Kira Uyarlama Davası Nedir?

Bir taşınır veya taşınmaz malın maliki tarafından bir başkasına kullandırma amacı ile kiralanması kira sözleşmeleri vasıtası ile gerçekleşmektedir. Türk Hukuku’nda ise kiracı, sosyo ekonomik anlamda korunması gereken olarak düşünüldüğü için kiracı lehine düzenlemeler kiraya verenleri mağdur edebilmektedir.

Bu düzenlemelerin en öne çıkanı, Türkiye’de kira sözleşmelerinin süresine bakılmaksızın devamlılık arz etmesidir. Özellikle son yıllarda yaşanan pandemi, enflasyon, yaşam maliyetlerinin yükselmesi gibi durumlar uzun süredir devam eden kira sözleşmelerinin bedellerinin epey düşük kalması ile kiraya verenleri mağdur etmektedir.

Son yıllarda Türk Borçlar Kanunu Geçici Madde 1 ile getirilen %25’lik kira artış sınırı ve TÜFE’nin kira artış oranlarının altında çıkması, kiraya verenlerin kiraladığı şeyden elde ettiği kira getirisini düşürmekte ve bu duruma karşın hukuki yollar araştırmalarına sebep olmaktadır.

Bu gibi durumlarda başvurulacak hukuki yol Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi ile kanuni temel bulmuştur. İlgili maddeye göre bir kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten sonra gerçekleşen ve gerçekleşmesi sözleşmenin yapıldığı tarihte öngörülemeyecek olağanüstü durumlar sonucu sözleşmenin tarafları, yeni şartlara göre sözleşmenin uyarlanmasını talep edebilecektir. Buna kira uyarlama davası ismi verilir.

Kira Uyarlama Davası Şartları Nelerdir?

Kira bedeli uyarlama davası, belirli şartların gerçekleşmesi halinde açılabilecek bir davadır. Son yıllarda eskiye oranla daha sıklıkla gündeme gelen bir hukuki yol olmakla beraber kira uyarlama davası şartları merak edilmektedir. Bu şartları şu şekilde sayabilmek mümkündür:

• Sözleşme taraflarından birisi için, uyarlama davalarında genellikle kiraya veren için, borcun ifasını gerçekleştirmenin çekilmez bir hal alması gerekir. Örneğin evinizden elde ettiğiniz kira getirisinin güncel piyasaya göre aşırı az kalması, sözleşmenin tarafı olarak evi kullandırma borcunuzu yerine getirmenizi dayanılmaz bir hale getirebilir.
• Bu durumun beklenmeyen bir veya birkaç olağanüstü durumun sonucunda meydana gelmesi gerekir. Yalnızca sizin kendi hayatınızda yaşanan, sizden kaynaklı ortaya çıkan ve sizi etkileyen gelişmeler uyarlama davasına konu edilemez. 2024 itibari ile enflasyon nedeniyle kira uyarlama davası açılabileceği gibi; pandeminin etkileri, ekonomik zorluklar, döviz kurlarının yükselişi, doğal afet gibi sebepler kira uyarlama davası için konu teşkil etmektedir.
• Davanın açılabilmesi için ilgili kira sözleşmesinin imzalanmasının üzerinden bir yıl geçmesi ve bitimine bir yıldan uzun süre kalması gerekmektedir.
• Davanın, her davada olduğu gibi yetkili ve görevli mahkemede usulünce açılması gerekir.

Kira Uyarlama Davası Ne Zaman Açılabilir?

Yazıya konu davanın açılması için herhangi bir kesin süre mevcut değildir. Kira bedeli uyarlama davası, kiracı veya kiraya veren tarafından ifa güçlüğünü ortaya çıkartan halin meydana geldiği andan itibaren açılabilir.

Yalnızca kira sözleşmesinin ilk bir yıllık süresinde ve kira sözleşmesinin bitimine bir yıldan az kaldığı hallerde kira uyarlama davası açılamaz. Kira uyarlama davası açma süresini kira tespit davası ile karıştırmamalısınız. Kira tespit davası açılabilmesi için 5 yıllık sürenin dolması şartı aranırken uyarlama davalarında böylesi bir sürenin geçmesi aranmaz.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi’nin son dönemde uyarlama davalarına ilişkin emsal nitelikteki 2023/845 Esas, 2023/536 Karar sayılı ve 15.03.2023 tarihli kararında; ‘’…Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “uyarlama” davası açılabilir.

O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konularak ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paralan, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınarak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekir… (Emsal: Yargıtay 3 HD- 2017/14157 Esas, 2019/6526 Karar)’’ şeklinde hüküm tesis edilmiştir. Üst mahkeme uygulamasına göre de kira uyarlama davalarının her zaman açılabileceği görülmektedir.

