Dövizle Kira Sözleşmesi Yapma Yasağı Nedir?

İnsani en temel ihtiyaçlardan birisi barınma ihtiyacıdır. İçinde yaşamasına olanak bulunan bir konut maliki olmayan kimselerce ise konut kiralama yöntemi seçilmektedir. Hayatın her anında olduğu gibi konut kiralanması ile de iki taraf arasında bir hukuki ilişki meydana gelir.

Bu hukuki ilişkinin temeli ise taraflar arasında yazılı veya sözlü biçimde yapılabilen kira sözleşmeleri oluşturur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Maddesi ‘’Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.’’ hükmü ile kira sözleşmelerinin yasal tanımını içermektedir.

Her kira sözleşmesi bir takım ortak hususları içermektedir. Kiralanan hakkında malikin talepleri, kiracının ve kiralayanın bilgileri, kiralamanın süresi, kira bedeli, depozito, kira bedelinin nasıl ödeneceği ve artış oranı gibi hususlar neredeyse her kira sözleşmesinde yer almaktadır.

Kiraya veren ve kiracısı tarafından sözleşme, yasadaki genel kurallara uyularak genişletilebilir, oldukça fazla detaya yer verilebilir. Bazı kira sözleşmelerinde kiralananın kullanım tipinin ne olacağı, fatura ve aboneliklerin sorumluluğunu hangi tarafın üstleneceği, konutun kentsel dönüşüm durumu gibi özel hususlara da yer verilebilmektedir. 

Kanun koyucu kira sözleşmeleri hakkında detaylı açıklamalara yer verirken sözleşmenin neleri içermesi gerektiğinden çok hangi hususları içermesinin geçerli olmadığına değinmiştir. Örneğin bir kira sözleşmesinde kiracı aleyhine olacak şekilde hukuka aykırı cezai bir şartın bulunması, kira sözleşmesi yapılırken malik tarafından ‘hava parası’ adı altında bir miktar paranın kira bedeli ve depozito haricinde istenmesi gibi durumların sözleşmede yer alması sözleşmenin ilgili maddesinin hüküm doğuracağı manasına gelmemektedir. Aynı doğrultuda Türk hukukunda yer alan bir diğer engelleyici düzenleme de dövizle kira yasağı olarak ortaya çıkmıştır.

Türk Parasını Koruma Hakkında 32 sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ ile hukukumuzda ilk olarak yer bulan bu yasak; Türkiye’de yerleşik olan kişilerin birbirleri ile yapacakları kira sözleşmelerinde, kira bedelinin yabancı para birimi cinsinden ödenmesinin kararlaştırılmasını hukuka aykırı kılmaktadır.

Türk Lirası’nın son yıllarda istikrarlı olarak yabancı para birimleri karşısında değer kaybetmesi, Türk vatandaşlarının lirayı bir değer saklama aracı olarak görmekten vazgeçmesi, dövize olan aşırı rağbetin milli para birimi üzerinde yarattığı olumsuz etkiler gerekçe gösterilerek yürürlüğe giren bu tebliğ hükümleri 2024 yılında da geçerliliğini korumaktadır. 

Anılan değişiklik tebliği ile Türk Parasını Koruma Kararının 8. Maddesi ‘’(1) Türkiye’de yerleşik kişiler kendi aralarında akdedecekleri; konusu yurt içinde yer alan gayrimenkuller olan, konut ve çatılı iş yeri dâhil gayrimenkul satış sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramazlar. 

(2) Türkiye’de yerleşik kişiler kendi aralarında akdedecekleri; konusu yurt içinde yer alan gayrimenkuller olan, konut ve çatılı iş yeri dâhil gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramazlar…’’ şeklinde değişikliğe uğramıştır. Bu değişiklikler doğrultusunda yeni bir tedbir olarak dövizle kira sözleşmesi yasağı hayat bulmuştur. 

Tebliğin yayımlandığı tarihten önceki kira sözleşmeleri, kira bedeli Türk Lirası cinsinden olacak şekilde tadil edilerek hüküm ifade etmeye devam etmiştir. Dövizle kira sözleşmesinin yapılmasının yasak olması ile birlikte dikkat edilmesi gereken bir diğer husus, dövize endekslenmiş Türk Lirası cinsinden de bu sözleşmelerin yapılmasının yasak olduğudur. Türkiye’de yerleşik kişilerin düzenleyeceği kira sözleşmelerinin sadece ve yalın bir şekilde Türk Lirası ile ödeme kaydı içermesi gerekir. 

Yasağın hangi sözleşmesel ilişkilere uygulanacağına değinmeden evvel hangilerine uygulanmayacağının incelenmesi daha faydalı olacaktır. Yazıya konu kuralın Türk Lirasının değerini koruma amaçlı olduğu düşünüldüğünde, hali hazırda Türk Lirası kazanması ve harcaması beklenmeyecek kişilere de yasağın uygulanması belirli problemler meydana getireceğinden bir takım istisnalar getirilmiştir.

