Fahiş Aidat Bedeline İtiraz

Şehirlere olan göç ve dikey kentleşmenin yaygınlaşması ile birlikte insanların görece küçük alanlarda, birbirleri ile ortak bir yaşam alanını paylaşarak yaşadıkları daha sık görülmeye başlanmıştır. Bir apartmanda veya site içerisinde ortak kullanım alanlarının mevcudiyeti, çözülmesi gereken sorunları beraberinde getirmiştir.

Ortak alanlara ve giderlere ilişkin masrafların karşılanması gerekliliği, yaşam alanını paylaşan insanlar arasında birlikte ödenmesi gereken ortak bir gider kalemi oluşturur. Binaların, sitelerin, iş merkezlerinin ve benzeri yaşam alanlarının ortak giderlerinin karşılanması için paydaşlardan aylık olarak alınan aidatlar bu kapsamda yer alır. 

Aidat Nedir?

Toplu bir yaşam alanının ortak giderlerinin paydaşlarca birlikte karşılanması için toplanan bedele aidat adı verilir. Yürürülükte olan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ‘anagayrimenkulün genel giderlerine katılma’ başlıklı 20. Maddesi ‘’Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; 

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün  ortak yerlerin bakım, koruma,  güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür. 

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. 

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.’’ şeklindeki düzenlemeyi içermektedir. Buna göre kat maliklerinin tamamı, anagayrimenkul olarak tanımlanan ortak yaşam alanının giderlerine birlikte katlanmak durumundadır. Bu giderlerin arasında merdiven temizliği, kapıcı maaşı, bina elektrik bedeli ve açık alan bakım maliyetleri gibi kalemler bulunur. Tüm bu maliyetlerin toplanması ve kat malikleri arasında bölünmesi ile aidat bedeli ortaya çıkar.

Aidat Ödeme Yükümlülüğü Kimdedir?

Bir taşınmazın maliki, aidat giderlerine katlanması gereken asıl kişidir. Taşınmazın kiralanması durumunda ise bu sorumluluğun kiracı ile paylaşılabileceğine ilişkin yasal düzenlemeler hukukta yer almaktadır. Türk Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca malik ile bir kiracı arasında yapılacak kira sözleşmesinde aidat sorumluluğuna ilişkin madde düzenlenmesi ve kiracının da aidat giderlerinden sorumlu tutulabileceği düzenlenmiştir.

Kiracı ve malik, böyle bir anlaşmanın mevcudiyeti hâlinde müteselsil olarak aidat ödeme yükümlüsü olur. Aidata konu taşınmazın terekede yer alan ve paylaşılmamış bir mirasa konu olması hâlinde ise tüm mirasçılar ortak olarak aidat giderlerinden sorumludur. 

Bu noktada kat mülkiyeti sahibinin lüks, aşırı veya zorunlu olmayan giderlere aidat ödemek suretiyle katlanmak mecburiyeti yoktur. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 43. Maddesinde yer alan hükümde ‘’Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmıyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler…’’ düzenlemesi mevcuttur. Aidat bedeli, aksi kararlaştırılmadıkça ve kat maliki tarafından rıza gösterilmedikçe yalnızca zorunlu giderleri içerir. 

Fahiş Aidat Bedeline İtiraz Nedir?

Türkiye’de son yıllarda yaşanan enflasyonun bir yansıması da kira bedellerine ve barınma maliyetlerine olmuştur. Hızla artan kira bedellerinden ve maliyetlerden kiracı ile kat malikini korumaya yönelik alınan yasal tedbirlere karşı başvurulan yollardan biri aidat adı altında alınan bedellere yapılan fahiş zamlardır. Bu uygulamaya karşı yasal olarak fahiş kira artışı şikayet yolu düzenlenmiştir. 

Aidat bedeli; ilgili apartmanın, sitenin veya iş merkezinin yönetim planında yer alan ve kat malikleri kurulu tarafından belirlenen yaşam alanının giderlerini karşılamaya yönelik bir bedeldir. Kat malikinin lüks, fazla maliyetli ve zaruri olmayan giderlere katlanma mecburiyeti yoktur. Kat malikleri kurulunda yapılması planlanan projeler ve karşılanacak gider kalemleri oylamaya tabidir. Malik tarafından onaylanmayan giderlere katlanılması mecburi değildir. 

