İpoteğin Kaldırılması (Fekki) Davası Nedir?

İpotek kavramı; borç ilişkisinde borçlunun borcunu ödeyeceğine güvence olarak kendisine ait olan bir taşınmaz üzerinde alacaklı lehine kurdurduğu ve borcun ödenmesiyle ortadan kalkan bir tapu kaydıdır. Alacaklının borç ilişkisine katılırken kendini daha güvende hissetmesine yarayan bir hukuki işlem olan ipotek, yalnızca taşınmazlar üzerinde kurulan bir rehin hakkı tipidir.

Borçlu, borcunu ödemediği takdirde alacaklı doğrudan ipoteği kullanarak taşınmazın satışını gerçekleştirebilecek ve alacağını tahsil edebilecektir. Fakat belirli durumlarda ipotek hakkının hatalı olarak hukuka aykırı biçimde kurulduğunu veya tapuya işlendiğini görebilmek mümkündür.

İpoteğin Kaldırılması Davası Nedir?

Gerçek bir borç ilişkisine istinaden kurulan ipotek, borç ilişkisinin sona ermesiyle lehine ipotek şerhi düşülen alacaklının terkin talebi ile sona ermektedir. İpoteğin kaldırılması davası ise; uyuşmazlığa konu olmuş tapudaki ipotek kaydının kaldırılması amacıyla açılan, terkin edilmesi gerekirken işlem yapılmayan veya hukuka aykırı bir biçimde tescil edilen ipoteğin ortadan kaldırılmasını hedefleyen bir dava türüdür.

Tapu kaydının düzeltilmesi davası ile oldukça benzerlik gösteren bir dava türü olsa da iki dava birbiriyle karıştırılmamalıdır. Burada mahkemeden talep edilen tapu kaydının değil, tapu kaydına düşülen yolsuz ipoteğin tespit edilerek kaldırılmasıdır.

İpoteğin fekki davası harç olarak nisbi harca tabidir. Türk hukukunda iki tür harç bulunur. Dava değeri para ile ölçülebiliyorsa, dava değeri üzerinden nisbi yani oransal olarak harçlandırma yapılır. Davanın değeri para ile ölçülemiyorsa miktarı önceden belirlenmiş olan maktu harçlar alınır.

İpotek, değeri para ile ölçülebilen bir dava konusu olduğundan tapuda ipotek şerh edilirken binde 4,55 oranında tapu harcı ile binde 9,48 oranında damga vergisi tahsil edilir. Dava değeri ipotek ile teminat altına alınan borç miktarı kadar olup bu bedelin binde 68,31’i oranında nisbi karar harcı ödenmesi gerekir.

İpoteğin fekki davası yargıtay kararları incelendiğinde harç hususu ve davanın mahiyeti daha rahat anlaşılmaktadır. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 2017/519 E. ve 2018/11996 K. sayılı ilamında ‘’…İpoteğin kaldırılmasına ilişkin istemler nispi harca tabi olup, davanın değeri ipotek miktarı olduğundan, bu bedel üzerinden nispi harç tamamlattırılmadan müteakip işlemler yapılamaz (Harçlar Kanunu m.30-32)…’’ şeklinde hüküm tesis edilmiş olup dava değerinin ipotek değeri olduğu ve bunun üzerinden harçlandırma yapılmadıkça yargılamaya devam edilemeyeceği açıklanmıştır. Aynı doğrultudaki yüksek yargı içtihatları göz önüne alındığında, dava sonucunda davayı kazanan taraf vekili lehine nisbi vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiği görülmektedir.

Dava, sonucu itibariyle yalnızca tespiti içermektedir. Tespit kararını takip eden süreçte ipoteğin kaldırılması adına lehine ipotek düzenlenen tarafından tapu müdürlüğüne herhangi bir başvuruda bulunulmaz ise terkine zorlama davası açılarak mahkeme kanalı ile bu işlemin gerçekleştirilmesi gerekir. Fakat, zaman ve hak kayıplarına neden olan bu duruma karşı uygulama, zaman içerisinde doğrudan ipoteğin kaldırılması davası ile birlikte terkine zorlama kararının da verilmesine sebebiyet verdiğinden mahkemeden doğrudan bu yönde bir talepte bulunmanız değerlendirmeye alınacaktır. İpoteğin kaldırılması davası şartları ise aşağıda yer almaktadır.

İpoteğin Kaldırılması Davası Şartları Nelerdir?

