Arsa Payının Yeniden Düzenlenmesi

Kamuya ait olmayan taşınmazların bütünü üzerinde gerçek veya tüzel kişilerce mülkiyet hakkı kurulması mümkündür. Mülkiyet hakkı, sahibi olan kişiye taşınmaz üzerinde tam bir tasarruf yetkisi sağlar. Türkiye’de mülkiyet hakkına ilişkin kayıtlar tapu sicilinde tutulur.

Üzerinde gündelik yaşamın sürdürülmesi uygun olmayan arsa, tarla gibi taşınmazlar imar şartlarını karşıladıktan sonra inşaat yapılmasına uygun hâle gelir. Bir arsanın üzerinde yapılan binanın bağımsız bölümleri üzerinde mülkiyet hakkına sahip olan kişiler, bu taşınmazların yanı sıra binanın üzerinde bulunduğu arsanın da belirli orandaki payına sahip olur. Bu paylara arsa payı adı verilir. 

Arsa Payı Nedir?

Arsanın üzerinde yer alan yapının bütünü anagayrimenkul olarak anılır. Anagayrimenkulde yer alan bağımsız bölümlerin her birine, taşınmazın yer aldığı arsa üzerinde tahsis edilen ortak mülkiyete ilişkin verilen pay oranına arsa payı denir.

Arsa payı ne demek sorusunu cevaplamak adına daha açık bir örnek vermek gerekirse bir apartmandaki daire sahipleri, dairelerine tahsis edilen oran miktarında apartmanın inşa edildiği arsa üzerinde de hak sahibi olacaktır. Önemle belirtmek gerekir ki arsa payı, bağımsız bölüm üzerinde kurulan mülkiyet hakkından ayrılamaz. Arsa payları, bağımsız bölümlerin ayrılmaz bir parçasıdır. Mülkiyet hakkının el değiştirmesi ile birlikte devredilen taşınmazın arsa payı da yeni malike geçecektir. 

Arsa payı nedir sorusuna karşı yapılan kanuni tanım, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılmıştır. Anılan kanunun ‘tarifler’ başlıklı 2. maddesinin d fıkrasında ‘’…Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına (Arsa payı)… denir.’’ hükmü yer almaktadır. Bu kanun maddesinden de anlaşıldığı üzere arsa payı, bağımsız bölümlere tahsis edilen bir pay türüdür. Arsa payının bağımsız bölüm üzerinde kurulan mülkiyet hakkından ayrılarak devredilmesi gibi hususların yasal temeli mevcut değildir. 

Arsa payı, kat mülkiyetinin veya irtifak hakkının kurulduğu anda her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı hesaplanır. Bu noktada arsa payının belirlenmesinde bağımsız bölümlerin konumları, büyüklükleri, kullanım amaçları, rayiç bedelleri gibi hususlar göz önüne alınır. Yapılan hesaplamanın doğru olması, objektif esaslara dayanması ve herhangi bir matematiksel hata içermemesi gerekir.

Mülkiyet hakkına ilişkin uyuşmazlıklar, doğrudan kamu düzeniyle ilişkili olduğundan sıkı düzenlemelere tabi tutulmuştur. Taşınmazın arsa paylarının toplamının yüzde yüz oranını aşması veya taşınmazlara verilen arsa payları arasında orantısızlık bulunması gibi durumlarda ise hak sahipleri tarafından yasal mercilere başvurulması mümkündür. 

Arsa Payının Yeniden Düzenlenmesi Nedir?

Arsa payı; kentsel dönüşüm, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve taşınmaz satışı esnasında ileri sürülecek haklar ile taşınmazın değerini doğrudan etkiler. Bu gibi durumların yapılan yanlış tespit sonucunda mağduriyet yaratması hâlinde bir nevi tespit davası olarak arsa payının yeniden düzenlenmesi gündeme gelecektir. Arsa paylarının hukuka uygun, hakkaniyetli ve orantılı şekilde düzenlenmemiş olması hâlinde hak sahibi olan her malik tarafından arsa payının düzeltilmesi davası ikame edilebilir. 

Arsa payının belirlenmesine yönelik uygulamada pay oranları için alınan kıstaslar bağımsız bölümün konumu, yeri, alanı, manzarası, kullanım amacı, değeri, içerisinde yer alan ısıtma ve soğutma sistemleri gibi hususlar göz önünde bulundurulur.

Fakat burada önemle değinilmelidir ki bu kıstaslar payların belirlendiği tarihteki şekliyle değerlendirilir. Örneğin; apartmanın en üst katında yer alan bir bağımsız bölümün, yakında bulunan başka bir binanın yıkımı sonrası deniz manzarasına sahip olması sonucu arsa payında artırıma gidilemez. Paylar, düzenlemeye konu edildiği tarihteki koşullar esas alınarak yeniden değerlemeye alınır. Bu sebeple her bağımsız bölüm için ortaya atılacak arsa payının hatalı olduğu iddiası payların dağıtıldığı tarihe göre incelenir.

