya yeniden inşa edilmesi şeklinde bir yetkinin tanınmasını ifade eder.

Kaynak hakkı ise bir taşınmazda bulunan doğal kaynaklardan üçüncü kişiler lehine kurulan bir hukuki ilişki vasıtası ile faydalanma hakkının devredilmesidir. İntifa hakkı, sınırlı ayni haklardan en kapsamlı olanıdır. Taşınmazın mülkiyetine bağlı olan tasarrufların dışında kalan faydalanma, kullanma, değiştirme gibi hakların bütünü, intifa hakkı kapsamında üçüncü kişilere devredilebilmektedir. Oturma hakkı veya sükna hakkı ise bir taşınmazda malik dışındaki kişilerin barınmasına ilişkin kurulan bir hukuki ilişkiyi ifade etmektedir. 

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 823. maddesi ‘’Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Oturma hakkı, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır.’’ hükmü ile anılan ayni hakka ilişkin temel düzenlemeyi gerçekleştirmiştir. Hukuki tabirle sükna olarak da adlandırılan bu hak, kişilerin kamu düzeni içerisinde barınabilecekleri taşınmaz mallar hakkında kurulur. Taşınır mallar üzerinde bu bağlamda oturma hakkının tesis edilmesi mümkün değildir. Örneğin son yıllarda sıkça gündem olan taşınabilir evler, nitelikleri itibariyle taşınır mallardan oldukları için sükna hakkına konu edilmeleri mümkün değildir. 

Oturma Hakkının Kurulması Nasıl Olur?

Sükna hakkı, en yaygın şekliyle taraflar arasında yapılacak bir sözleşme vasıtası ile kurulur. Taşınmaz bir mal hakkında kurulabilen bu hak, kira sözleşmeleriyle esas itibariyle oldukça benzerlik göstermektedir. Aralarındaki temel fark, kira ilişkisinin süreli ve kesintiye uğrayabilecek bir hüviyeti mevcut iken oturma hakkı kesintisiz bir ayni hak olarak belirtilmiştir.

Kira sözleşmeleri ve kiracılık ilişkisi tapu siciline şerh olarak düşülmez. Fakat sükna hakkının mevcudiyeti halinde tapuya ilgili durum beyan edilir ve Tapu Müdürlüğü tarafından bu hukuki ilişkiye dair resmi senet tanzim edilerek sicile şerh düşülür. 

Oturma hakkı bunun haricinde tek taraflı hukuki işlemler neticesinde de tesis edilebilmektedir. Bu hukuki işlemlere en yaygın örnek, vasiyetnameler ve miras sözleşmeleridir. Miras bırakanın yasal veya atanmış mirasçılarından biri hakkında oturma hakkı tesis etmesi hukuken mümkündür. Bunun dışında oturma hakkının kurulmasına ilişkin üçüncü ve son yol ise mahkeme kararlarıdır.

Örneğin boşanma davalarında eşlerden birinin aile konutundan ayrılmasının kendisini veya aileyi olumsuz etkileyeceğine ilişkin bir kanaat mevcut ise taşınmazın mülkiyeti diğer eşe ait olsa dahi mahkeme tarafından oturma hakkının tesisine ilişkin bir kararın verilmesi mümkündür. Bu durumda ilgili eş tarafından mahkeme ilamı Tapu Müdürlüğü’ne götürülerek gerekli işlemler yaptırılabilmektedir. 

Oturma Hakkının Kapsamı Nedir?

Oturma hakkının kapsamı, tarafların arasındaki hukuki ilişkiden ve var ise mutabakattan anlaşılabilir. Genel itibariyle sükna kavramında kapsam, hakkı kazanacak üçüncü kişinin ihtiyaçlarına göre şekil alır. Oturma hakkı taşınmazın bir parçası için de verilebilir.

Örneğin bir bina maliki, yalnızca binanın bir bölümü hakkında üçüncü kişiye oturma hakkı tanıyabilecektir. Ayrıca oturma hakkının yalnızca hak sahibi olacak kişiye veya onunla birlikte ailesine tanınması da hakkın kapsamının anlaşılmasında önem arz etmektedir. Hak, yalnızca hakkın sahibine özgülenmiş ise ilgili hukuki durumdan üçüncü kişinin aile bireylerinin de faydalanabileceğinden söz edilemeyecektir. 

