Gayrimenkul Davası Nedir?

Taşınmazlar ile ilgili uyuşmazlıkların giderildiği gayrimenkul davası nedir? Gayrimenkul davası eşya hukukunun alt dalları arasındadır. Arazi, apartman, arsa, bina ve konut gibi taşınmazlarla ilgili uyuşmazlıklar gayrimenkul davasının konusunu oluşturur. Gayrimenkul davaları kapsamında;

• Kamulaştırma davaları,
• İstihkak davaları,
• Ortaklığın giderilmesi davaları,
• Kira bedeli tespit davaları,
• Tahliye davaları,
• Tapu tescil davaları,
• Tapu iptal davaları,
• İzale-i şuyu davaları,

Gibi taşınmazlarla ilgili birçok konuda davaya bakılır. Bu sayede kişiler arasında ki uzlaşmazlıklar giderilir. Gayrimenkul davalarının tarafı kişinin kendisi olabileceği gibi, kişiler arasında, kamu ve özel tüzel kişiler de davanın tarafı olabilir.

Gayrimenkul Nedir?

Taşınma imkanı bulunmayan arazi, arsa, iş yeri, bina, apartman, villa, fabrika, konut gibi mallar gayrimenkul olarak adlandırılır. Gayrimenkuller paraya çevrilebilin taşınmazlardır. Gayrimenkullerle ilgili davalar eşya hukukunun bir alt dalı olan gayrimenkul hukukunun konusuna girer. Gayrimenkullerle ilgili uyuşmazlıklar gayrimenkul davalarında çözüme kavuşturulur.

Gayrimenkul Davası Nasıl Açılır?

Gayrimenkul sahipleri ya da gayrimenkul üzerinde hak iddia eden kişiler, gayrimenkulün tescilinin bulunduğu yer asliye hukuk mahkemelerinde dava açarak, uyuşmazlığın giderilmesini talep ederler. Gayrimenkul davalarının kapsamı oldukça geniştir. Bu nedenle davacı, davaya ilişkin dilekçe oluştururken talebine ilişkin ayrıntılara yer vermeli, bu hususta delillerini asliye hukuk mahkemesine sunmalıdır. İddia sahibi dava dilekçesine, gayrimenkul ile ilgili tüm evrakları ve daha önce dava süreci yaşanmışsa buna ilişkin belgeleri de dilekçe ekinde sunmalı.

Gayrimenkul Davaları Ne Kadar Sürer?

Gayrimenkul davalarının süreci, İddia sahibinin uyuşmazlığa ilişkin dava dilekçesini asliye hukuk mahkemesine sunmasından sonra, dilekçenin mahkeme tarafında kabulü ile başlar. Gayrimenkul davaları mahkemelerin en fazla yoğunluk yaşandığı, uzun süren davalardır.

İddia edilen gayrimenkul üzerinde keşif yapılması, bilirkişi raporlarının düzenlenmesi, iddiaya ilişkin belgelerin toplanması süreci artıran sebeplerdir. Gayrimenkul davalarının tarafları genellikle çok sayıda olduğundan, bu kişilerin sunacağı belgelerin incelenmesi, itirazları ve temyiz yoluna gidilmesi süreci davanın sürecini uzatır. Türk yargı sisteminde, yargılama hedef sürelerinin belirlenmesi kapsamında, bazı dava süreçleri için ortalama süreler benimsenmişti.

Gayrimenkul davalarında;

• Gayrimenkul tapu tescili ve tapu iptali davası 730 gün,
• Ecrimisil ve tahliye davası 330 gün,
• Gayrimenkul tahliye davası 300 gün,

Ortalama süre olarak belirlenmiştir. Belirtilen süreler ortalama süre olup, dosya kapsamına göre bu süre artış gösterebilir. Geniş kapsamlı gayrimenkul davaları yıllarca sürebilmektedir.

Gayrimenkul Hukuku Hangi Alanları Kapsar?

Eşya hukukunun bir alt dalı olan gayrimenkul hukuku, geniş bir kapsama alanı vardır. Gayrimenkul uyuşmazlıklarının yaşandığı, içinde gayrimenkul geçen tüm davalar, gayrimenkul hukuku kapsamında değerlendirilir. Tapu iptalinde, kira bedellerinin tespitine, taşınmazın tahliyesine kadar birçok konu gayrimenkul hukuku içerisinde yer alır. Gayrimenkul davalarının çoğunluğunu, miras üzerinde hak sahiplerinin, gayrimenkul paylaşımına ilişkin uzlaşmazlıklardan kaynaklı davalar oluşturur.