Kira Uyarlama Davası Ne Kadar Sürer?

Kira uyarlama davası, zorunlu arabuluculuğa konu olan bir dava türü değildir. Taraflar iradi olarak ihtiyari arabuluculuğa başvurabilseler de doğrudan dava açılması mümkündür. Dava dilekçesinin sunulması ve davanın ikame edilebilmesi için gereken harçların yatırılması ile beraber dava süreci başlar.

Kira uyarlama davası süresi; tarafların tutumu, tarafların yargılama sürecine katılımları, davanın açıldığı yer mahkemesinin iş yükü ve çalışma hızı, dava konusu uyuşmazlığın karmaşıklığı gibi nedenlere bakılarak belirlenir.

Ayrıca ilgili dava türünde uygulamada görülen, mahkemeler tarafından mutlaka bilirkişi incelemesi yaptırıldığıdır. Bilirkişi incelemesinin tamamlanma hızı, rapora edilen itirazlarla ek rapor alınması veya yeni bir bilirkişiden rapor istenmesi gibi hususlar da kira bedeli uyarlama davasının ne kadar sürede sonuçlanacağında etkilidir.

Tarafların yargılama sürecine etkin katıldıkları, süreci uzatmaya yönelik hareket etmemeleri, bilirkişi raporunun hızlı ve doğru şekilde ek veya yeni rapora ihtiyaç duyulmadan dosyaya sunulması, mahkemenin duruşma aralarının iş yüküne bağlı olarak çok uzun olmaması halinde davanız 6 ile 9 ay arasında sonuçlanabilmektedir. İlgili davanın ortalama sonuçlanma süresi ise bir ile bir buçuk yıl arasındadır.

Kira Uyarlama Davasında Hangi Mahkeme Yetkilidir?

Dava sürecini doğru bir şekilde başlatmak, davanızın esasa girilmeden reddedilmemesi ve süreci boşuna uzatmadan sonuç alabilmeniz için çok önemlidir. Her davada olduğu gibi kira uyarlama davasında da dava sürecini başlatırken ilk yapmanız gereken, davayı ele almakta yetkili ve görevli olan mahkemenin hangisi olduğunu tespit etmektir.

Kira uyarlama davası yetkili mahkeme, kira sözleşmesi ile kiraya verilen taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemelerdir. Kiraya veren olarak farklı bir yerleşim yerinde ikamet ediyor olsanız dahi kesin yetki kuralı uyarınca taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemelerde davanızı açmanız gereklidir.

Kira uyarlama davasında görevli mahkeme ise sulh hukuk mahkemeleridir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca işbu yetki ve görev kuralları kesindir. Söz gelimi sulh hukuk mahkemeleri yerine asliye hukuk mahkemelerinde açacağınız kira uyarlama davası, görev kurallarına uygun olmadığı için usulden reddedilecektir.

Kira Uyarlama Davası Sonuçları

Yargılama sürecinin tamamlanması ile birlikte mahkeme tarafından uyuşmazlık hakkında karar verilecektir. Uygulamada, mahkemenin kararını vermesine dayanak olarak en çok dosyaya sunulan bilirkişi raporu olduğu görülmektedir.

Kira uyarlama davası sonuçları geriye yönelik etkili olmaz. Kiranın uyarlanması ve yeni kira bedelinin mahkeme eli ile belirlenmesi sonucu yeni kira bedeli geçmişte ödenen kira bedellerine uygulanmayacaktır. Yalnızca dava sonucundan itibaren ileriye yönelik bir karar verilecektir.

Mahkemenin red kararı vermesi halinde kararı üst mahkemeye taşıyabilirsiniz. Son dönemlerde uyarlama davalarının üst mahkemelerce yapılan düzenlemeler ile kabul edildiği yönünde gelişmeler yaşanmaktadır. Bu bağlamda gelirinizde olağanüstü durumlar sebebi ile ciddi bir düşüş yaşandığını, bu olağanüstü sebeplerin herkesi etkilediğini ve sizden kaynaklanmadığını ispat etmeniz halinde bilirkişi raporu doğrultusunda kira uyarlama talebiniz kabul edilerek taşınmazın bulunduğu yerdeki emsal kiralar doğrultusunda yeni kira bedeli belirlenecektir. Karar ile birlikte kiracı yeni kira bedelinden sözleşme aynen devam ediyormuşcasına ödeme yapmak mecburiyetindedir.

Kira uyarlama davası hakkında sorularınız ve yargılama sürecinde hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti almak için kira hukukunda uzman kadroya sahip Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi’nden destek alabilirsiniz.