Yukarıda anılan tebliğin 8. Maddesinde, dövizle kira yasağı düzenlenirken kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlenmesinin serbest olduğu hususlar da belirlenmiştir. Bu bağlamda dövizle kira yasağı istisnaları şu şekildedir:

TC Vatandaşı Olmayan Türkiye’de Yerleşik Kişilerin Tarafı Olduğu Kira Sözleşmeleri: Tebliğin 8. Madde 3. Fıkrası uyarınca Türkiye Cumhuriyeti’ne vatandaşlık bağı ile bağlı olmayan fakat çeşitli sebeplerle Türkiye’de yerleşik kişiler ile Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olsun olmasın gayrimenkul malikleri arasında yapılacak kira sözleşmelerinde kira bedeli döviz cinsinden veya dövize endeksli Türk Lirası şeklinde belirlenebilecektir. 

TC Dışında Yerleşik Kişilerin Türkiye’de Bulunan İştirakleri ve Doğrudan veya Dolaylı Olarak yüzde Elli’den fazla pay sahipliklerinin Bulunduğu Şirketlerin Taraf Olacağı Kira Sözleşmeleri: Dışarıda yerleşik kişilerin, Türkiye’deki şube, temsilcilik, ofis, irtibat bürosu ya da doğrudan veya dolaylı olarak yüzde elli ve üzeri pay sahipliği veya kontrolüne sahip oldukları şirketlerin kiracı sıfatıyla taraf olduğu gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde, anılan tebliğin ilgili maddesi uyarınca ödemeler döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak yapılabilir.

Serbest Bölge Faaliyeti Dahilinde Serbest Bölgede Sayılan Şirketlerin Kiracısı Olduğu Kira Sözleşmeleri: Ticaret Bakanlığı tarafından belirlenen serbest bölge uygulamaları 1987 yılından bu yana ülke sınırlarımız dahilinde uygulanmaktadır. Pek çok ilin sanayi bölgelerinde uygulanmakta olan serbest bölgede faaliyet gösteren şirketlerin kiracı olarak taraf olacağı kira sözleşmeleri dövizle kira sözlemesi yasağından muaf tutulmuştur. 

Bakanlık Sertifikalı Konaklama Tesislerinin İşletme Amaçlı Kiralandığı Kira Sözleşmeleri: Türkiye’de konaklama amaçlı kısa süreli kiralama yapılacak otel gibi tesislerin Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından verilen işletme sertifikaları alması zorunludur. İş bu sertifikaya sahip işletmelerin, bir başkası tarafından işletilmesi amacı ile kiraya verildiği sözleşmeler de döviz yasağının bir istisnası olarak belirtilmiştir.

Gümrüksüz Satış Mağazalarının Kiralandığı Sözleşmeler: Halk arasında bilinen isimleri ile duty free veya free shop’ların hukuki terim olarak karşılığı gümrüksüz satış mağazasıdır. İş bu mağazalar, bir ülkeye gelen veya bir ülkeden giden yolcuların vergisiz olarak alışveriş yapabildikleri ve hukuki anlamda herhangi bir ülkeye, ülke sınırları içerisinde olsa dahi vergi ödenmesini gerektirmeyecek bağımsız bir statüdedir. Bu bağımsız statü, dövizle kiralama yasağında da korunmuş ve bu tür işletmeler ilgili yasağın haricinde tutulmuştur.

Kamu İdaresinin Tarafı Olduğu ihale, Proje, Antlaşma ve Sözleşmeler Kapsamında Gerçekleştirilecek Kira Sözleşmeleri: Kamu idarelerinin amacı kar elde etmek olamaz. Bu kapsamda kamu hizmeti açısından gerçekleştirilmesi zorunlu olan, bir antlaşma veya proje kapsamında ya da sözleşme ile ihale çerçevesinde gerçekleştirilecek kiralamalarda dövizle kira yasağı uygulanmamaktadır.

Yukarıda anlatılan istisnai durumlar haricinde Türkiye Cumhuriyeti dahilindeki taşınmaz malların kiralanması hususunda kira bedelinin yabancı para birimi olarak belirlenmesi hukuka aykırılık teşkil etmektedir. İstisna kapsamı bir sözleşme ise sıradan bir kira sözleşmesi gibi akdedilemez.

Kira sözleşmelerine ilişkin yasa hükümleri incelendiğinde genel kural herhangi bir şekil şartının var olmaması olup bir kira sözleşmesi sözlü veya yazılı biçimde hüküm ifade edebilmektedir. Fakat yabancılarla yapılan sözleşmeler veya döviz yasağı istisnasına tabi sözleşmelerde noterlik huzurunda yapılma gibi bir takım şartlar gündeme gelmektedir.

Dövizle kira sözleşmesi yasağı ve genel olarak Gayrimenkul Hukuku hakkındaki sorunlarınızla alakalı olarak alanında uzman bilgisi ile hizmet veren Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi’nden hizmet alabilirsiniz.