Fahiş Aidat Bedeline Kimler İtiraz Eder?

Apartman aidatina itiraz hususunda yetkili kişi, mülkiyet hakkına sahip olan yer sahibidir. Yöneticinin, kat maliklerinin vekili sıfatı ile hareket ederek kat malikleri kuruluna danışmaksızın aidata zam yaptığı takdirde sorumluluğu gündeme gelecektir. Bu gibi durumlarda tüm hak sahipleri tarafından yöneticiye karşı Türk Ceza Kanunu’nda yer alan hükümlere dayanılarak hizmet görevinin kötüye kullanılması suçundan dolayı savcılığa şikayette bulunulabilir. 

Aidat bedeli ve bedele dahil olan hizmetlerin malikler kurulunda belirlendiği ve maliklerin her değişikliği onaylama mecburiyetinin olmadığı göz önüne alınarak ev sahiplerine hukuki dava yolu da açık tutulmuştur. Kurul toplantısında yer alarak alınan kararın reddi yönünde oy kullanan her malik, ilgili kararın alındığı toplantı tarihinden itibaren bir ay içerisinde yüksek aidat itiraz dilekçesi ile taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemelerine başvurarak dava açabilir.

Toplantıya katılmayan fakat kararın aleyhine hukuki mercilere başvurmak isteyen malik ise kararı öğrendiği tarihten itibaren bir aylık süre içerisinde ve her halde karar tarihinden itibaren altı aylık süre içerisinde Sulh Hukuk Mahkemelerine iptal davası talebi ile başvurmak zorundadır. 

Bir taşınmazı kiracı sıfatıyla kullanan kişiler tarafından ise alınan kararlara karşı iptal davası açılması mümkün değildir. Kiracı, aidatı ödeme yükümlülüğünü üstlenmiş ise kiraya veren ile iletişime geçerek birlikte hareket edebilir. İptal davası ve kat malikleri kurulunda oy kullanma hakkı yalnızca maliklere tanınmıştır. Kiracı tarafından fahiş aidat istemine karşı yalnızca yöneticinin hizmet görevini kötüye kullanması sebebiyle Cumhuriyet Başsavcılığı’na şikayette bulunulabilir.

Fahiş Aidat Bedeline İtiraz Nasıl Olur?

Fahiş aidat bedeline veya mevcut aidat bedeline çok yüksek yapılan zamlara karşı kat maliki tarafından iptal davası açılmalıdır. Karar iptalinin sağlanması için malikin, kararın alındığı toplantı tarihinden itibaren bir ay ve her hâlde 6 aylık yasal sürenin içerisinde Sulh Hukuk Mahkemelerine iptal talebini yöneltmesi gerekir.

Mahkemeye sunulacak dilekçede toplantı tarihi, erişilebiliyorsa karar metni, gerekçe gösterilmeli ve mülkiyet hakkına ilişkin tapu dilekçe ile birlikte sunulmalıdır. Mahkeme tarafından yapılacak inceleme neticesinde başvurunun haklı bulunması hâlinde karar iptaline yönelik hüküm kurulur. 

Aidat bedelinin yönetici tarafından bizzat artırılması durumunda Cumhuriyet Başsavcılığı’nda şikayet gerçekleştirilir. Bunun için yöneticinin TCK’de suç olarak belirlenmiş hizmet görevini kötüye kullanma tanımına uygun delillerin toplanması veya nereden toplanabileceğinin savcılığa gösterilmesi, bir dilekçe ile olayın izah edilmesi ve bunların savcılık makamına sunulması gerekir.

Anlatılan hukuki süreç, uzman bilgisi ve gözetimi ile birlikte oldukça hızlı sonuç alınabilen ve kat malikinin yaşayabileceği mağduriyetin çözümü adına atılacak adımların dikkatle irdelenmesi gereken bir süreçtir. Gayrimenkul hukuku alanında destek almak için Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi ile iletişime geçebilir, danışmanlık hizmeti alabilirsiniz.