Eklenti Ne Demek?

Çağdaş toplumların gelişmesi, temel hak ve hürriyetler konusundaki ilerlemeler ve bireye verilen değerin artması gibi gelişmeler sonucunda kişilere ait bazı haklarının korunması hukuk düzeninin ilkesi haline gelmiştir.

İnsani gelişmişliğin geride olduğu toplumlarda bireylerin sahip olduğu haklar ile özgürlüklerin daha kısıtlı olduğu söylenebilir. Örneğin demokrasi öncesi dönemde hükümdarların ve hükümdarların iradesi ile var olan seçkin azınlıkların dışında kalan bireylerin yaşama hakları dahi herhangi bir şekilde korunmamıştır.

Bir insanın yaşamını devam ettirebilmesi adına karşılamak zorunda olduğu ihtiyaçları vardır. Beslenme, dinlenme, temel ihtiyaçlara erişim ve barınma gibi bu ihtiyaçların her insan tarafından giderilebilmesi adına bazı haklar herkesi bağlayan hukuk kuralları olarak Anayasal düzeyde ve milletlerarası anlaşmalarda yer bulmuştur. Barınma ve mülkiyet hakkı da bu haklardan biridir.

Normlar hiyerarşisi adı verilen hukuk kurallarının birbiriyle olan ilişkisini belirleyen düzende en üst sırada yer alan anayasa hükümlerine göre kişinin mülkiyet hakkı mutlaktır. Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 35. maddesi ‘’Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.’’ düzenlemesi ile mülkiyet hakkının esaslarını belirlemiştir. Mülkiyet hakkı taşınır veya taşınmaz eşyalar üzerinde kurulur fakat hakkın konusu asıl eşyadan ibaret değildir. Bir eşya üzerinde mülkiyet hakkı sahibi olan kişi, bu eşyanın bütünleyici parçalarının ve eklentilerinin de maliki olur. 

Eklenti Nedir?

Eklenti nedir sorusunun yasal cevabı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 686. maddesi ile hukuki olarak verilmiştir. İlgili madde ‘’Bir şeye ilişkin tasarruflar, aksi belirtilmedikçe onun eklentisini de kapsar. Eklenti, asıl şey malikinin anlaşılabilen arzusuna veya yerel âdetlere göre, işletilmesi, korunması veya yarar sağlaması için asıl şeye sürekli olarak özgülenen ve kullanılmasında birleştirme, takma veya başka bir biçimde asıl şeye bağlı kılınan taşınır maldır. Eklenti, asıl şeyden geçici olarak ayrılmakla bu niteliğini kaybetmez.’’ hükmünü içerir.

Madde hükmünden de anlaşılacağı üzere eklenti sıfatını taşıyan eşya, asıl eşyadan mülkiyet hakkı itibariyle ayrılamaz. Eklentiyi yalnızca taşınır eşyalar oluşturur. Taşınmaz bir eşyanın eklenti olarak değerlendirilmesi, eklenti tabirinin istisnai kullanım alanları haricinde mümkün değildir.

Bir taşınır malın eklenti sıfatını taşıması için öncelikle asıl eşyadan yararlanılması adına ona özgülenmiş olması gereklidir. Bunun yanında eklenti ile asıl eşya arasında, eklentiyi asıl şeye bağlı kılan bir dış bağlantının var olması zorunludur. Bu bağlantı fiziksel olmak zorunda değildir, yalnızca eklentinin asıl şeye bağlı kılındığını gösterecek kimlikte olması yeterli görülmüştür.

Kanunda yer alan ve yukarıda anılan hüküm uyarınca mülkiyet hakkına konu bir mal hakkında yapılacak tasarruflar, aksine ilişkin açık bir anlaşma bulunmadıkça o şeyin eklentilerini de kapsayacaktır. Örneğin bir tekstil fabrikasının devri halinde aksine bir anlaşma yok ise, fabrikanın eklentisi olan iplik makinesinin de devredildiği kabul edilecektir. 

Eklenti tabiri ayrıca gayrimenkul hukukunda sıkça kullanılan ve bir binanın ayrı bölümlerinin dışında olsa da o bağımsız bölümlere tahsis edilmiş olan yerleri anlatan bir tabirdir. Bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyeti kurulur. Kat mülkiyeti sahibi kişilere kat maliki adı verilir. Bu hususta da eklenti olarak anılan yerlerin mülkiyet hakkına konu eşyadan ayrılamayacağından söz edilebilir.