Tapu iptal ve Tescil Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Gayrimenkul davaları arasında önemli bir yere sahip olan, tapu iptali ve tescil davası, şartları oluşmadan veya usulsüz olarak düzenlenen tapu kayıtlarının, hukuka uygun hale getirilerek, hak sahibinin mağduriyetini gidermek için açılan davalardır.

Tapu iptal ve tescil davasının açılma sebepleri;

• Davalının hukuki ehliyetinin olmaması nedeniyle, hukuka aykırı yapılan işlemin hukuka uygun hale getirilmesi için,
• Mirasın sahibini ölmeden önce mirasçılarından mal kaçırmak için, gayrimenkulü bir başka kişiye devretmesi sonucu, mirasta hak sahibi olanların açtığı dava,
• Sahte vekalet düzenleyerek veya vekili olduğu kişinin aleyhinde gayrimenkul satışlarına ilişkin davalar.
• İmar uygulamalarından kaynaklı, gayrimenkul sahibinin hak kaybına ilişkin davalar.
• Ölünceye kadar bakma sözleşmesine aykırı davranışlara ilişkin gayrimenkul davaları.
• Aile konutu konumundaki gayrimenkulün, eşin rızası alınmadan satılması, ipotek ettirilmesine ilişkin görülen davalar.
• Tapu kaydında bulunmayan bir taşınmazın, zilyetlik zamanaşımı nedeniyle 20 yı süre ile kullanan kişinin, gayrimenkulü üzerine tescil ettirmek için açmış olduğu davalar.

Gibi tapu iptal ve tescil gerektiren davalardır. Dava sonucunda yapılan işlemde hukuka ayrılık tespit edilirse, daha önce oluşturulan tapu iptal edilerek, hukuka uygun olarak yeniden tescil ettirilir. Bu yönde mahkeme hükmedilen kararı resen, tapu tescil işlemlerine sevk eder ve karar taraflara tebliği edilir.

Gayrimenkul Davalarında Arabuluculuk

Gayrimenkul davalarında arabuluculuk sistemi geçerliliğini korur. Konusunda tecrübeli arabulucular aracılığı ile uzun süren mahkeme süreci kısılırken, taraflar dava masrafları ödemekten kurtulur. Gayrimenkul davalarına konu uzlaşmazlıklarda arabuluculuk sistemi ile birçok dava kısa sürede çözüme ulaşmaktadır. Bu sayede hak sahiplerinin mağduriyeti kısa sürede giderilirken, mahkemelerin iş yükünde de ciddi oranda azalır.

Gayrimenkul İstihkak Davaları

Gayrimenkul üzerinde hak sahibi olmayan kişilere karşı açılan davadır. İstihkak davalarının geniş bir uygulama alanı olup, Medeni Hukuk ve bazı özel kanunlarla düzenlenmiştir. İstihkak davaları, dava dosyasının kapsamına göre davalar, Asliye Hukuk veya Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür. Ziyetliği haksız olarak elinden alınan hak sahipleri veya mirasçıları tarafından istihkak davası açılabilir. İstihkak davaları hak davaları arasında yer alır. Bu sebepten zamanaşımı kapsamına girmez. Hak sahibi süreye bağlı olmaksızın dava açabilir.

Gayrimenkul Kamulaştırma Davaları

Kamulaştırma, şahsa ait bir malın kamu hizmetlerinde kullanılmak üzere, bedeli karşılığında gayrimenkulünü şahıstan almasıdır. Kamu kurumları Anayasa’dan kaynaklı haklarını kullanarak, kamu yararına özel mülkiyet dahilinde bulunan taşınmazı bedeli karşılığında satın alır. Devlet otoritesi kullanılarak yapılan işlemde usulsüzlük oluştuğunda, yapılan işlemde kamu yararı olmadığı iddia edildiğinde, mülkiyet sahibinin mağduriyetinin giderilmediğinde, kamulaştırma davası açılarak mağduriyetin giderilmesi talep edilir. Kamulaştırmada kamu yararı ve hak sahibinin mağduriyetinin giderilmesi ön şart koşulmuştur. Acele kamulaştırma, kısmı kamulaştırma, trampa yolu ile kamulaştırma kamulaştırmanın çeşitlerini oluşturur.