Sükna, bir evin içerisinde yer alan bölümler adına da tesis edilebilen bir hukuki haktır. Örneğin hakkın tesis edileceği kişinin sınırlı olarak bir odada oturacağına ilişkin tasarruf edilmesi mümkündür. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 824. maddesi, oturma hakkının kapsamına ilişkin hukuki düzenlemeyi içerir. İlgili kanun maddesi ‘’Oturma hakkının kapsamı, genel olarak hak sahibinin kişisel ihtiyaçlarına göre belirlenir. Oturma hakkı sahibi, hakkın şahsına özgülendiği açıkça belirtilmedikçe, bina veya onun bir bölümünde ailesi ve ev halkı ile birlikte oturabilir. Binanın bir bölümü üzerinde oturma hakkına sahip olan kimse, ortaklaşa kullanmaya özgülenen yerlerden de yararlanabilir.’’ şeklindeki ifade ile oturma hakkının kapsamına ilişkin açıklamalara yer vermiştir. Bunlara ek olarak sükna hakkının mirasçılara geçmeyeceği ve bir başkasına devredilemeyeceğinin de belirtilmesi oldukça önemlidir. 

Oturma Hakkının Özellikleri Nelerdir?

Oturma hakkı, ayni haklara ilişkin genel özellikleri taşıdığı gibi bir takım kendine has niteliklere sahiptir. Sükna hakkına ilişkin özellikler şu şekilde sıralanabilir: 

Ayni haklardan biri olması: Sükna hakkı, taşınmaz üzerinde bir seviyede kullanımı içeren ayni haklardandır. Bu bakımdan Medeni Kanun’un ayni haklara ilişkin genel hükümleri ve bu bağlamdaki genel kurallar sükna için de geçerlidir.

Yalnızca taşınmaz mallar üzerinde ve konut olarak kullanım maksadıyla tesis edilmesi: Oturma hakkı, taşınır mallar hakkında kurulması mümkün olan bir hak değildir. Bununla birlikte oturma hakkından anlaşılması gereken yalnızca konut ihtiyacının giderilmesi olup sükna kapsamında ticari faaliyet gerçekleştirilmesi hukuka aykırılık teşkil edecektir. 

Devredilemez olması ve kişiye bağlı olarak tesis edilmesi: Oturma hakkı mirasçılara geçmez, hak sahibi tarafından yapılacak yeni bir anlaşmayla üçüncü kişilere devredilemez. Ayrıca ilgili hak kişiye özgülenmiş ise kişinin ailesinin dahi bu hukuki durumdan doğan ayrıcalıklardan faydalanmaları mümkün değildir. 

Oturma Hakkının Sona Ermesi Nedir?

Oturma hakkı bazı durumların meydana gelmesi neticesinde sona erer. Bunlardan ilki, hakkın mirasçılara devredilemeyeceği de göz önüne alındığında hak sahibinin vefat etmesidir. Bununla birlikte hakka konu taşınmazın yok olması, yıkılması veya kullanılamaz hale gelmesi gibi durumlarda da oturma hakkının sona ereceğinden bahsedilebilir.

Ayrıca belirtmek gerekir ki oturma hakkının kurulması esnasında hak bir süreye bağlanmış ise sürenin bitmesi ile birlikte hak kendiliğinden ortadan kalkacaktır. Örneğin 20 yıl süre ile oturma hakkının tesis edilmesi, sürenin sonunda hakkın bitmesi anlamına gelecektir.

Yargı organları tarafından verilen veya uygulanan kararlar neticesinde de sükna hakkının sona erebileceğinden bahsedilebilir. İlgili taşınmazın kamulaştırılması neticesinde ortada faydalanılacak bir taşınmaz ve mülkiyet kalmamasından dolayı da hakkın sona ereceği belirtilmelidir. Son olarak hak sahibinin kendi rızasıyla oturma hakkına ilişkin hukuki ilişkiyi sonlandırması mümkündür. 

Oturma hakkı ile kira sözleşmesi sıkça karıştırılmaktadır. Sükna ismiyle de anılan hak, sınırlı ayni haklardan olduğundan tabi olduğu hukuki rejim de farklılık gösterir. Oturma hakkı ve gayrimenkul hukuku ile ilgili her türlü sorunlarınız ve yargı süreçleriniz hakkında uzman yardımı almak için Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi’ne başvurabilirsiniz.