Kat mülkiyetinin eklentileri, yukarıda anlatılan ‘eklenti’ temeli ile bire bir aynıdır. Örnek vermek gerekirse; bir apartman dairesine özel olarak tahsis edilen kömürlük, otopark yeri, depolar, vanalar vb. eşyalar, taşınmazın eklentileri olarak kabul edilir. Taşınmazın kiralanması veya satılması esnasında iş bu eklentiler de ayrılmaz bir bütün olarak devredilecektir. 

Bağımsız Bölüm ile Eklenti Farkı Nedir?

Bağımsız bölüm ne demek sorusu taşınmazlarla ilgili terimlerle yeni karşılaşanlar tarafından sıkça sorulmaktadır. Bir binada veya hukuki tabirle ana gayrimenkul üzerinde birbirinden ayrılmış olan ve özel mülkiyete konu edilen her bir daireye bağımsız bölüm adı verilir.

Bağımsız bölüm ile eklenti arasındaki fark doğrudan bu şekilde doğar. Bağımsız bölümler, mülkiyete konu olan ana eşyayı oluştururken eklenti bağımsız bölüme özgülenen bir ayrılmaz parçadır. 

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 6. maddesi ‘’Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur. Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan anayapının oturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro planında veya tapu haritasında ayrıca gösterilir. Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklariyle bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz. Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış vaya kiralanmış olur.’’ hükmü ile bağımsız bölüm ile eklenti arasındaki ilişkinin hukuki çerçevesini belirlemiştir. 

Kat Maliklerinin Bağımsız Bölümler Üzerindeki Hakkı

Kat maliki, bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet hakkına sahip kişilere verilmiş bir hukuki sıfattır. Bu bağlamda ilgili kişilerin mülkiyet hakkı ile bağlı her türlü tasarrufta bulunabileceğini söylemek mümkündür. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 15. maddesi de ‘’Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.’’ hükmü ile bu doğrultudaki düzenlemeyi içermektedir. Kat maliklerinin bağımsız bölümler üzerindeki hakları genel hatları itibariyle şu şekilde özetlenebilir: 

Mülkiyet hakkına konu olan oturma, kullanma, kiraya verme, satma gibi hakların kullanılması,

Bina veya site yöneticilerinin seçimi sürecine dahil olunması,

Ortak alanların kurallar dahilinde serbestçe kullanılması,

Eklentilere ilişkin serbest tasarruf yetkisinin kullanımı ve eklentilerden yararlanma,

Mülkiyet hakkına saldırı olması halinde müdahalenin men’i gibi hukuki yollara başvuru,

İzinsiz olarak taşınmazın kullanılması halinde ecrimisil tazminatı talebi,

Diğer kat maliklerinin aleyhine olmayacak şekilde bağımsız bölüm üzerinde tadilat, tamirat ve değişim gibi işlemlerin uygulanması,

Yönetim kararlarının iptali istemiyle mahkemeye başvurulması vb.

Kat Maliklerinin En Önemli Yükümlülüğü

Kat maliklerinin kendilerine ait bir takım hakları bulunduğu gibi diğer maliklere ve site yönetimine karşı bazı yükümlülükleri bulunmaktadır. Bunlardan en önemlileri, ortak alanların özenli ve diğer paydaşlara saygılı biçimde kullanılması ile anagayrimenkulün bakım ve onarımının gerçekleştirilmesidir.

Her kat maliki, yasalara ve anagayrimenkule ilişkin oluşturulan yönetim planlarına uymak zorundadır. Ayrıca yerel örf ve adetlere aykırı davranılması da komşuluk ilişkilerini çekilmez kılabilmektedir. Bununla birlikte ortak alanların ve taşınmazın bakımı ile gerektiğinde onarımına ilişkin işlemlere katılma mecburiyeti de her kat malikine yüklenen yasal bir zorunluluktur.

Ortak Giderlere Katılma Zorunluluğu

Apartmanlar ve siteler, her ne kadar bağımsız bölümlerden oluşsalar dahi ortak alanların aynı kompleks içerisinde yaşayanlar tarafından paylaşılmasını zorunlu kılan yapılara sahiptir. Bu sebeple kat malikleri birbirlerinden ayrı tutulmamışlar, yasal bir zorunluluk olarak ortak giderlere payları oranında katılmaya mecbur tutulmuşlardır.

Ortak giderlere katılmanın sebepsiz bir şekilde reddedilmesi mümkün değildir. Fakat yönetim tarafından verilen kararların gereksiz olduğunu veya bu giderlerin katlanılması zorunlu olmayan giderler olduğunu öne sürmek isteyen kat malikleri, hukuki yollara başvurabilir.

Kat mülkiyeti ve bu kavramın beraberinde getirdiği her türlü soru ve sorunlarınız hakkında Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi’nden hizmet alabilirsiniz.