İlgili davanın açılabilmesi için doğal olarak ilk şart, haksız bir ipotek tescilinin var olmasının gerekliliğidir. İpotek hakkı bir ayni haktır ve ayni haklara yönelik düzenlemelerin hepsine tabidir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1024. maddesi ‘’…Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.’’ şeklindedir. İpoteğin yolsuz olması, ilgili maddeye göre bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanmasından veya hukuki bir sebebin var olmayışından kaynaklanacaktır. Geçersizlik sebeplerini şu şekilde incelemek mümkündür:

• İpoteğin dayandırıldığı alacağın geçersizliği: Borç alacak ilişkisinin hukuken geçerli olması doğrudan ipoteğin geçerlililğini de etkiler. İradenize aykırı şekilde, hukuken geçersiz olarak, sahtecilik veya hırsızlık yoluyla, zorla, hukuki şartları taşımayan belge ile veya benzeri şekilde borçlandırıldığınızda, borç ilişkisi geçersiz olacağından ipoteğin de iptal edilmesi gerekir. Geçersiz alacağa dayanarak kurulan ipotek, hak sahibi iyi niyetli dahi olsa geçerlilik kazanmayacaktır.
• Alacağın ödenmesi veya ortadan kalkması yolu ile sona ermesi: İpotek, bir alacağın güvencesi maksadı ile kurulduğundan bu alacağın ortadan kalkması ile doğrudan ortadan kalkmalıdır. Alacaklının bu yönde irade göstermemesi sonucu borcun sona ermesine rağmen ortadan kalkmayan ipoteğin kaldırılması adına dava açılacaktır. Mahkeme tarafından alacağın durumu, geçerliliği gibi hususlar araştırılarak karar verilecektir.
• İpotek Sözleşmesinin geçersiz bir biçimde kurulması: İpotek Sözleşmesi, 2644 sayılı Tapu Kanunu uyarınca doğrudan tapu memuru ile birlikte, tapu müdürlüğünde resmi bir şekilde yapılır. Bu bir şekil şartı olup harici sözleşmeler veya ilişkilerle ipotek sözleşmesi kurulması kanunlarda öngörülmemiştir. Genel sözleşme geçerlilik şartları her zaman olduğu gibi bu sözleşmelerde de geçerlidir. Kişinin akıl sağlığının yerinde olmayışı, ayırt etme gücü noksanlığı, irade sakatlığı, zorla yöneltme, yanıltarak yöneltme gibi durumlarda sözleşme geçersiz kurulmuştur ve ipoteğin iptali davası açılacaktır.
• İpotek hakkı veren kimsenin böyle bir yetkisinin olmaması: İpoteğin fekki davasının şartlarından bir tanesi de ipotek hakkının hangi borçlu tarafından kurulduğunun incelenmesinden geçmektedir. Buna göre malik olmayan veya yetkisiz ortak olan kimse tarafından kurulacak ipotek ilişkisi geçersiz olmakla beraber iptali gerekmektedir.

İpoteğin Kaldırılması Davası Tarafları

Yolsuz ipotek ile birlikte hak mağduriyeti yaşayan borçlu gözüken tarafından ipoteğin fekki davası açılabilmektedir. İlişkiyle hiç alakası olmamasına rağmen maliki olduğu taşınmaz üzerinde ipotek tesis edilen malik de dava açabilir.

Böyle bir mağduriyetle karşı karşıya kaldıysanız davacı sıfatıyla davayı ikame edebilirsiniz. Davanın karşı tarafı, tapuda gerçekleştirilen yolsuz işlem sonucu lehine ipotek hakkı tesis edilen kişidir. Davalı sıfatıyla ipotek sahibine husumet yöneltilmesi gerekmektedir.

İpoteğin Kaldırılması Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme

Görev ve yetki kuralları 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile düzenlenmiş olup bu kurallara aykırı şekilde açılan davaların usulden reddedilmesi gündeme gelecektir. Herhangi bir hak, zaman ve emek kaybı yaşamamak için davanızı görevli ve yetkili olan doğru mahkemede açtığınızdan emin olunuz.

İpoteğin kaldırılması davası görevli mahkeme ilgili kanun hükümlerine göre genel görevli mahkeme olan asliye hukuk mahkemeleridir. İpoteğin fekki davasına ilişkin yetki kuralları ise kesindir. Bu davaya bakmaya yetkili mahkeme ipoteğe konu olmuş taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemeleridir.

İpoteğin Kaldırılması Davasında Süre

Hukuki düzenlemeler çerçevesinde belirli başlı davaların zaman aşımına tabi tutulduğu veya hak düşürücü süreye konu olabildiğini söylemek mümkündür. Fakat ayni haklara ilişkin dava ve uyuşmazlıkların çözümü adına kanunlarda düzenlenmiş herhangi bir zaman aşımı veya hak düşürücü süre mevcut değildir. Mülkiyet hakkı kamu düzeninden olduğundan bu yöndeki haklarınızın kullanımı süreye bağlanmamıştır. İpoteğin fekki davasını da hiçbir süreye bağlı olmaksızın her zaman ileri sürebilirsiniz.

Tapuya ve tapu hukukuna ilişkin süreçler oldukça geniş düzenlemelere konu hassas süreçler olup titizlikle ele alınması gerekmektedir. İpoteğin fekki davası sürecinizde her türlü soru, sorun ve yargılama süreçleriniz hakkında danışmanlık hizmeti almak için gayrimenkul hukuku alanında uzman kadrosu ile hizmet veren Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi’nden destek alabilirsiniz.