Arsa payının düzenlenmesine ilişkin hukuki yol, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirlenmiştir. Anılan kanunun 3. maddesinde ‘’…Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır…’’ şeklindeki hüküm yer alır. Bu kanun maddesi, arsa payının yeniden düzenlenmesi davaları için doğrudan yasal dayanak teşkil eder. 

Arsa payının düzeltilmesine ilişkin davalar herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi tutulmamıştır. Bu dava türüne bakmakla görevli mahkemeler, uygulamada sıkça yapılan hataların aksine Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. 

Arsa Payının Yeniden Düzenlenmesinin Önemi Nedir?

Arsa payının pek çok hak ve yükümlülükle doğrudan ilişkili olduğunun söylenmesi mümkündür. Günümüzde kentsel dönüşüm ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin sürekli olarak gündemde olması ile arsa payına ilişkin incelemeler daha sık görülmektedir. Bağımsız bölümlere verilen arsa paylarının yeniden düzenlemeye konu edilmesinin önemli olduğu hususlar şu şekilde sıralanabilir: 

Kentsel Dönüşüm ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri: Depreme dayanıklı olmayan ve kent yapısına uymayan binaların yıkılarak yeniden inşa edilmesi durumuna kentsel dönüşüm adı verilmektedir. Kentsel dönüşüm gerçekleştirilirken yıkılacak olan bina üzerindeki hak sahipleri, müteahhitler ile aralarında yeni binadaki paylaşım hususunda sözleşme yapar. Yıkılacak olan binadaki maliklerin sahibi oldukları taşınmazlara ilişkin 

arsa payları, yeni binada sahip olunacak kısımlar üzerinde doğrudan rol oynar. 

Taşınmazın Değer Kaybı: Bir taşınmaz, kentsel dönüşüme konu olmasa dahi arsa payının devir esnasındaki bedel üzerindeki etkisi tartışılmazdır. Gayrimenkul satın alan kişiler, devralacakları taşınmaza ilişkin her türlü bilgi ile birlikte arsa payı oranını da göz önüne alır. Hakkaniyetli bir arsa payı tahsis edilmemiş olan bağımsız bölümlerin, gerekenden daha az piyasa bedeline sahip olduğu görülür.

Ana Gayrimenkulün Bulunduğu Muhitin Değerlenmesi: Bazı durumlarda bağımsız bölümün yer aldığı binanın bulunduğu muhit, zaman içerisinde değerlenebilir. Arsa bedellerinin artması, bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa payının kıymetini de artırır. 

Arsa Payının Yeniden Düzenlenmesinin Şartları Nedir?

Arsa payının yeniden düzenlenebilmesi için ilk şart, düzenlemeyi gerekli ve geçerli kılacak makul sebeplerin var olmasıdır. Bu noktada arsa payına ilişkin değerlendirme, kat irtifakının veya mülkiyetin kurulduğu andaki koşullara göre yapılır.

Geçen zaman içinde gerçekleşen değişiklikler nedeniyle arsa payının düzenlenmesi talebi ileri sürülemez. Arsa payı; bağımsız bölümün türü, çeşidi, alanı, konumu, manzarası, donanımı gibi durumlar göz önüne alınarak belirlenir. Yapılan değerlendirmede orantının makul kurulmaması, kriterlerin doğru incelenmemesi veya matematiksel hataların mevcut olması hâlinde düzenleme davası açılabilir. 

Her davada olduğu gibi arsa payı düzenlenmesi davalarında da görevli ve yetkili mahkemenin doğru tespit edilmesi gerekir. Ayrıca iş bu davalarda davalı sıfatını, davayı açan malik dışında kalan diğer tüm maliklerin taşıdığını belirtmek gerekir. Açılacak olan dava, ana gayrimenkul üzerinde hak sahibi olan tüm maliklere karşı açılmalıdır. Yazıya konu dava türü herhangi bir zaman aşımı veya hak düşürücü süreye tabi olmadığından dava şartları arasında sürelerden bahsedilmesi mümkün değildir.

Arsa Payının Yeniden Düzenlenmesinin Özellikleri Nedir?

Arsa payının yeniden düzenlenmesine ilişkin görülecek davalar, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemelerinde ikame edilen hukuk davalarıdır. Anılan dava türüne ilişkin bir hakkın ileri sürülebilmesi için hatalı düzenlemenin taşınmaz üzerinde irtifak veya mülkiyet hakkının kurulduğu tarihte gerçekleşmiş olması gerekir. Arsa payı, doğrudan mülkiyet hakkıyla ilişkili ve taşınmazın değerini etkileyen; bağımsız bölümden ayrılarak kişilere tahsis edilemeyen bir haktır.

Bağımsız bölümün satışı, yeniden inşası veya türünün değiştirilmesi gibi vuku bulması muhtemel olaylarda ileri sürülebilecek haklara ve miktarlara doğrudan etki eden arsa payının yeniden düzenlenmesi davası uzman avukatlar ile çalışılması gereken önemli davalardandır. Bu konuda tüm soru ve sorunlarınızla ilgili hizmet almak için Sinan Eroğlu Hukuk ve Danışmanlık Ofisi’ne başvurabilirsiniz.